Вопросы для общего собрания собственников мкд. Порядок проведения общего собрания собственников МКД – инструкция

Всем известно, что, начиная с июля 1991 г., а именно - с появления закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» многие россияне начали постепенно становиться собственниками своего жилья.

С переходом в новый статус собственника у каждого жильца появились и новые возможности

Это - реальное участие в регулировании жизни своего многоквартирного дома. И один из основных видов такого участия и осуществления контроля за происходящими в доме процессами заключается в том, что у жильцов появилось право выбора способа управления многоквартирным домом.

То есть теперь они могут сами коллективно решать, хотят ли они, чтобы их дом по-прежнему обслуживала государственная жилищная служба – или, если такое обслуживание их по каким-то причинам не устраивает - решение коллектива собственников может измениться в пользу выбора любой частной компании и проч. - и решение такое принимается на общем собрании собственников.

Но в данной статье мы не будем пока касаться вопроса организации ТСЖ. Поговорим сначала о том, каким образом по жилищному кодексу, то есть, в соответствии с законом , должны приниматься собственниками любые коллективные решения в принципе. Ибо от того, насколько правильно все сделано и оформлено, зависит, в конечном итоге - будет ли то или иное решение осуществлено и сможет ли оно быть в полной мере реализованным. И первое, что надо для этого знать:

Органом управления любого многоквартирного дома является общее собрание собственников жилья

Порядок проведения такого собрания строго регламентирован законом. (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Инициатором проведения собрания может стать как любой собственник, так и управляющая организация, но, как показывает практика, лучше всего, если в доме появится инициативная группа собственников, состоящая из числа жильцов многоквартирного дома, которая впоследствии и будет координировать всю совместную работу по дому.

Таким образом, - в доме сначала следует собрать команду единомышленников - инициативную группу . Входить в нее имеют право только собственники жилых помещений и состав ее может исчисляться количеством не менее пяти человек. Стоит включить в такую группу людей, имеющих юридическое, экономическое образование и управленческий опыт работы, так как деятельность эта сопряжена с подготовкой документов, ведением официальных дел, связанных с деятельностью всего домового хозяйства и обслуживающих его организаций, а также - общением с разного рода представителями административных органов управления на разных уровнях.

Задача инициативной группы - правильно организовать объединение собственников

с тем, чтобы они могли реально влиять на жизнь дома, в котором проживают, и их совместные коллективные решения имели бы законную силу.

По закону общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно в течение второго квартала года , следующего за отчетным. Может быть проведено также и внеочередное собрание жильцов - по конкретной той или иной чьей-то инициативе - о чем уже говорилось выше.

С чего начинается процесс организации собрания собственников?

Итак, если вы определились с тем, кто будет входить в инициативную группу собственников вашего дома - сначала нужно провести ее заседание. На нем определяется предлагаемая для этого заседания повестка дня, а также обсуждаются детали проведения общего собрания собственников: его дата, время и место проведения. Первое официальное собрание собственников обязательно должно быть проведено в очной форме, т.е. «путем совместного присутствия собственников помещений», - как говорится в жилищном кодексе.

Итогом заседания инициативной группы должен стать протокол, в котором должно быть сформулировано намерение организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В этом протоколе также нужно указать:

форму будущего собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);
место и время его проведения;
перечень вопросов, которые планируется обсудить.

При этом очень важно сформулировать перечень планируемых к обсуждению вопросов максимально точно, потому что изменить повестку дня в течение самого собрания будет уже невозможно, то есть собственники не смогут принять на нем решения по вопросам, которые не были запланированы и определены инициативной группой заранее.

Итак - вы определились, выбрали инициативную группу, представляющую интересы дома, члены группы собрались вместе, предварительно получили в управляющей организации реестр собственников помещений, в который должны быть включены все хозяева приватизированных квартир дома с указанием площади занимаемых ими помещений. Составили уведомления по числу собственников, в которых должны быть указаны:

сведения об инициаторе (инициаторах) данного собрания;
форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);
дата, время, место проведения собрания;
если собрание будет проводиться в форме заочного голосования (а это возможно только если предыдущее уже было проведено очно) – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование;
место или адрес, куда должны передаваться документы с такими решениями;
повестка дня собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;
место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Инициатор собрания инициативная группа должна сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позже, чем за 10 дней до назначаемой даты. И, соответственно, в указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику.

Для этого, руководствуясь положениями ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, действовать можно по-разному:

2) вручить письмо под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить объявление о собрании в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Как провести общее собрание собственников?

Как правильно провести собрание - этот вопрос задается людьми довольно часто. А еще чаще проводятся собрания, которые имеют только видимость таковых… Выходят во двор, например, люди, начинают обсуждать, перекрикивая друг друга, наболевшие вопросы, часто при этом они и видят-то друг друга впервые… Кто говорит громче - тот, на подсознательном уровне, воспринимается остальными как главный… А кем, когда и при каких обстоятельствах этот главный таковым был избран - и избирался ли вообще - об этом никто даже не задумывается. Не знают жильцы, порой, и о том, с кем они вообще таким образом общаются: с собственниками ли, с квартиросъемщиками государственного жилья или вовсе с чьими-то временными квартирантами…

И потом, после такого собрания появляется некая бумага, непонятно на основании чего и каким образом написанная… И думают люди, что это и есть протокол их собрания …

Хорошо, когда подобные мероприятия касаются каких-то локальных общих домовых нужд. Ну, собрали деньги, ну - установили-построили-починили… Никому, как правило, в таких случаях, нет никакого дела до таких коллективных решений.

А если, скажем, вам необходимо принять реально решения судьбоносные - и для каждого собственника, и для дома в целом? Или - вдруг кто-то из людей, не понимая, что вообще происходит и почему это называется собранием собственников - оказывается с чем-то в этих решениях несогласным?..

Вот тогда и оказывается, что такие сборы общественности и ее коллективные труды просто-напросто напрасны: они не имеют никакой юридической силы и только оставляют людей пребывать в иллюзии о том, что они что-то коллективно официально решили и можно теперь спать спокойно… И это есть глубокое заблуждение.

Стандартная форма проведения очного собрания собственников помещений в многоквартирном доме такова:

Если есть кворум , то есть, если, после всех вышеописанных процедур, осуществленных инициативной группой собственников, на собрание пришли остальные владельцы своих квартир или их законные представители и участников собрания оказалось не меньше, чем 51 процент от всего количества проживающих в доме собственников, - собрание может быть начато. А для того, чтобы узнать, присутствует ли на очном собрании кворум - обычно используется так называемый явочный лист .

То есть, каждый собственник, пришедший на собрание, должен предъявить организаторам свой документ , удостоверяющий его личность, а также документ, подтверждающий право собственности на занимаемую им жилплощадь. Если в проведении собрания участвует представитель собственника - он также должен иметь официальный документ, подтверждающий это право. Обычно это заверенная нотариусом официальная доверенность.

В такой доверенности на голосование должны содержаться сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Документ этот должен быть оформлен в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверен нотариально (ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Все эти данные вносятся в явочный лист, где каждый пришедший собственник должен расписаться.

Перед началом собрания его организаторы подсчитывают, сколько собственников зарегистрировалось и какой долей в праве общей собственности они обладают. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общедомовое имущество. Таким образом, эта самая доля определяется для каждого собственника методом деления площади помещения (на основании его свидетельства о праве собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме согласно домовому техническому паспорту.

Надо помнить, что для того, чтобы учесть реальную площадь жилых и нежилых помещений вашего дома, необходимо пользоваться сведениями только о тех помещениях, на которые зарегистрированы права собственности в государственном Реестре. Именно его информация считается приоритетной в случае, если вдруг в документах жильцов возникают какие-то расхождения.

Как же рассчитать практически долю каждого собственника?

Давайте представим, что в доме, например, десять квартир площадью по 30 м2 каждая. То есть общая площадь этих квартир, соответственно - 300 м2. В этом случае доля каждой квартиры в праве собственности на общедомовое имущество составит:

Причем, доля, как вы заметили, - считается не в процентах, а именно в долях. (Впрочем, - понятно, что доля, например, 0,1 соответствует 10%).

Чтобы решение собрания считалось потом законным, важно, чтобы было собрано больше половины - а лучше две трети голосов всех собственников жилых помещений согласно занимаемой ими жилой площади. Это означат, что учитывается в этом случае не просто число проголосовавших людей, а именно - число квадратных метров жилплощади.

То есть чтобы подсчитать голоса правильно, важно знать общую площадь всех жилых помещений в доме, а также, какой процент от общей цифры составляет один квадратный метр. И полученное процентное соотношение умножается на метраж квартиры, которой владеет собственник. После этого нужно подсчитать, какой процент квадратных метров участвовал в голосовании и как в результате распределились голоса, и подсчет производится отдельно по каждому вопросу повестки собрания. Таким образом, хозяин трехкомнатной квартиры, например, имеет при голосовании большую процентную долю, чем владелец квартиры однокомнатной.

Поэтому главным документом каждого собственника, определяющим площадь занимаемого им помещения, является его Свидетельство о праве собственности на помещение .

Итак - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, наконец, началось

Сначала на нем выбираются: председатель собрания, его секретарь для ведения протокола, счетная комиссия для подведения итогов голосования (определяется ее количество и персональный состав). Это обязательные процедурные стандарты. И потом только проводится обсуждение остальных вопросов повестки дня, которое завершается голосованием.

Протоколы собраний собственников и их решения должны храниться по адресу, который также должен быть определен решением такого собрания. И в каждом решении собственника, которое, по сути, и является итогом всей вышеописанной процедуры, должны быть указаны сведения:

о лице, участвовавшем в голосовании;
о документе, подтверждающем его право собственности;
о решении этого лица по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

И, в конце концов, в соответствии с ЖК РФ, копии решения собрания и его протокола должны быть переданы управляющей компании, которая, в свою очередь, также обязана в течение пяти дней после получения данных документов, направить их в Государственную жилищную инспекцию для хранения там сроком на три года.

Теперь, мы надеемся, что, прочитав эту статью, вы не сделаете больше ошибок в этом не таком уж и простом деле - организации легитимного собрания собственников помещений в многоквартирном доме. А если у вас останутся какие-то вопросы - пишите их в комментариях, и мы обязательно на них ответим.

На общем собрании собственников, которое проводится обычно при наличии сформированного зарегистрированного у многоэтажного дома товарищества собственников жилья, официально принимаются ключевые решения о благоустройстве в непосредственном соответствии со статьями действующего ныне, со всеми поправками, Жилищного кодекса Российской Федерации. Собрание членов ТСЖ по законному распределению может быть очередным или внеочередным. Разница между ними заключается, в частности, в том, что очередные проходят раз в году. Как правило, время проведения выпадает на второй годовой квартал для предоставления управляющей организацией отчётов выполнения условий договора, как этого требует одиннадцатая часть 162 статьи Жилищного кодекса.

Внеочередное проводимое публично собрание собственников может быть инициировано любым из владельцев жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Количество таковых сборов неограниченно, однако важно учитывать, что именно инициатор обязан брать на себя все расходы и заботы по организации и проведению, включая своевременную отправку официальных уведомлений и дате и месте встречи.

Ссылаясь на статью 41.1 того же ЖК РФ, решения на проводимых открыто собраниях собственников жилья принимаются по результатам очных голосований (при личном присутствии), заочных голосований (заполнение письменных анкет) и очно-заочных.

Кворум, как форма подсчёта голосов

Сам кворум членов ТСЖ это количество таковых, утверждённое законодательно и пунктами устава управляющей по действующим документам организации, которое крайне необходимо, для того, чтобы проводимое публичное собрание собственников жилых помещений было фактически признано состоявшимся. А также для того, чтобы законно и неоспоримо было принято то или иное оговариваемое решение в соответствии с озвученной в оповещении повесткой дня. Статья 45 Жилищного действующего кодекса устанавливает, что собрание имеет кворум, если собравшиеся участники обладают пятьюдесятью и более процентами голосов от всего многоэтажного дома.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

При этом следует учитывать, что голоса распределяются между владельцами недвижимости не поровну, а в соответствии с их долей площади в доме, включая также общее домовое имущество. Чтобы рассчитать, какова доля голосов у одного участника, необходимо поделить площадь его личного имущества (значение записано в правоустанавливающих документах) на сумму всех документально зафиксированных нежилых и жилых площадей в многоэтажном доме. Как правило, это значение имеется в техническом паспорте, однако порой оно носит устаревший характер или неточное по тем или иным причинам.

Для того чтобы узнать реальную площадь, необходимо, опять же, отталкиваться от действующего российского законодательства.

Предварительная работа

Перед тем как посчитать кворумы общего собрания собственников, необходимо обладать определённой информацией. В первую очередь это точная площадь вашего многоквартирного дома. Актуальные и точные сведения, в соответствии с Правительственным Постановлением РФ №491 от 13 августа 2006 года, касающегося утверждения правил по содержанию общего домового имущества, содержаться в Росреестре. Пункт четвёртый данного постановления гласит, что если информация в технических документах и Едином государственном реестре недвижимости не совпадает, руководствоваться следует данными последнего (Росреестр). Это также значит и то, что для уточнения общей площади следует сразу обратиться в данный орган.

Для очного собрания ТСЖ важно, чтобы кворум был, иначе проводить мероприятие нельзя. Чтобы определить наличие кворума, нужен так называемый явочный лист членов ТСЖ. Иными словами, каждый явившийся участник обязан иметь при себе личный паспорт и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в данном доме. Сведения из этих документов и паспорта вносятся в явочный лист, который в итоге должен быть подписан самим участником.

До начала собрания ответственные лица подсчитывают количество долей собственности и определяют наличие кворума.

Разъяснения и примеры

Все условия и требования к проведению собраний владельцев жилья в многоэтажных домах можно найти в отдельных статьях Жилищного действующего с изменениями кодекса Российской Федерации. Так, например, первая часть 48 статьи говорит о том, что право фактически голосовать по озвученным вопросам зафиксированной повестки дня имеют исключительно собственники помещений в данном доме. То есть, если речь идёт о жилой квартире, во внимание берётся лишь мнение её законного владельца, а проживающие с ним граждане, даже если они зарегистрированы, права голоса не имеют. Беря во внимание указанные выше правила подсчета доли на право общего владения совместным имуществом, если квартира имеет площадь 68 метров квадратных, в то время как весь дом – 6035 метров квадратных, доля общего имущества владельца составит 68/6035=0,011.

Третья часть этой же статьи ЖК РФ регламентирует, что сумма голосов владельца пропорциональна имеющейся законной доле в правах на наличествующее общее имущество, то есть, если брать пример выше, 0,011*100=1,1 – это количество голосов данного владельца.

Именно частью третьей 45 статьи Жилищного кодекса установлено, что кворум имеет место, когда количество голосов присутствующих больше пятидесяти процентов. При этом вместо собственника может присутствовать его представитель по нотариально оформленной доверенности. Если возникает реальная необходимость в присутствии представителя, важно обратить внимание на вид выдаваемой доверенности, конкретный ограниченный список полномочий и срок действия, который имеет смысл ограничить один днём – датой проведения собрания.

Голоса владельцев жилья

Сумы голосов членов ТСЖ на проводимом открыто собрании в процентном соотношении определяются при математическом умножении общей площади в частной, приватизированной собственности присутствующих на значение 100 и делении на известную точную площадь всех имеющихся в многоквартирном (многоэтажном) доме помещений, включая в обязательном порядке нежилые, во владении юридических и при наличии физических лиц. Общая полезная известная по данным государственных структур площадь указана в технической актуальной документации или её можно уточнить в Росреестре.

Если взять за пример общую площадь всего дома 6035 метров квадратных, как было приведено выше, и участников собрания, которым принадлежит в общей сложности 3248 метров квадратных, получается:

3248*100/6035=53,81, что говорит о том, что кворум есть, собрание проводить можно и принимать решения путём голосования также разрешено.

Однако необходимо учитывать и то, какой вид собственности у голосующего участника. При этом все действия, даты и цифры обязательно вносятся в протокол собрания, который должны подписать участники. Форма протокола стандартна, никаких специфических требований не установлено.

Отсутствие кворума определяется точно также, если получилось значение менее пятидесяти. В таком случае придётся назначать сбор на другую дату и заново уведомлять об этом владельцев недвижимости.

Долевая собственность и совладение

В соответствии со статьями 245-252 в Гражданском действующем ныне с изменениями кодексе Российской Федерации, общее частное, приватизированное имущество может быть долевым или, ссылаясь на стати 253-259 того же кодекса, совместным. С долевой собственностью, как правило, никаких затруднений не возникает, поскольку доля конкретно выделена, о чём свидетельствуют соответствующие документы. Чтобы определить процент голосов здесь, необходимо площадь своей доли умножить на 100 и разделить на общую площадь дома, так же, как это делается в обычных случаях. При расчётах кворума на собрании во внимание берутся только те цифры и граждане, которые зафиксированы в документах.

Первая и вторая часть 253 статьи в Гражданском кодексе РФ устанавливают, что владельцы помещения в совместной собственности используют недвижимость и распоряжаются ней на равных правах, поскольку доли не выделены. Таким образом, на собрании может присутствовать любой совладелец, и процент голосов будет определяться на квартиру, а не на отдельных совладельцев, на скольких бы ни было записано жильё.

Принятие решений

Первая часть 46 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает определённые требования, согласно которым все решения принимаются товариществами путём голосования. Принимается то решение, за которое проголосовало большинство процентов голосов, а не количество членов ТСЖ.

Кроме того, во внимание следует принимать вторую часть 44 статьи данного кодекса, где сказано, что для принятия решения нужно не просто большинство голосов, а как минимум две третьих таковых от общего количества возможных, а не присутствующих. Это могут быть решения касательно:

В качестве примера, для принятия решений по размещению рекламы форма проведения собраний стандартная, определенный ранее порядок ведения протокола соблюдается. Для того чтобы решение было одобрено, требуется, чтобы «За» проголосовали 66% и более всех владельцев помещений в доме, а не 66% присутствующих на собрании.

02.09.19 17 720 11

Если у вас уже есть имущественный паспорт и реестр собственников вашего дома

Еще один способ найти союзников - написать объявление о создании инициативной группы. Например:

«Здравствуйте. Я собственник такой-то квартиры в нашем доме. Я хочу сделать жизнь в нашем доме лучше. Для этого я предлагаю наладить в доме самоуправление: разобраться с несправедливо начисленными платежами, организовать вывоз мусора, поддерживать чистоту в подъезде. Если вы тоже этого хотите и готовы принимать участие в управлении, свяжитесь со мной любым удобным способом: по телефону +7 905 123-45-67 , электронной почте [email protected] , в Вотсапе, Вайбере или Телеграме. С уважением, Владимир Иванов».

Важно, чтобы уже на этом этапе вы четко понимали, для чего вы хотите провести собрание. Если ваша цель - поставить во дворе шлагбаум, укажите это в объявлении. Если вы обнаружили поддельные протоколы предыдущих собраний, тоже напишите об этом: так больше шансов, что другие жильцы возмутятся и встанут на вашу сторону. Чем лучше вы объясните, как именно самоуправление будет выгодно соседям, тем больше шансов получить отклик.

Объявление нужно распечатать и разложить по почтовым ящикам. Еще можно повесить его на видном месте в каждом подъезде дома.

Предсказать, сколько людей придет по объявлению, сложно. Но даже если вы не получите ни одного звонка и письма, как минимум соседи будут знать, что в вашем доме что-то затевается. Это снизит возможные подозрения во время поквартирного обхода и сбора денег.

Вне зависимости от того, удалось ли заручиться поддержкой председателя совета, перед следующим шагом обязательно соберитесь вместе со всеми, кто готов помочь - позвонил по объявлению либо выразил интерес в личной беседе. Познакомьтесь друг с другом, обменяйтесь контактами и узнайте, кто и чем готов помочь. Например, экономисты помогут при подсчете голосов. Завуч или просто опытная учительница, полицейский или кадровый военный могут стать отличным председателем на собрании - скорее всего, у них получится сохранить порядок.

Еще узнайте, какую из ролей люди готовы выполнять на собрании - председателя, секретаря или члена счетной комиссии. Об этих ролях я напишу дальше.

Советую на этом же этапе создать общий чат дома в любом удобном мессенджере - обычно это Вотсап или Вайбер. Так вы сможете оперативно обсуждать ситуацию и делиться информацией. В идеале пригласите в этот чат экспертов - тех, кто профессионально занимается организацией самоуправления или хотя бы тех, кто уже проводил собрание в своем доме.

Определите дату, время и место собрания

Когда: за 3 недели до собрания.

Определиться с датой, временем и местом собрания нужно заранее: вы обязаны указать их в повестке дня и не сможете изменить. А еще нужно будет успеть оповестить собственников.

Назначать собрание нужно на удобное для всех время: будним вечером или в выходные. Летом предпочтительнее первый вариант, потому что по выходным многие уезжают на дачи.

Место понадобится такое, где все поместятся и при этом не будут зависеть от погоды. Однажды летом мы проводили собрание на детской площадке. В мороз или дождь вариантов всего два - подъезд или чья-то квартира.

Еще вы можете попробовать обратиться в орган местного самоуправления, чтобы они помогли вам найти помещение. Для этого нужно письменное обращение от инициативной группы. По закону они должны оказать помощь - например, предоставить помещение в школе поблизости.

Как только определились с датой, временем и местом - составляйте повестку дня.

Составьте повестку дня и разместите информацию в интернете

Когда: за 3 недели до собрания.

Повестка дня общего собрания собственников - это список всех без исключения вопросов, которые вы планируете обсудить и решить на собрании. Ее нужно разместить в интернете и передать в орган государственного имущества - в каждом городе это разное учреждение.

Как составить повестку. В повестке должны быть прописаны адрес дома, инициатор собрания и форма собрания. Если планируете использовать «Сквер», указывайте «очно-заочное » - это означает, что люди смогут голосовать и на бюллетенях, и через информационную систему. Также обязательно нужно указать дату, время и место собрания.

Вопросы для обсуждения можно писать в столбик, желательно их пронумеровать. По каждому вопросу должен быть отдельный пункт - объединять их нельзя. Формулируйте максимально конкретно: на собрании вы будете голосовать по каждому из вопросов. У собственников должна быть возможность однозначно ответить по ним «за», «против» или «воздерживаюсь».

Пункт «другое» вносить в повестку запрещено, протокол собрания с такой повесткой у вас не примут.

Лучше всего использовать формулировки из законов и постановлений, можно оптимизированные под ваш дом.

Определение председателя и секретаря собрания.
Определение состава счетной комиссии.
Определение способа уведомления о предстоящих собраниях.
Определение способа уведомления о решениях, принятых на собрании.
Использование информационной системы для проведения собраний и голосования.
Определение администратора общего собрания при голосовании через информационную систему.
Порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общих собраний.
Срок и порядок проведения ежегодных общих собраний собственников.

Подробнее об этих вопросах я расскажу ниже.

Также в повестке могут быть, например, такие вопросы:

установка ограждающих устройств на придомовой территории;
выборы состава совета многоквартирного дома;
определение полномочий совета и срока их действия;
выборы председателя совета из числа членов совета и наделение его полномочиями;
принятие решения о формировании фонда капитального ремонта, определение размера ежемесячного взноса - если необходимо превышение взноса, установленного фондом регионального оператора капитального ремонта;
принятие решения о благоустройстве земельного участка;
предоставление (некому лицу) права пользования общим имуществом (тут написать, каким именно) с целью (какой именно) с компенсацией в виде (описать форму компенсации без указания конкретных цифр).

Лучше, если вопросов будет не слишком много - иначе собрание растянется на вечность, собственники устанут и запутаются, и получится только хуже. По сложным вопросам, например о смене УК, при составлении повестки по возможности консультируйтесь с опытными специалистами. Может случиться так, что вашу повестку попробуют оспорить в суде. Если промахнетесь с формулировками - ничего не добьетесь.

Что делать с готовой повесткой. Во-первых , ее нужно передать в орган управления государственным или муниципальным имуществом. В Москве это ГКУ ИС вашего района - представитель департамента имущества города Москвы. В других городах подобные организации могут называться по-другому . Найти их можно таким же способом, как и орган местного самоуправления: вбить в Гугл название вашего города + слова «муниципальное имущество».

Кроме того, везде, кроме Москвы, повестку можно сдать в ОМС.

Уведомление с повесткой собрания в орган государственного имущества можно принести лично и сдать под подпись в канцелярии, а можно отправить заказным письмом по обычной почте. По электронной - нельзя.

Чиновники могут предложить вам скорректировать повестку, например, поменять формулировки. Обычно предлагаемые изменения - не в пользу собственников. Вы имеете право отказаться от этих изменений, но будьте готовы к возможному суду.

В управляющую компанию отдавать повестку не обязательно.

Если используете информационную систему, например «Сквер», вы также обязаны опубликовать повестку там. Альтернатива - опубликовать ее на любом общедоступном сайте в интернете и отправить ссылку всем собственникам. Самостоятельно создать сайт с простым адресом можно, например, через конструктор сайтов «Тильда». Это просто и бесплатно.

Сайт можно использовать не только как площадку для повестки. Он может пригодиться и в дальнейшем: чтобы информировать соседей о подготовке к следующим собраниям, о результатах собраний, о сборе денег или проблемах, к которым хотите привлечь внимание.

Если не хотите самостоятельно создавать сайт, можно сделать страницу дома через «Собдома-рф » - ссылку на нее получат только жители вашего дома. В системе предусмотрен функционал для решения самых разных задач по самоуправлению, например сбор контактов жильцов дома.

Соберите деньги на собрание и контакты всех владельцев квартир. Уведомите их о собрании

Когда: начинать лучше за 20 дней, чтобы успеть всех уведомить не менее чем за 10 дней до собрания.

По закону вы обязаны уведомить о собрании всех без исключения собственников не позднее, чем за 10 дней до него. Сделать это можно двумя способами: лично под подпись, либо заказным письмом. Второй способ быстрее, но дороже, и не так эффективен: если вы хотите действительно что-то поменять, лучше знакомиться и общаться с людьми.

Уведомлять объявлением в подъезде нельзя: вы никак не сможете доказать, что все собственники его увидели. Единственное исключение - если решение о таком способе уведомления было принято на прошлом собрании.

Поэтому перед собранием вам или вашим помощникам придется лично обойти все квартиры в доме. Кроме уведомления о собрании, у такого обхода есть еще две цели: собрать контакты и получить согласие на обработку персональных данных. Все цели можно закрыть за один визит, но иногда людей подолгу не удается застать дома, а другие подозрительно настроены - тогда приходить придется не единожды.

Я не рекомендую во время первого обхода собирать деньги на проведение собрания. По закону такие расходы несет инициатор собрания либо вся инициативная группа. Обычно это довольно ощутимая сумма - не меньше 50 000 Р с учетом расходов на реестр собственников, отправку писем, распечатку документов и т. д. Вы можете предложить скинуться всем жильцам, но, по моему опыту, соглашаются обычно не больше 50% собственников. Поэтому, если вы посчитали сумму, не стоит делить ее поровну на всех - останетесь в сильном минусе.

Собирать деньги можно только под расписку или с мобильным банковским терминалом для приема карт - в этом случае вы сможете сразу отдавать чеки. Никаких привилегий и дополнительных голосов деньги не означают. Скидываться или нет - сугубо добровольное дело. Повторюсь, лучше не предлагать это сделать во время знакомства при первом обходе: это самый простой способ настроить людей против себя.

Перед обходом обязательно распечатайте два документа: согласие на обработку персональных данных и реестр личного вручения сообщений.

Согласие на обработку персональных данных нужно, чтобы вы могли легально использовать номера телефонов собственников для уведомления о следующих собраниях. В нем должна быть такая формулировка:

«Я, такой-то , даю согласие на обработку и предоставление третьим лицам моих персональных данных, включая ФИО, дату рождения, семейное положение, паспортные данные, фотографию, адрес регистрации места жительства, адрес фактического места жительства, пол, номера контактных телефонов, адрес электронной почты, информацию о моих аккаунтах в социальных сетях, информацию и документы о недвижимости в моей собственности. Настоящее согласие действует бессрочно. Мне известно, что я могу в любое время отозвать свое согласие, уведомив об этом в письменном виде».

Подписать такое согласие нужно только один раз. Печатайте бланки согласия с запасом, лучше как минимум 12-15 на 10 собственников. Какие-то бланки могут потеряться, другие будут случайно испорчены.

Вместо отдельного бланка на каждого собственника можно сделать общую таблицу с соответствующим заголовком и именами собственников и предлагать людям указать телефон и расписаться прямо в ней. Но не каждому понравится, что соседи увидят его номер телефона.

Реестр личного вручения сообщений - это таблица с подписями, которыми собственники подтвердят, что в курсе собрания. Строк в этой таблице тоже должно быть с запасом - на 30-40 больше , чем в доме живет собственников.

Еще советую сделать бейджик с фотографией, фамилией и указанием рода деятельности, например «организатор общего собрания собственников в доме по адресу ». Это вызовет доверие у соседей.

С бейджиком и документами можно приступать к личному уведомлению собственников о собрании.

Если в подъезде есть консьерж, сначала обратитесь к нему: часто у них уже собраны контакты собственников. Поквартирный обход делать придется в любом случае, чтобы получить подписи. Но если заранее раздобыть телефон, можно сначала позвонить, представиться и договориться на удобное время.

Если консьержа нет или у него нет контактов, придется действовать с нуля. Начинайте обходить квартиры в будни с 18:00 до 22:00 . В ближайшие выходные устройте контрольный проход: вдруг кто-то работает допоздна или приезжает только на субботу и воскресенье.

Обязательно помечайте себе, от кого подписи не удалось получить - не застали дома или получили категорический отказ.

Посторонних к обходу лучше не привлекать, а вот соседей - очень желательно. Как показывает мой опыт, лучше всего делать обходы парой мужчина + женщина. Женщинам больше доверяют, а мужчина нужен для безопасности: люди бывают разные. В моей практике был и мужчина, который вышел открывать дверь в трусах и с ножом, и пожилая женщина, спустившая на нас собаку. К некоторым я приходил только с участковым.

Бывало, что разговор начинался со слов «что ты тут ходишь», а заканчивался словами «на тебе денег, поможем, чем сможем». В целом если правильно объяснить, кто вы и зачем пришли, большинство воспринимают это адекватно, а некоторые предлагают помощь.

По моему опыту, люди отказываются подписать не так часто. Но к согласию на обработку персональных данных все относятся с подозрением. Без причины никто его не подпишет. Поэтому говорите всё сразу, прямо и четко: «Здравствуйте! Я ваш сосед. Я живу в такой-то квартире. Я инициировал общее собрание, вот наша инициативная группа, в которой по одному человеку из каждого подъезда. Мы проводим собрание на такую-то тему. Вам ведь не нравится, что у вас счет в платежке на 1500 рублей больше? Мы это исправим».

Обход квартир - еще и хороший способ познакомиться с соседями. Принимайте помощь, которую вам предлагают, и сами поощряйте людей участвовать в подготовке собрания.

Если в квартире никто не открыл, прикрепите на ее дверь бумажное уведомление. В нем напишите, что планируете организовать собрание, укажите дату и тему собрания, свой номер телефона и сайт, где можно узнать обо всем этом подробнее.

Такая бумажка на двери помогает отследить, живет ли человек в доме: если прошло уже несколько дней, а бумагу никто не забрал, значит, собственник уехал как минимум в отпуск. Искать его не надо. Просто отметьте себе, что этого собственника придется оповестить о собрании по почте.

Отправьте почтовые уведомления и уведомите город

Когда: за 15-20 дней , чтобы успеть всех уведомить не менее чем за 10 дней до собрания.

Всем собственникам квартир и комнат, которых застать не удалось, а также собственникам нежилых помещений отправляйте заказные письма на адреса в доме на имена собственников из реестра. Каждому собственнику нужно отправлять отдельное извещение. Обычным письмом извещать нельзя. При этом уведомление о вручении вам не понадобится - достаточно того, что письмо отправлено.

Отправить одно заказное письмо в среднем стоит около 50 Р плюс конверт - еще 8-12 Р . Чтобы сэкономить на конвертах, я отправляю обычную почтовую открытку с нужным текстом. Так можно.

В уведомлении должны быть сведения о собрании: форма его проведения, дата, место, время, повестка дня, как и до какого числа можно проголосовать. Также нужно указать сведения об инициаторе: ФИО, адрес собственности, реквизиты правоустанавливающего документа.

С текстом лучше не импровизировать, пишите по шаблону:

«Уважаемый собственник, сообщаем вам, что такого-то числа такого-то месяца по инициативе Иванова Ивана Ивановича мы проведем очное обсуждение вопросов, поставленных на голосование. Дата начала собрания , место и время , дата окончания голосования . В повестке дня вопросы . Ознакомиться с повесткой можно на сайте . Проголосовать можно таким-то образом до такого-то числа».

Уведомить всех собственников о первом общем собрании - сложно, муторно и долго. Но если вы все сделаете правильно, дальше будет легче. При первом поквартирном обходе в моем доме мне удалось собрать контакты всего 30% собственников. На первое собрание пришло довольно много людей, с ними я тоже обменялся контактами. К сегодняшнему дню, спустя три года после первого собрания, после которого мы провели еще много встреч, у меня на связи 96% собственников жилья в моем доме.

На первом же собрании мы обсудили способ уведомления, и все выбрали то, что им удобно. Теперь я просто отправляю три письма, а всех остальных оповещаю по телефону или Вотсапу. Все это занимает три дня. О том, как выбрать на собрании способ уведомления, читайте ниже.

Уведомлять людей о собрании нужно всеми доступными способами. Повесьте плакаты в подъезде и объявления в лифтах, раскидайте в почтовые ящики листовки со ссылкой на ваш сайт или куар-кодом . Будет удобно, если человек, который перешел по ссылке, сможет легко оставить свои контактные данные. Но это ни в коем случае не должна быть обычная форма, например, из Гугла - подойдет только специальная для хранения персональных данных. Например, такая есть в системе «Собдома-рф ».

Жильцам нашего дома я отправляю и смс, и сообщения в Вотсапе, а если не получил ответ - еще и звоню. А еще распечатываю и клею объявление на подъезд, а если его кто-то срывает - распечатываю и клею заново.

Информация о собрании должна звучать из каждого утюга. Сделать так, чтобы все узнали о собрании, - не пустая формальность: от этих людей зависит, получится ли у вас решить проблему. А еще это способ подстраховаться, чтобы никто не мог сказать, что вы никого не уведомляли.

Уведомляем город. Почти во всех домах есть муниципальное имущество - квартиры и нежилые помещения, которые принадлежат городу. По таким в Справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн в строке «Форма собственности» указано «государственное».

Уведомление для города нужно принести лично или отправить через интернет-приемную уведомление в тот же орган государственного имущества, куда вы отдавали повестку.

На всякий случай я советую извещать город всегда. Единственное исключение - кооперативные дома, в которых все имущество принадлежит дольщикам - частным лицам.

Рассчитайте количество голосов для каждого собственника

Правом голоса на собрании обладают собственники всех жилых помещений и тех нежилых помещений, которые находятся в собственности. Например, если в подвале есть магазин, который оформлен в собственность, его владелец имеет право голосовать.

Посчитать общую площадь помещений в доме.
Рассчитать голоса совместных собственников и собственников, которые единолично владеют квартирами или нежилыми помещениями.
Рассчитать голоса долевых собственников.
Рассчитать голоса собственников комнат в коммуналках.

Совместная собственность - это обычно квартира, купленная супругами в браке либо приватизированная людьми, которые жили вместе. По такой собственности решения принимают совместно. Долевая собственность - это когда собственники владеют разными или равными долями в квартире. Для коммуналок отдельная формула, потому что каждый собственник в ней имеет право не только на свою комнату, но и на часть общего имущества, причем размер этой части зависит от размера его комнаты.

Ниже я приведу все необходимые формулы. Чтобы было проще, объяснять подсчеты я буду на примере.

Возьмем условный дом, который состоит из трех квартир и двух нежилых помещений - чердака и полуподвала - и рассчитаем голоса собственников в нем.

Площадь квартиры № 1 - 100 м². Она находится в долевой собственности и принадлежит двум собственникам.

Площадь квартиры № 2 - 100 м². Она коммунальная. В ней три комнаты с разными собственниками, площадью 30, 20 и 10 м².

Площадь квартиры № 3 - тоже 100 м². Она находится в совместной собственности четырех владельцев, членов одной семьи. Это означает, что собственники владеют квартирой без выделения долей, а значит, не могут единолично распорядиться ею, например продать или сдать, без письменного согласия остальных собственников.

Площадь чердака - 100 м². Он не оформлен в ничью собственность.

Площадь полуподвала - 200 м². Весь полуподвал занимает магазин, у которого один собственник.

Считаем общую площадь помещений, собственники которых могут голосовать. Для этого складываем только площадь жилых помещений и нежилых, которые оформлены в собственность. В нашем примере к таким помещениям не относится чердак - поэтому его мы исключаем из расчетов. Будьте внимательны: площадь комнат в коммуналках мы не прибавляем, чтобы не «вырастить» дом на бумаге.

Площадь квартиры № 1 + площадь квартиры № 2 + площадь квартиры № 3 + площадь полуподвала = 100 + 100 + 100 + 200 = 500 м².

Цифра, которая у вас получится, - это 100%, или большой знаменатель. Его мы будем использовать во всех дальнейших расчетах.

{Площадь объекта} / {Общую площадь} × 100%

200 / 500 × 100% = 40% - для магазина

100 / 500 × 100% = 20% - для квартиры № 3

У совместных собственников один бюллетень решения на всех, но количество подписей в нем должно соответствовать количеству собственников, либо надо приложить доверенность. Юридическим лицам для голосования обязательно нужны доверенность или приказ о назначении - они обязательны при голосовании.

Таким же образом считают количество голосов у города. Город всегда - один собственник. Площадь всех городских помещений суммируется.

Считаем голоса долевых собственников. В нашем примере это квартира № 1 площадью 100 м², которая принадлежит двум собственникам - Ивану и Сергею. Доли этих собственников указаны в их свидетельстве о праве собственности, всегда в формате ⅓, ¾ и так далее. Например, собственник Иван владеет ¾ квартиры, а собственник Сергей - ¼ квартиры.

Формула для долевой собственности следующая:

{Площадь квартиры} / {Количество долей в квартире} × {Долю собственника} / {Общую площадь} × 100%

Считаем голоса собственников комнат в коммуналках. В нашем условном доме это комнаты в коммунальной квартире № 2. Собственники комнат в коммуналках имеют право не только на свою комнату, но и на общее имущество коммунального пользования в пределах квартиры. Это та же долевая собственность, но доли могут быть не указаны в правоустанавливающих документах - подсчитать их придется самостоятельно.

Формула такая:

({Площадь комнаты} / {Площадь всех комнат в квартире, которые оформлены в собственность} × {Площадь остальных помещений в квартире} + {Площадь комнаты}) / {Общую площадь дома} × 100%

Площадь квартиры в нашем примере - 100 м². В ней три комнаты с разными собственниками, площадью 30, 20 и 10 м². Получается, площадь всех оформленных в собственность комнат = 60 м², а площадь остальных помещений = 40 м².

Мы подсчитали голоса всех собственников дома. К сожалению, в реальности все гораздо сложнее. Круглых чисел не будет. Поэтому не переживайте, если итоговые проценты не сойдутся ровно в 100% - погрешность в 1-2% никак не регламентирована и не критична.

Бывают ситуации еще сложнее. Самая популярная проблема - коммунальная квартира, в которой на кадастровом учете стоит только одна комната. Для таких приходится действовать вслепую: предположить на основе других квартир в доме, сколько в этой квартире может быть комнат и какой они могут быть площади.

Всё, что насчитали, вносите в реестр собственников.

В идеале подсчитывать количество голосов у каждого собственника в доме обязана управляющая компания. В том реестре, который вы перед собранием получите в своей УК, эти подсчеты должны быть. К сожалению, этот реестр почти никогда не соответствует действительности - поэтому готовьтесь к тому, что придется пересчитывать все вручную.

Подготовьтесь к очному обсуждению вопросов и подготовьте бюллетени для голосования

Когда: за 2-5 дней до собрания.

Перед собранием примерно подсчитайте, сколько людей будут голосовать на бюллетенях и распечатайте бюллетени с запасом. Их количество ничем не ограничено: вы можете даже разместить в интернете для самостоятельной распечатки и подписи. Главная ваша задача - чтобы бюллетень был у каждого собственника либо у его представителя.

В бюллетене на каждой странице должна быть вся информация о собственнике: ФИО, номер и площадь помещения, реквизиты правоустанавливающих документов. Если это юридическое лицо, владеющее, например, магазином в подвале, внесите в бюллетень: наименование, ИНН, ОГРН, номер помещения, реквизиты правоустанавливающих документов и данные документа, подтверждающего полномочия голосующего. Если человек голосует не лично, а по доверенности, то это надо указать в бюллетене, а копию доверенности приложить к решению.

Также в бюллетене должны быть решения по каждому без исключения вопросу из повестки дня: «за», «против» или «воздерживаюсь». По вопросам, которые не попали в повестку, голосовать нельзя. Вносить их в бюллетень не нужно.

Отдельно попросите людей указывать в бюллетенях свои контактные данные. Объясните, что им могут позвонить из районной администрации или жилищной инспекции с проверкой.

Кроме того, я советую прописать в бюллетенях количество голосов для каждого собственника - это сильно облегчит работу счетной комиссии. Иногда это проще делать уже после сбора бумажных бланков, вписывая расчетные проценты из таблицы-реестра .

Использовать для заочных голосований: систему «Сквер», систему ГИС ЖКХ, систему «Электронный дом» (только для Москвы), иную ИС ____________ (можно выбрать несколько вариантов).
Выбрать администратором информационной системы собственников , , . Выбранные лица от имени собственников помещений в МКД уполномочены на использование выбранной информационной системы при проведении общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования.

Администратор информационной системы - это человек, который будет вносить в систему информацию о голосующих и следить за тем, чтобы результаты голосования были опубликованы в официальных отчетных системах, в т. ч. ГИС ЖКХ. На самом собрании он может не присутствовать, быть владельцем одной из квартир тоже не обязан. Даже хорошо, когда в роли администратора, как и в качестве членов счетной комиссии, выступают независимые люди на третейской роли.

Выбор метода оповещения. Чтобы в дальнейшем не проводить поквартирный обход, включите такой текст с возможностью выбрать несколько вариантов:

Выбор метода оповещения о проведении общего собрания и способа уведомления о результатах ОСС МКД.

Определить методом оповещения:

смс по номеру мобильного тел. +7 (____) ____-___-___ ;
по электронной почте __________ ;
бумажным уведомлением в почтовый ящик.

Метод оповещения должен быть журналируемым - то есть в нем должен быть отчет о доставке. Подходит любой мессенджер, в котором существует отчет о том, кто был получателем соответствующего сообщения.

Обязательно определите способ уведомления о результатах собраний, иначе после собрания вы будете обязаны вручить такое уведомление лично или отправить заказным письмом, а также составить реестр уведомлений.

Финансирование собраний. Чтобы проводить последующие собрания за счет УК, напишите в бюллетене:

Порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общих собраний (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Включить расходы на проведение собраний в план финансово-хозяйственной деятельности УО по МКД.

Проведите собрание

По закону очное собрание проводить не обязательно: голосуют собственники все равно на бумаге или через информационную систему. Но я рекомендую не пренебрегать встречей. Это хорошая возможность лично обсудить вопросы и донести до собравшихся, как важно взять управление в доме в свои руки.

Главная опасность очного собрания - в том, что на него могут прийти провокаторы. Обычно это не собственники, единственная их задача - устроить скандал. В одном доме, где я проводил собрание, была женщина, которая раздавала всем в доме письма: мол, наша встреча - это диверсия УК с целью брать со всех еще больше денег. Выяснилось, что эта женщина не была собственником. Пришлось еще раз подробно объяснять всем, что именно мы предлагаем и зачем.

После этого случая мы стали регистрировать всех, кто пришел на собрание - спрашиваем на входе имя и номер квартиры и просим предъявить документ. Правда, во дворе такие ограничения вводить затруднительно. Еще удобно использовать для регистрации участников систему «Сквер». Официально посторонним не запрещено посещать собрания собственников, но это остается на усмотрение организатора.

Открывает собрание обычно тот, кто его инициировал. Он предлагает выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию. По этим вопросам собственники голосуют поднятием рук, возражения фиксируются в протоколе очного обсуждения.

Никаких ограничений и требований к председателю, секретарю и членам счетной комиссии нет. Один человек может выполнять сразу все три функции.

В счетной комиссии может быть сколько угодно человек - берите туда всех, кто захочет. Это не обязательно должны быть собственники, но желательно, чтобы в комиссию вошел хотя бы один человек из инициативной группы. Если не захочет никто, считать придется самим. Если захотят те, кому вы не доверяете - отказывать нельзя, но можно включиться в счетную комиссию и пересчитать все за остальными.

Председателем должен быть хладнокровный и громкоголосый человек. Я советую запастись микрофоном, динамиком, достаточным количеством бумаги и ручек, а также средствами для горла и успокоительными.

Секретарь ведет протокол. Хорошо, если он также сможет позаботиться о фото- и видеосъемке. Это поможет приструнить провокаторов и будет аргументом в суде, если кто-то попытается оспорить результаты вашего собрания.

Выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию можно на одно собрание, а можно на долгий срок - например, год. Если выбрали надолго, можно в дальнейшем не включать эти вопросы в повестку. Но если кто-то из них не сможет присутствовать на одном из собраний, нужно будет выбирать их заново.

Если выбрать председателя либо другие должности не удалось, все их функции может взять на себя инициатор собрания. Он же будет подписывать протокол.

Обсуждать на собрании можно только вопросы из повестки. Длиться собрание может сколько угодно долго - хоть час, хоть неделю. Если за день не договорились, встречаются еще раз.

В конце собрания раздайте каждому собственнику бюллетень, объясните, как его заполнить и передать вам, и попросите расписаться в том, что бюллетень получили. Вместо собственника может голосовать его представитель, которым может быть кто угодно - достаточно доверенности по примерной форме.

Во-вторых , в них не предусмотрено смешанное с бумажными носителями голосование, а это усложняет процесс для тех, кто не пользуется компьютером.

Протокол составляют в четырех одинаковых экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Один из экземпляров протокола, а также оригиналы бюллетеней и всех документов, которые были использованы в ходе собрания, по закону нужно сдать в УК. В свою очередь та в течение трех дней после этого обязана передать его в ЖИ - жилищную инспекцию.

Среди документов, которые обязательно нужно приложить к протоколу:

Реестр собственников помещений.
Уведомление о проведении собрания.
Реестр вручения уведомлений о проведения собрания собственникам - когда примете решение о другом способе уведомления, он будет не нужен.
Список собственников помещений МКД, присутствовавших на собрании, а также список приглашенных лиц.
Доверенности или их копии, если за кого-то из собственников голосовали их представители.
Документы, которые обсуждались в повестке и по поводу которых принимались решения.
Бюллетени голосования.

Чтобы убедиться, что документы дойдут из УК до ЖИ, можно попробовать действовать так: прийти с протоколом в УК, поставить штамп о передаче документов и оставить там копию протокола, а оригинал лично отвезти в инспекцию. Но недавно был случай, когда жильцам дома, который я курирую, отказали в приеме протокола в ЖИ. Пришлось сдавать его в управляющую компанию.

Один из экземпляров протокола должен храниться в надежном месте, которое собственники определяют на голосовании. Обычно это квартира председателя или секретаря.

Чтобы оповестить собственников о результатах собрания, разместите итоговый протокол на вашем сайте, а также в подъезде на видном месте. А вот копии бюллетеней лучше не публиковать, потому что они содержат номера телефонов. Лучше просто перечислить в протоколе список проголосовавших квартир, без упоминания, кто как проголосовал.

После собрания я рекомендую отметить в календаре даты, в которые должны быть выполнены решения собственников, и напоминайте о них УК. А еще не забывайте держать в курсе соседей о том, как все продвигается - так вы завоюете больше доверия.

Вопросы о ремонте, реконструкции и содержании жилого дома необходимо решать своевременно, посредством проведения качественных проверочных мер жилья, ремонтных работ, и других необходимых мероприятий. Вопросы о необходимости работ, сроки их проведения, сметы, количество и качество привлекаемых сторонних сил - все это самостоятельно контролировать гражданам, проживающим в доме, сложно.

А ведь именно на собственников возложена обязанность по определению формы управления их домом, и, соответственно, участию в вопросах его содержания. Собственник может лично участвовать в управлении домом, к которому принадлежит его квартира, через управляющий орган - общее собрание собственников помещений, посредством выражения мнения голосованием.

Понятие "общее собрание собственников"

Указанное собрание - запланированный процесс взаимоотношений собственников жилья с целью решения насущных вопросов относительно содержания жилого дома в надлежащем санитарном, противопожарном, техническом состоянии, где каждый из собственников может высказать свое мнение по поводу решения поднимаемых вопросов.

Каждый хозяин квартиры имеет право проявить инициативу по поводу организации собрания, и только собственники наделены правом принятия решений на собрании.

По правилу, установленному законом, собрание собственников организуется не реже, чем раз в год (см. в ст. 45 ЖК РФ). Но допускается возможность проведения собрания по необходимости, в любое время, если нужно решить значимый вопрос по поводу многоквартирного дома. Собрания раз в год обязательны, а к внеочередным таких требований закон не предъявляет: они могут проводиться с различной регулярностью или не проводиться вообще.

Вопросы, поднимаемые на общих собраниях

Жилищный закон определяет полномочия органа управления домом, их перечень приведен в ст. 44 ЖК РФ, в соответствии с ним, общее собрание собственников рассматривает и решает ряд проблем:

об использовании участка земли под домом и около него, о запретах и ограничениях, связанных с его использованием и эксплуатацией;
об использовании общего имущества дома лицами, не являющимися собственниками помещений в доме, о возможности установления рекламных конструкций с привлечением для этих целей имущества, об организации собрания собственников и структуре, которая непосредственно займется содержанием дома, о выборе лиц, которым собственники доверят управление перечисленными вопросами;
об определении способа управления домом;
о капитальном ремонте, возможности произведения надстроек к дому и его расширении, строительстве различных хозяйственных или имеющих иное назначение зданий, об использовании и ремонте общедомового имущества, о размере, способе управления денежными средствами, выделяемыми на обеспечение указанных мер;
о разрешении иных насущных вопросов, которые законом отнесены к ведению общего собрания собственников.

Планирование общего собрания

Инициатор очередного или внеочередного собрания для владения точной информацией о количестве собственников жилья дома получает список указанных граждан, путем запроса в уполномоченные на сбор и хранение такой информации органы, или через личный обход квартир дома. Собственнику жилья в обязательном порядке сообщают о проведении собрания одним из следующих способов:

Направлением заказного письма. Возможна замена этого способа на любое другое письменное сообщение, если это предусмотрено решением общего собрания.
Устным объявлением и вручением уведомления с получением личной подписи.
Помещением информации о собрании на информационных стендах во внутренних помещениях дома.

Уведомлением собственник извещается о точной дате и времени проведения, месте проведения собрания, сообщается информация об инициаторе собрания, повестке дня (списке рассматриваемых вопросов), форме проведения собрания (очная, заочная, смешанная) и иных уточняющих данных. По итогам собрания о принятых решениях сообщается всем собственникам жилья, путем размещения информации в зоне свободного доступа для каждого жильца дома.

Очное голосование и требования, предъявляемые к нему

При таком методе проведения общего собрания, каждый хозяин жилого помещения участвует в решении поставленных вопросов личным присутствием. Решения, принятые очно, видятся более объективными, ведь собственнику каждой квартиры предоставлена возможность лично ознакомиться с материалами и документацией, регламентирующими разрешение поднятых на собрании вопросов и озвучить свое согласие или несогласие с планируемыми мероприятиями.

Если на собрании присутствуют собственники, обладающие 50% и более от общего количества голосов собственников, собрание считается состоявшимся и принятое на нем решение правомочным. Количество граждан, пришедших на очное голосование, фиксируется посредством явочного листа, или в другом формате, оговоренном участниками собрания.

Такой способ проведения собрания неудачен для жильцов больших, многоподъездных домов в силу обозначенных причин. И, напротив, удачен для многоквартирных домов с меньшим количеством подъездов и квартир.

Заочное голосование и его особенности

Законом разрешено не только очное проведение собрания собственников, но и заочное. При заочном рассмотрении вопросов, граждане, которым принадлежат квартиры, принимают решения, поставленные на обсуждение и голосование письменно, и направляют эти решения по адресу, указанному местом проведения собрания. При заочной форме голосования обязательно наличие правильно оформленного решения собственника в письменном виде.

Бланки, в которых указываются принятые решения по рассматриваемой проблематике, направляются собственнику жилья для заполнения. Заочное голосование применяется довольно часто по причине удобства в его реализации, гражданам проще заочно ответить на поставленные вопросы, чем находить время для личного участия в собрании.

Очно-заочная форма голосования

Фактически в этой форме собрания проводились и ранее, ведь далеко не всегда удается собрать граждан-собственников жилья для личного участия в голосовании, в этом случае закон разрешает дальнейшее принятие решения заочно. Обе указанные формы собрания проводятся для принятия однородных решений по определенным вопросам, то есть фактически соблюдается очно-заочная форма.

В настоящее время очно-заочное принятие решений - официально разрешенная форма проведения собраний.

Она является целостной, очное и заочное решения принимаются в пределах одного собрания. Поднятые проблемы решаются при личном присутствии участников собрания, как при очной форме, а также последующим направлением решений, как при заочной форме.

Решение собрания

Результаты собрания зависят от итогов голосования. Как правило, решение принимается, когда за него отдано большинство голосов от общего количества граждан, участвующих в голосовании, а в некоторых случаях нужно набрать более 2/3 голосов от общего числа присутствующих на собрании и голосующих граждан.

Рассматриваются и обсуждаются только включенные в повестку дня вопросы, по ним же принимаются решения. Важно отметить, что менять эту повестку, добавлять новые темы на рассмотрение, редактировать старые нельзя. Оформленные решения владельцев жилья, принятые общим собранием - протоколы, хранятся, и могут быть предоставлены собственнику или проверяющей структуре для ознакомления по запросу. Решения, принятые должным образом с соблюдением установленной процедуры, обязательны для исполнения не только лицам, участвовавшим в голосовании, но и всем остальным собственникам.

Если хозяин квартиры считает, что решение принято с нарушениями законодательства или ущемляет его личные интересы, или интересы других граждан, он может обратиться в судебные инстанции с заявлением, для обжалования решения, принятого общим собранием.

От правильного проведения общего собрания собственников помещений МКД во многом зависит стабильная работа управляющей организации. Оспаривания решений общих собраний собственников уже стало обычной практикой. Юристы погрязли в судах, которые порой длятся годами; руководители управляющих организаций нервно наблюдают за процессом; инициаторы общих собраний вряд ли когда-нибудь еще согласятся быть инициаторами; а собственники помещений, принявшие участие в собрании, уже не рады, что голосовали (их то в суд вызывают, то просят подписывать дополнительные документы).

Согласно п.7 Письма Минстроя России от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04, при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании , и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Апелляционным определением Московского городского суда от 14.08.2017 по делу № 33-31916/2017 суд удовлетворил исковые требования о признании незаконными и не порождающими правовых последствий решений, принятых на общем собрании собственников помещений т.к. инициаторы собрания - ответчики нарушили порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома , не оповестили всех владельцев помещений в доме о проведении собрания и повестке дня, провели собрание при отсутствии кворума, в связи с чем, решения собрания ничтожны.

Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия. Вопрос о ее создании включается в повестку дня общего собрания. Состав счетной комиссии предлагается инициатором проведения общего собрания и утверждается собранием.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании, за исключением вопросов, предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, (принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, (которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме).

При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений по вопросам повестки дня определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в решениях собственников, полученных до окончания голосования. Дата окончания голосования собственников должна совпадать с датой в сообщениях о проведении ОСС.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протокол ОСС должен соответствовать Требованиям к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр).

Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее, чем через 10 дней после проведения общего собрания (п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр. Данный приказ так же содержит примерную форму протокола ОСС).

В протоколе общего собрания следует указать наименование документа, дату и регистрационный номер протокола, дату, место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательную часть протокола, повестку дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу, место (адрес) хранения протоколов, перечень приложений (при указании на них в содержательной части протокола). Протокол подписывают председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии (п. 22 разд. 6, п. 15 разд. 7 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр; п. 4, Разд. II Требований N 937/пр).

Обязательными приложениями к Протоколу являются:

сообщение о проведении общего собрания, на основании которого проводится общее собрание;

реестр вручения сообщений о проведении очередного общего собрания собственников помещений;

реестр участников очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

уведомление о принятых решениях на очередном общем собрании собственников помещений в МКД;

доверенности представителей собственников помещений МКД.

Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию не позднее, чем через десять дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). В свою очередь управляющая организация обязана направить полученные подлинники указанных решений и протокола (в пятидневный срок с момента получения), в орган государственного жилищного надзора (для хранения в течение трех лет).

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований этого Кодекса в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.