Состав и структура рынка недвижимости муниципального образования. Структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:
1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:
развития (создания) недвижимости;
оборота недвижимости;
управления и эксплуатации недвижимости.
Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:
- - на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
- - на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
- - на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
- - на налоги (налогообложение недвижимости).
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.
Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:
- - преобладание внебюджетных источников инвестирования;
- - большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
- - высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
- - слабая изученность рынка развития;
- - отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.
- 2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рынком недвижимости -- сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.
Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение -- процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
- 3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:
- - рынок купли-продажи;
- - аренды;
- - ипотеки;
- - вещных прав (доверительное управление) и др.
- 4. По степени готовности к эксплуатации:
- - незавершенное строительство;
- - новое строительство;
- - строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
- 5. По форме собственности:
- - частные объекты недвижимости;
- - государственные и муниципальные объекты недвижимости.
- 6. По отраслям:
- - промышленные объекты;
- - сельскохозяйственные объекты;
- - общественные здания и сооружения;
- - рекреационные и т.д.
- 7. По функциональному назначению:
- - жилая недвижимость;
- - производственные здания;
- - непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);
- - гостиницы;
- - торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
- 8. По виду объектов недвижимости:
- - земельный рынок;
- - здания и сооружения;
- - помещения;
- - предприятия как имущественные комплексы;
- - кондоминиумы;
- - вещные права;
- - многолетние насаждения.
Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.
Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.
Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода.
В системе рынков (труда, капитала, ресурсов, товаров, услуг и др.) рынку недвижимости отводится краеугольное место. Недвижимость относится к категории товаров, но в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.
Рынок недвижимости обусловлен как спецификой обращающихся на нем товаров, так и рядом общих особенностей:
– локализация рынка – товары данного рынка абсолютно неподвижны, уникальны, в силу этого на данном рынке нет образцов;
– конкурентоспособность товара – ценность товара зависит от местоположения, внешней окружающей среды, влияния соседства, вида прав (объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц в различных комбинациях), обусловлена индивидуальными предпочтениями покупателя;
– вид конкуренции – олигопольный рынок, несовершенная конкуренция, контроль над ценами ограничен, вступление в рынок требует больших капиталов (владение недвижимым имуществом предполагает следующие необходимые затраты: единовременные сравнительно крупные инвестиции, эксплуатационные расходы для поддержания объекта в функциональном состоянии, налог на недвижимое имущество, государственная пошлина и другие сборы на сделки), в силу чего на рынке небольшое количество покупателей и продавцов, сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
– эластичность спроса и предложения – большая изменяемость спроса и предложения по регионам, районам и микрорайонам, низкая эластичность предложения, при росте спроса и цен, спрос ниже предложения, т. е. отсутствие дефицита;
– степень открытости – информация о состоянии рынка неполная и не всегда достоверная, так как сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер.
К понятию «рынок недвижимости» можно отнести совокупность институтов и процедур, которые имеют целью свести вместе покупателей и продавцов особого товара – различных прав на недвижимость.
Рынок недвижимости, так же как и любой другой рынок, состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры (рис. 2.2.1).
Рис. 2.2.1. Система рынка недвижимости
Специфические особенности недвижимости как товара, к которым можно отнести длительный срок службы, привязку к конкретному местоположению, длительный срок производства нового товара, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения, являются причиной деления рынка недвижимости на отдельные сегменты.
Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста Зубова Елена Евгеньевна
Структура рынка недвижимости
Структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости многообразен, при его описании специалисты нередко оперируют как достаточно очевидными понятиями («первичка», «вторичка»), так и узкоспециальными терминами. Остановимся для начала на структуре рынка недвижимости.
Весь рынок можно поделить на первичный и вторичный. Первичный рынок – это объекты, которые только-только создаются (то есть строятся) или оказываются в рыночном обороте в результате приватизации. Любое вновь построенное здание – объект первичного рынка. Когда этот самый объект с помощью сделки купли-продажи собирается поменять хозяина, он становится предметом сделки на вторичном рынке.
Можно подойти к классификации рынка с другой стороны. Вся недвижимость делится на жилую и нежилую (иногда ее еще называют коммерческой). Тут все очевидно: если помещение соответствует санитарным требованиям и в нем можно жить – значит, недвижимость жилая.
Также рынок делится на городской и загородный. В Петербурге внутри городского рынка еще выделяется пригородный, у которого в нашем случае много общего с загородным. Главной особенностью загородного рынка считается собственность на земельный участок, на котором располагается дом. Причем формирование цельного объекта недвижимости обычно как раз и начинается с земельного надела.
Кроме того, на рынке недвижимости объекты различаются по высоте. Есть застройка малоэтажная и высотная. Типовые дома еще называют многоквартирными – в отличие от коттеджей, таунхаусов и прочих малоэтажных объектов.
Каждое здание построено по определенной технологии и из определенного материала – из кирпича, панелей, монолитного бетона, дерева. Причем из панелей можно как смонтировать традиционный дом фабричного производства, так и навесить панели на монолитный каркас или применить их в качестве отделочного материала фасада. То есть для каждого материала существует множество вариантов использования. Таким образом, рынок недвижимости можно делить еще и по применяемым технологиям.
Данный текст является ознакомительным фрагментом. Из книги Деньги. Кредит. Банки [Ответы на экзаменационные билеты] автора Варламова Татьяна Петровна53. Особенности ссудного капитала, источники его формирования и структура рынка ссудных капиталов На рынке капиталов ссудный капитал занимает особое место, удовлетворяя потребности национальной экономики в лице государства, юридических и физических лиц в свободных
Из книги Финансы и кредит автора Шевчук Денис Александрович40. Структура страхового рынка В широком смысле страховой рынок представляет собой всю совокупность экономических отношений по поводу купли-продажи страхового продукта. Рынок обеспечивает органическую связь между страховщиком и страхователем. Здесь осуществляется
Из книги Финансы и кредит. Учебное пособие автора Полякова Елена Валерьевна15.2. Сущность, роль и структура валютного рынка Валютный рынок - это сфера экономических отношений, проявляющихся при осуществлении операций купли-продажи иностранной валюты и ценных бумаг в иностранной валюте, а также операций по инвестированию валютного
автора Кийосаки Роберт ТоруЦиклы рынка коммерческой недвижимости Экономический эффект от коммерческой недвижимости подвержен циклическим колебаниям. Я имею в виду, что все категории недвижимости проходят через определенные циклы, и каждый из них предшествует циклам других категорий,
Из книги Инвестиции в недвижимость автора Кийосаки Роберт ТоруОсмотр недвижимости Вместе с командой вы инспектируете состояние недвижимости, чтобы удостовериться, что она отвечает планам и пожеланиям. Например, вы планируете приобрести многоквартирный жилой дом и сделать в квартирах небольшой ремонт, чтобы можно было
Из книги Один хороший трейд. Скрытая информация о высококонкурентном мире частного трейдинга автора Беллафиоре МайкКризис рынка недвижимости Я научился всему, что только можно, не так ли? Мне удалось выжить в азиатский кризис, крах интернет-бума, после 11 сентября, я сумел пройти через года, когда не мог толком ничего заработать, адаптироваться к новым условиям и обновить арсенал
Из книги Банковское дело: шпаргалка автора Шевчук Денис АлександровичТема 53. Структура рынка ценных бумаг (РЦБ), характеристика его участников РЦБ – это сложная структура, имеющая много характеристик. Выделяют следующие виды рынков:1. Первичный и вторичный 2. Организованный и неорганизованный 3. Биржевой и внебиржевой 4. Традиционный и
Из книги Личные финансы-2. Секреты управления и индивидуальный финансовый план автора Покудов Алексей Валентинович5.3. Тонкая структура финансового рынка, или «Кто-кто в теремочке живет?» Противоречия, которые возникают между группами основных действующих лиц в экономической системе, вполне успешно разрешаются на финансовом рынке. О том, как это делается, то есть какие процессы и
Из книги Комплексный экономический анализ предприятия. Краткий курс автора Коллектив авторов5.3. Оценка емкости рынка и доли рынка коммерческой организации Емкость рынка определяется совокупным объемом продаж на нем конкретного вида продукции в течение определенного периода времени в натуральном или стоимостном выражении. Данный показатель характеризует
Из книги Экономика фирмы: конспект лекций автора Котельникова Екатерина2. Функции и структура рынка Приведенное в предыдущей главе определение рынка требует подхода к его характеристике как к сложноорганизованному объекту, состоящему из широкого спектра отдельных частей, элементов. Такое многообразие составляющих и специфика
Из книги Экономическая теория: конспект лекций автора Душенькина Елена Алексеевна1. Сущность рынка. Основные элементы рынка Появление общественного разделения труда, возникшего между скотоводческими и земледельческими племенами, а также повышение производительности и эффективности общественного производства привели к необходимости обмена
Из книги Ценообразование автора Шевчук Денис Александрович5.1.1. Ценообразование и структура рынка Ценовая политика и применяемые методы расчета цены зависят от конкурентной среды рынка, на котором работает предприятие. В основе понятия «структура рынка» лежит возможность и степень влияния продавца (производителя) на уровень
Из книги Коммерческое право автора Горбухов В А18. Структура товарного рынка. Правовое обеспечение развития товарного рынка Под структурой товарного рынка понимается совокупность звеньев, которые участвуют в продвижении товара от производителей к потребителям.Основными звеньями товарного рынка
Из книги Мировой финансовый кризис [=Глобальная авантюра] автора АвантюристРынок недвижимости в США 01.07.2007 Квартирный вопрос только их испортил Тезисы Рынок недвижимости - это один из главных китов, на которых держится экономика США. Две трети всей собственности населения заключается в их жилье. На жилую недвижимость приходится
Из книги Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста автора Зубова Елена ЕвгеньевнаЗемля – самая значимая часть рынка загородной недвижимости Еще Марк Твен призывал покупать землю, поскольку ее больше не производят. К этому можно добавить еще один аргумент: земля все время дорожает. Цены достигают 30–40 тыс. долл. за сотку в особенно престижных местах. В
Из книги Ключевые стратегические инструменты автора Эванс Воган16. Определение размера рынка и создание рынка (Эванс) ИнструментРазмер все-таки имеет значение.Без знания размера рынка вы не сможете определить размер рыночной доли. Без знания относительной рыночной доли вам будет трудно судить о конкурентной позиции и вы
Рынок недвижимости (в широком понимании) – это совокупность
механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к другому.
Рынок недвижимости (в узком понимании) – совокупность объектов
недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.
Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1).
Рынок недвижимости является существенной составляющей национальной экономики. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и тому подобное для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобретающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуатации (аренды), использования для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические цели), либо для непосредственного использования (проживание), социальных целей, обеспечения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).
Таблица 1
Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости
Окончание табл. 1
6. Характер сделок | публичные и биржевые | носят частный характер |
7. Достоверность и полнота информации | очень высокая | Доступная информация часто недостоверна |
8. Доступность информации о товарах и рынке | очень высокая | доступ к информации обычно затруднен |
9. Скорость обмена информации | очень высокая | Низкая |
10. Степень осведомленности покупателя и продавца о товаре | высокая | Низкая |
11 . Правовое регулирование взаимоотношений между покупателем и продавцом | минимальное | Значительное |
12. Стабильность цен | цены стабильны | тенденция к росту цен |
13. Транспортабельность | высокая | Отсутствует |
14. Влияние местонахождения на цену товара | незначительное | очень значительное |
15. Роль национального признака в принятии решения на рынке | практически отсутствует | заметная роль |
16. Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема предложения | значительное | Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла |
Особенности предложения на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичный рынки.
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, и основными продавцами выступают строительные и инвестиционно-строительные компании.
На вторичном рынке представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении и принадлежавшая определенному собственнику.
Ситуации на вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.
На спрос и на предложение на рынке недвижимости влияют следующие факторы:
1) экономические;
2) социальные;
3) административные;
4) окружение;
5) политические, национальные, культурные факторы, традиции населения.
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).
В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
Объекты недвижимости субъекты рынка;
Процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка.
При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.
Если описать каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятельный институт, а также указать взаимосвязи между институтами, - получим институциональный подход. Назовем некоторые институты рынка недвижимости:
Органы власти (федеральные; региональные; муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;
Институт независимой оценки недвижимости;
Девелопмент;
Банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;
Институт управляющих недвижимостью;
Институт риэлторов;
Государственный и частный нотариат;
Строительные организации; арендаторы недвижимости;
Продавцы недвижимости;
Саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости.
Если классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности) – мы реализуем «объектный» подход описания структуры рынка недвижимости.
Правомерно будет выделить:
Рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды, (который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепления участков земли в пользование;
Рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежилых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерческой, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;
Строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, технологий и пр.;
Рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использование одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, например: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).
«Воспроизводственный» подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:
Отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор развития объектов недвижимости);
Отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор потребления объектов недвижимости);
Наконец, в рассеянном виде, образно говоря, «в промежутках» между взаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недвижимости, присутствуют отношения перераспределения прав на недвижимость. На рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на недвижимость.
Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости. Последние обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости.
Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости возникают и обязанности, прежде всего – платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости. Общественные обязанности стимулируют эффективное потребление (то есть эксплуатацию, управление) полезных свойств недвижимости.
Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает «потребление» - эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости. Эти отношения возникают с момента приобретения прав на недвижимость и как бы замыкают жизненный цикл ее существования. От организации «потребления» недвижимости зависит длительность физического существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные задачи. Тем самым закладываются предпосылки для расширения недвижимой собственности либо через приобретение новых прав на объекты недвижимости, либо посредством нового строительства.
Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводственную структуру рынка недвижимости в целом.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
Эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
Отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
Свободное формирование цен на объекты и услуги;
Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:
Колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
Достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
Достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
Высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимости.
В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы, рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости.
Величина и характер спроса на объекты недвижимости предопределены политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом. Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленные объекты).
Почти все операции на рынке недвижимости требуют государственной регистрации.
Подавляющее большинство граждан выступает собственником единственного вида недвижимости – жилья. Поэтому рынок недвижимости выполняет функцию социального стабилизатора. Так, передача в собственность граждан жилого фонда и разумное регулирование прав на жилье позволили советской России в 1924-1928 гг. сформировать самостоятельное самоуправление, преодолеть 30% разруху городского хозяйства и поднять уровень жизни населения до показателей 1913 г. Наоборот, нарушение социальной функции рынка недвижимости ведет к дестабилизации и краху правящего режима, как это произошло в январе-марте 1997 г. в Албании.
Совокупность всех факторов и формирует в каждом регионе особый характер местного рынка недвижимости.
Уточнение. Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий.
1. Понятие «единый рынок недвижимости России» надо воспринимать со значительной степенью условности. Так, например, «общий (единый) рынок» рабочей силы России означает не только систему отношений по поводу купли-продажи (найма) рабочей силы, но и возможность ее свободного перемещения между регионами. Из определения недвижимости, очевидно, что «переместить» ее невозможно. Следовательно, термин «единый» в отношении рынка недвижимости России может быть расшифрован как «совокупность общих для России норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, или как единое нормативно-правовое пространство».
2. Поэтому главная задача федерального центра – формирование единых и обязательных для всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, учитывающих различия экономического развития регионов.
Необходимо также изменить содержание региональной политики федерального центра: стимулируя хозяйственную самостоятельность регионов, основанную на вовлечении имущества субъектов Федерации и муниципальных образований в экономический оборот, он должен пресекать попытки ввести какие-либо местные ограничения законных прав либо условий экономического оборота недвижимости, если они обусловлены не экономической целесообразностью, а политическими предпочтениями региональных органов власти.
Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости -рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.
Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:
Рынок земли (земельных участков);
Рынок жилья;
Рынок нежилых помещений;
Рынок промышленной недвижимости.
Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.
Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно измерение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.
Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг, для которого характерно предоставление жилья во временное пользование на срок от одних суток и более и наличие развитой инфраструктуры обслуживания постояльцев (предприятия бытового обслуживания, торговли, транспортного и экскурсионного обслуживания, деловой, спортивный и культурный сервис).
В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости; вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).
Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, по одному из следующих вариантов:
На постоянной основе, то есть приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование;
На временной основе, то есть предоставление в аренду или передача во временное пользование.
Собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им. Он может его продать, обменять, сдать в аренду, внести в залог, завещать или безвозмездно передать по своему усмотрению.
Государственные и муниципальные предприятия не имеют права сдавать в аренду закрепленное за ними на праве полного хозяйственного ведения недвижимое имущество. Арендодателем этого имущества выступает Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом в лице соответствующих управлений и территориальных органов.
Для предприятий иных форм собственности установлены ограничения на распоряжение недвижимым имуществом.
В частности, типовой устав акционерного общества открытого типа, применяемый при акционировании государственных предприятий, определяет, что решения о сдаче в аренду, продаже, обмене, залоге или ином отчуждении недвижимого имущества общества, превышающего по стоимости 10% активов (уставного капитала), принимаются не правлением или директором, а общим собранием акционеров. На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.
Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.
Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.
На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.
Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.
Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере, в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий. В России налицо острый дефицит жилья. Об этом свидетельствуют данные Государственного комитета РФ по статистике и материалы Государственной целевой программы «Жилище», приведенные ниже:
Приблизительно 11 млн. семей и одиночек проживают в коммунальных квартирах, общежитиях, снимают жилье у частных владельцев домов и квартир;
Более 1 млн. человек живет в ветхих и аварийных домах;
17 млн. человек имеют жилую площадь менее 5 м 2 на человека при санитарной норме 9 м 2 .
На конец 1994 г. около 9 млн. россиян числились очередниками на улучшение жилищных условий, в том числе входящие в 12 льготных категорий.
Улучшение жилищных условий осуществляется за счет:
Предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования;
Продажи жилья.
Жилищный фонд социального использования в первую очередь направляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин – участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующим законодательством – демобилизованных офицеров, народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, туберкулезных больных и др.
Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.
Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья, после демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и республик бывшего СССР, а также отселения из зоны чернобыльской аварии. Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит вынужденный отказ большинства российских предприятий от капитальных вложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного фонда, который находится в их ведении. Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции, так как в недостаточной мере обеспечен канализацией, центральным отоплением и другими удобствами.
В то же время переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который раньше являлся основным источником необходимых капиталовложений.
Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилой площади, развала старого распределительного механизма решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объективная потребность в решении жилищного вопроса и развитии рынка жилья.
Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.
Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого – нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения условий проживания.
Рынок жилья подразделяется на две основные составляющие – рынок городского жилья и рынок загородного жилья.
Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:
§ Продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;
§ Покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;
§ Профессиональные участники - это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами.
Профессиональные участники рынка недвижимости- это профессиональные посредники, которые реализуют объекты недвижимости: брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.
Риэлтор - предприниматель, занимающийся операциями с жильем или другими видами недвижимости.
Риэлторская деятельность - осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Риэлторские организации - продавцы жилья, осуществляющие:
§ продажу жилья по поручению других участников рынка, в том числе правительства Москвы;
§ продажу жилья из собственных жилищных фондов;
§ участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.
Участники рынка - это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:
§ покупатели;
§ продавцы;
§ арендаторы;
§ арендодатели;
§ заемщики;
§ девелоперы;
§ строители;
§ менеджеры;
§ владельцы;
§ инвесторы.
Кредиторы - это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами.
Инвесторами могут выступать физ. и юр.лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать.
Инвестиционный рынок можно поделить на следующие группы игроков:
1. Частный инвестор. Инвестиции в недвижимость для частных лиц имеет очевидное преимущество по сравнению с банковскими вкладами, дающие доход не более 9-10% годовых. Недвижимость приносит куда более весомый доход. Также недвижимость никуда от вас не денется, даже если случится кризис, она останется недвижимостью.
2. Банки и другие кредитные организации. Кредитно-финансовые учреждения вкладывают средства в разные сферы недвижимости, но это их не основной доход, основной доход им приносит кредитование, в том числе и инвесторов рынка недвижимости.
3. Риэлторские агенства. Как правило, вкладывают деньги в ту недвижимость, которую затем сами же продают.
4. Закрытые ПИФы недвижимости.
5. Инвестиционные иностранные компании. Предпочитают пользоваться схемой "sale & leaseback", приобретая коммерческую недвижимость. Собственник продает недвижимость и арендует эту же недвижимость по фиксированной ставке.
6. Крупные финансово-промышленные группы. Предпочитают вкладывать средства исключительно в коммерческую недвижимость, так как инвестирование в жилую считают слишком рискованным.
Девелопер - организатор, преобразующий землю для нового ее использования.
Девелопером в России чаще всего называют застройщика. Основная задача девелопера - извлечение прибыли от реализации проекта. Для это он должен найти наилучшее место под создание объектов недвижимости. Тогда ему будет практически гарантировано возвращение инвестированных ресурсов. И как же девелопер решает земельный вопрос?
· Участие в аукционах, девелопер выигрывает тендера на инвестиционные контракты реализации строительных проектов от регионального правительства.
· Приобретение уступки права реализации инвестиционных проектов у других девелоперов, которые получили их каким-либо из способов.
· Третий способ заключается в выведении из выгодных для инвестора мест в черте города промышленных или иных предприятий и постройка на их месте объектов недвижимости.
· Участие в крупных правительственных программах.
Самый сложный, рискованный и долговременный этап, особенно учитывая ситуацию в России, - это сбор необходимых разрешений и согласований. Девелоперу придется пройти порядка двух десятков инстанций, и, возможно, не раз споткнуться на каком-нибудь коррупционном чиновнике. Этот процесс по времени зависит от величины самого проекта и начинается от полугода, а заканчивается бесконечностью.
Одновременно со сбором документов, девелопер занимается привлечением капитала в свой проект. Основными способами финансирования являются следующие:
· Кредит. Схема привлечения кредитных средств обычно следующая: банк дает займ под гарантии того, что после окончания строительства получит определенную часть квадратных метров инвестируемого проекта. Для одобрения кредита нужно собрать не мало подтверждающих платежеспособность девелопера документов (ликвидный залог, кредитная история, финансовые показатели за прошлые годы, бизнес-план проекта и т.д.). И не стоит забывать, что по сравнению с западом (3-5% годовых) займ выдается под огромный процент - от 15% годовых.
· Облигации. Крупные компании, чтобы получить более дешевые инвестиции, предпочитают выпускать облигации. Стоит отметить, что облигационные займы чаще всего размещаются без обеспечения, т. е. без каких-либо гарантий. А чтобы вернуть займы, в случае просрочки, требуется достаточно много времени.
· Соинвестирование. Наиболее выгодная форма финансирования для девелопера. Инвесторы заключают с девелоперами договор, который говорит о том, что за определенную сумму вложенных денег инвестор получит часть прав на объект недвижимости. Соответственно, вместе с правами переходит и ответственность за успех проекта.
Документы готовы, денежные средства собраны. Теперь нужно переходить непосредственно к строительству, маркетинговой политике, а затем и реализации объектов недвижимости. Само строительство осуществляют подрядчики.
Следует отметить, что работа девелоперов достаточно сложная. Но, с другой стороны, данные организации на начальном этапе имеют доходы 15-30% годовых от вложенных средств, а по завершении строительства доходы вырастают до 50-70% в отдельных случаях.
Строительством занимаются подрядные организации. На рынке недвижимости их присутствует огромное количество разных размеров. Во главе цепочки стоит генподрядчик, его задача - выполнение отдельных работ и управление ходом строительства. Он нанимает субподрядчиков для отдельных видов работ, а те в свою очередь субсубподрядчиков.