Приобретение квартиры на первичном рынке 44 фз. Закупка недвижимости: пошаговая инструкция

От п. 38 ст. 93 Закона № 44-ФЗ - в сути договора, который представляет собой основу для заключения контракта для того, чтобы приобрести жилые помещения.

Во втором - в соответствии с п. 39 ст. 93 Закона № 44-ФЗ основой для заключения контракта будет договор, который заключен на основании положений Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Закон № 161-ФЗ).

Порядок закупки по пункту 38

Правоотношения, которые возникают при освоении земельных участков, которые регулирует ГрК РФ , оформляются договором между соответствующим органом исполнительной власти (местного самоуправления) и юридическим лицом по итогам аукциона. Такими органами выступают уполномоченные органы субъектов РФ, например Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок, или Департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области.

Чтобы найти информацию о таких закупках, необходимо первоначально определиться о месте нахождения жилья экономического класса, потребность в котором имеет заказчик.

Сведения об этих аукционах публикуют на официальных сайтах субъектов или на сайтах уполномоченных органов, поскольку закон не определил единый официальный сайт.

Например, информацию об аукционах на право заключения договоров освоения территорий для строительства жилья экономического класса на земельных участках в Республике Карелия мы можем получить:

на сайте fond.onego.ru (раздел «Земля и нежилые помещения - объекты продажи»);
официальном интернет-портале Республики Карелия gov.karelia.ru ;
на официальном сайте администрации Петрозаводского городского округа petrozavodsk-mo.ru .

Второй стороной становится юридическое лицо, которое признано победителем аукциона и будет впоследствии застройщиком такого участка земли. При этом земельный участок остается в собственности субъекта РФ, на время строительства заключается договор аренды земельного участка с застройщиком - победителем аукциона.

Когда заказчику необходимо приобрести жилье экономического класса, действуют нормы Закона № 44-ФЗ и применяют случай закупки у единственного поставщика. При заключении контракта условия приобретения жилья соответствуют условиям договора, который заключен в соответствии с требованиями ст. 46.7 ГрК РФ. И прежде чем определить условия закупки у единственного поставщика, заказчику нужно ознакомиться с договором, который подписан по итогам аукциона на право заключения договора об освоении территории для строительства жилья экономкласса. Сам контракт на приобретение жилья экономического класса заказчик заключает с застройщиком.

Если заказчику нужно приобрести иной вид жилья, он руководствуется нормами действующего законодательства о закупках. При формировании соответствующей потребности необходимо учитывать основные принципы эффективности использования средств, цели и задачи, которые реализует заказчик.

При принятии решения о закупке жилья у единственного поставщика (по п. 38 ст. 93 Закона № 44-ФЗ) необходимо проанализировать и определить наличие всех необходимых условий и оснований.

Квалифицируют категорию планируемого к приобретению жилья, руководствуясь условиями отнесения жилых помещений к жилью экономкласса (приказ от 05.05.2014 № 223/пр Минстроя России). При этом проверяется наличие договора и его соответствие требованиям к договорам об освоении территории для строительства жилья экономкласса по ст. 46.5 ГрК РФ (о комплексном освоении - ст. 46.6 ГрК РФ).

Учитывая, что нормами ст. 46.5 и 46.6 . ГрК РФ заключение контрактов - необязательное условие и наличие такого условия должно быть указано и подтверждено. Поэтому при проведении аукциона в проекте договора могут быть не установлены обязательства сторон этого договора заключить контракты на приобретение жилья экономического класса. Тогда не допускается применение оснований Закона № 44-ФЗ в отношении жилья, которое является предметом этого договора.

Порядок закупки по пункту 39

При использовании основания закупки у единственного поставщика по п. 39 ст. 93 Закона № 44-ФЗ в основу ложится договор безвозмездного пользования земельным участком (или аренды) для строительства жилья экономического класса. Также это может быть договор для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривают строительство жилья экономкласса, или для строительства в минимально требуемом объеме жилья такого класса (такие договоры заключаются по итогам аукционов).

В этом Письме Антимонопольная служба указала, что заключение контрактов на приобретение объектов недвижимости, которые построят в будущем, — нарушение 44-ФЗ. В Письме ведомство подчеркивает, что заключение таких контрактов содержит признаки уклонения от конкурентных процедур по 44-ФЗ. В таких закупках:

не публикуется в ЕИС проектная документация;
не предъявляются предквалификационные требования, которые прописаны в Постановлении Правительства № 99 от 04.02.2015;
не требуется, чтобы участник закупки состоял в саморегулируемой организации (СРО).

Действия органов госвласти и местного самоуправления, направленные на приобретение объектов недвижимости, которые сделают в будущем, квалифицируются как антиконкурентные соглашения.

В Письме указаны признаки намеренного «обхода» контрактного законодательства в закупках у единственного поставщика готового объекта недвижимого имущества по п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, среди которых:

Заключение муниципального контракта до подписания соглашения о предоставлении субсидии муниципальному образованию.
Непроведение конкурентных процедур после отмены проведения торгов, в т. ч. во исполнение предписания УФАС.
Заключение контракта на более выгодных для подрядчика условиях, по сравнению с условиями документации о ранее состоявшемся и отмененном аукционе.
Предоставление земли под строительство объекта по заказу заинтересованных в этом лиц до принятия решения.

Шаг 1. Выбираем способ определения поставщика

Предоставляем образец описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Шаг 4. Проводим тендер

Единая информационная система (zakupki.gov.ru) — официальный сайт госзакупок недвижимости. Выбираем 1 из 8 электронных площадок, на которых участники подают заявки и разыгрывают тендер. Утверждены такие платформы:

ЕЭТП.
«РТС-тендер».
«Сбербанк-АСТ».
«Электронные торговые системы».
ГУП «Агентство по госзаказу РТ».
«Российский аукционный дом».
«ТЭК-Торг».
ЭТП ГПБ («Электронная торговая площадка Газпромбанка»).

Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает, анализирует полученные заявки и выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.

Основные требования и условия, соответствие которых проверяют члены комиссии:

жилье без обременений и долгов;
все изменения и перепланировки узаконены;
объект находится в хорошем состоянии, благоустроенный, не ветхий и аварийный, а само жилое помещение с косметическим ремонтом (без грязи, трещин, сколов);
жилищная инфраструктура и коммуникации должны работать исправно.

В Решении Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 указано, что свидетельство ЕГРН на недвижимость не всегда является обязательным условием. Регистрация права собственности проходит совместно с государственной регистрацией перехода прав или одновременно с регистрацией сделки по недвижимому объекту.

Несмотря на это, заказчики отклоняют риелторов, т. к. они прикладывают выписку ЕГРН на собственника. Они не владеют квартирами, а оказывают услуги посредника. Выписка на другого человека не подтверждает, что посредник соответствует требованиям заказчика. ФАС такие действия заказчика признает правомерными. Например, в деле № 054/06/66-710/2020 от 22.04.2019 она решила, что участвуют в госзакупках квартир только собственники. Это не единственное решение антимонопольщиков, к таким же выводам пришло и Марийское УФАС в деле № 012/06/106-266/2020 от 13.06.2019.

А в решении № 04-02/8730 от 14.12.2018 УФАС Коми признало, что комиссия по закупкам правомерно отклонила участника, который приложил выписку из ЕГРН. Он заказал ее через Сбер, получил без электронной подписи сотрудника Росреестра. Сославшись на Приказ Минэкономразвития № 378 от 20.06.2016, ФАС решила, что жалоба необоснованна.

Заказчик прав, когда требует выписку из ЕГРН.

После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.

Шаг 5. Заключаем контракт

По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта либо договор купли-продажи в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и при наличии разногласий составляет протокол в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, вносит правки, дорабатывает и размещает подписанный договор в течение 3 дней.

Продавец, со своей стороны, подписывает контракт. Заказчик согласовывает и подписывает контракт, направленный ему исполнителем, в течение 3 дней. Подписание и размещение контракта должно производиться по истечении 10 дней после публикации протокола о подведении итогов закупки.

При проведении запроса предложений в электронной форме госконтракт заключается не раньше чем через 7 дней после размещения в Единой информационной системе протокола подведения итогов такой закупки (ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ).

Вопрос : Нужно ли применять нормы 44-ФЗ при заключении договора управления МКД (муниципальная собственность) с управляющей компанией

Сообщаем: Заключение и исполнение контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с положениями Закона N 44-ФЗ с учетом жилищного законодательства . {Вопрос: О заключении и исполнении контракта управления многоквартирным домом. (Письмо Минэкономразвития России от 01.01.2001 N Д28и-1554) {КонсультантПлюс}} .

Для поиска информации по Вашему вопросу использовали символ «i» на полях к 44-ФЗ и ключевые слова в строке «поиск в списке»:

«договор управления МКДд»

Важные моменты выделены цветом. Ответ подготовлен 09.11.2016 года.

Услуга оказывается в соответствии с регламентом Линии консультаций: http://consultantugra. ru/klientam/goryachaya-liniya/reglament-linii-konsultacij/

==========================================================================================

{Федеральный закон от 01.01.2001 N 44-ФЗ (ред. от 01.01.2001) "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" {КонсультантПлюс}}

Статья 1. Сфера применения настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок, в части, касающейся:

1) планирования закупок товаров, работ, услуг;

2) определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей);

3) заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы , оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), от имени муниципального образования , а также бюджетным учреждением , государственным, муниципальным унитарными предприятиями , за исключением федеральных государственных унитарных предприятий, имеющих существенное значение для обеспечения прав и законных интересов граждан Российской Федерации, обороноспособности и безопасности государства, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации по согласованию с Администрацией Президента Российской Федерации, либо иным юридическим лицом в соответствии с частями 1, 2.1, 4 и 5 статьи 15 настоящего Федерального закона (далее - контракт);

(в ред. Федеральных законов от 01.01.2001 N 321-ФЗ, от 01.01.2001 N 474-ФЗ)

4) особенностей исполнения контрактов;

5) мониторинга закупок товаров, работ, услуг;

6) аудита в сфере закупок товаров, работ, услуг;

В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Врио директора Департамента развития

контрактной системы Д. А.ГОТОВЦЕВ

Вопрос: О заключении и исполнении контракта на управление многоквартирным домом.

Ответ:

ПИСЬМО

Департамент развития контрактной системы Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о разъяснении положений Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ) и сообщает.

Закон N 44-ФЗ регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд, в том числе в части, касающейся заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования , а также бюджетным учреждением либо иным юридическим лицом в соответствии с частями 1, 4 и 5 статьи 15 Закона N 44-ФЗ.

При этом в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ заключение контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, может осуществляться у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя).

Согласно части 1 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

Таким образом, заключение и исполнение контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с положениями Закона N 44-ФЗ с учетом жилищного законодательства.

Обращаем внимание, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти, в случае если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России - федеральный орган исполнительной власти, действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, не наделенный компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Документ предоставлен КонсультантПлюс

Вопрос: Об определении управляющей организации для заключения контракта на управление многоквартирным домом.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 8 раздела 1 Правил выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Обращаем внимание, что с 1 января 2014 г. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" утратил силу в связи с вступлением в силу Закона N 44-ФЗ.

Учитывая изложенное, в случае, когда все помещения в многоквартирном доме находятся в собственности Российской Федерации, а также в случае, когда доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, управляющую организацию для заключения контракта управления многоквартирным домом следует определять конкурентным способом в соответствии с положениями Закона N 44-ФЗ.

Обращаем внимание, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти, в случае если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России - федеральный орган исполнительной власти действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, не наделен компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Директор Департамента развития

контрактной системы М. В.ЧЕМЕРИСОВ

Документ предоставлен КонсультантПлюс

Вопрос: О проведении ОМСУ открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, а также об осуществлении закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) в случае заключения контракта на управление многоквартирным домом на основании данного конкурса.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно положениям статьи 163 ЖК РФ порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

При этом управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 утверждены правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила).

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 8 раздела I Правил выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Обращаем внимание, что с 1 января 2014 г. Федеральный закон от 01.01.01 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" утратил силу в связи с вступлением в силу Закона N 44-ФЗ.

При этом отмечаем, что в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ закупка у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) может осуществляться заказчиком при заключении контракта на управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности.

Директор Департамента развития

контрактной системы М. В.ЧЕМЕРИСОВ

Документ предоставлен КонсультантПлюс

Вопрос: О заключении контракта с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) в рамках договора управления многоквартирным домом.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Департамент развития контрактной системы Минэкономразвития России рассмотрел письмо о порядке применения положений статьи 93 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Федеральный закон N 44-ФЗ) и сообщает следующее.

Согласно пункту 23 части 1 статьи 93 Федерального закона N 44-ФЗ заказчик вправе осуществить закупку у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) в случае заключения контракта на оказание услуг по содержанию и ремонту одного или нескольких нежилых помещений, переданных в безвозмездное пользование или оперативное управление заказчику, услуг по водо-, тепло-, газо - и энергоснабжению , услуг по охране, услуг по вывозу бытовых отходов в случае, если данные услуги оказываются другому лицу или другим лицам, пользующимся нежилыми помещениями, находящимися в здании, в котором расположены помещения, переданные заказчику в безвозмездное пользование или оперативное управление.

При этом пунктом 22 части 1 статьи 93 Федерального закона N 44-ФЗ предусмотрено право заказчика осуществить закупку у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) в случае заключения контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Вместе с тем положения главы 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусматривают порядок и условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Таким образом, многоквартирный дом одновременно может содержать в себе и жилые, и нежилые помещения.

На основании изложенного полагаем, что заказчики вправе заключать контракты с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) на основании пункта 22 части 1 статьи 93 Федерального закона N 44-ФЗ в рамках договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей компанией в порядке, установленном статьей 162 ЖК РФ.

Обращаем внимание, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти, в случае если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России - федеральный орган исполнительной власти действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, не наделено компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Директор Департамента развития

контрактной системы М. В.ЧЕМЕРИСОВ

Документ предоставлен КонсультантПлюс

Вопрос: О требованиях к контракту, заключаемому на управление многоквартирным домом с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем).

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ предусмотрено осуществление закупки заказчиком у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) в случае заключения контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности.

При этом согласно части 15 статьи 34 Закона N 44-ФЗ при заключении контракта в случаях, предусмотренных пунктами 1, 4, 5, 8, 15, 20, 21, 23, 26, 28, 29, 40, 41, 44, 45 и 46 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ, требования частей 4 - 9, 11 - 13 данной статьи заказчиком могут не применяться к указанному контракту. В этих случаях контракт может быть заключен в любой форме, предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации для совершения сделок.

Таким образом, при заключении контракта в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ заказчик обязан применять требования частей 4 - 9, 11 - 13 статьи 34 и части 7 статьи 94 Закона N 44-ФЗ.

Одновременно сообщаем, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти, в случае если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России - федеральный орган исполнительной власти действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, не наделено компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Директор Департамента развития

контрактной системы М. В.ЧЕМЕРИСОВ

Документ предоставлен КонсультантПлюс

Вопрос: О заключении контракта на управление многоквартирным домом, если по решению общего собрания собственников помещений в данном доме заключен договор с управляющей организацией.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Порядок осуществления закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд регулируется положениями Закона N 44-ФЗ. В том числе указанным Федеральным законом установлен порядок заключения гражданско-правового договора от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, а также бюджетным учреждением либо иным юридическим лицом в соответствии с частями 1, 4 и 5 статьи 15 Закона N 44-ФЗ.

Положениями статьи 34 Закона N 44-ФЗ установлены требования к контракту, заключаемому заказчиком при осуществлении закупки товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Так, в частности, в контракт включается обязательное условие об ответственности заказчика и поставщика (подрядчика, исполнителя) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных контрактом. При этом размер пени, установленный частью 5 статьи 34 Закона N 44-ФЗ, равен размеру пени, установленному частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По вопросу о возможности пролонгации контракта следует отметить, что положениями Закона N 44-ФЗ пролонгация контрактов, заключенных заказчиками, не предусмотрена.

При этом следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 72 Бюджетного кодекса Российской Федерации государственные и муниципальные контракты заключаются и оплачиваются заказчиком в пределах лимитов бюджетных обязательств.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 25-ФЗ "О приостановлении действия отдельных положений Бюджетного кодекса Российской Федерации" в 2015 году лимиты бюджетных обязательств на 2016 и 2017 годы главным распорядителям средств федерального бюджета (главным распорядителям средств бюджетов государственных внебюджетных фондов Российской Федерации) не доводятся.

Также отмечаем, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заказчик вправе в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ заключить контракт с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) на оказание услуг по управлению многоквартирным домом, если помещения в таком доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома принято решение об определении управляющей организации и заключении с ней договора оказания услуг по управлению указанным домом на срок пять лет, то заказчик вправе заключать контракты в течение пятилетнего срока с указанной управляющей организацией как с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ в пределах выделенных лимитов бюджетных обязательств.

Директор Департамента развития

контрактной системы М. В.ЧЕМЕРИСОВ

Не так давно на рынке появилась возможность купить квартиру через электронные торги. Это один из самых надежных способов приобретения жилья. Во-первых, жилье уже построено, в нем произведена отделка, и сразу после сделки выдаются ключи. Во-вторых, квартира приобретается у государственной организации - казенного предприятия «Управление гражданского строительства». В настоящий момент на торги выставлены квартиры от 4,1 млн рублей в уже построенных новостройках в Москве. Реализацией таких квартир занимается ОАО «Мосреалстрой» и субподрядное агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой».

Отвечает на вопросы Ирина Доброхотова, Председатель Совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Что такое электронные торги и для чего они нужны?

– Электронные торги, в которых компания «БЕСТ-Новострой» участвует в качестве субагента, направлены на реализацию имущества Правительства Москвы. Подобный способ реализации – единственно возможный в случае, когда необходимо продать государственное/муниципальное имущество, в нашем случае, - квартиры от Казенного предприятия «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Закон 44-ФЗ регламентирует данную форму продажи квартир, находящихся в собственности у Правительства Москвы.

Откуда берутся квартиры на этих торгах и кто их продает?

– Квартиры (в ЖК «Некрасовка», Жилой квартал на Базовской улице, Жилой квартал Солнцево) выставляются на продажу Казенным предприятием «Управление гражданского строительства». Само КП «УГС» продажей (консультациями покупателей, сопровождением сделки, заключением договоров купли-продажи) занимается через государственного агента по реализации недвижимости – ОАО «Мосреалстрой». В свою очередь «Мосреалстрой» заключил субагентский договор с ООО «БЕСТ-Новострой» на реализацию 35% от всего объема квартир. Желающих участвовать в торгах все больше, поэтому, чтобы удовлетворить спрос, помочь всем покупателям подготовить документы для участия в торгах, пройти сами аукционы, было привлечено два этих агентства.

Сама продажа происходит на площадке «Росэлторг». Там покупатель может увидеть перечень квартир (лотов), выставленных на ближайший аукцион, оформить электронную цифровую подпись (ключ), необходимую для участия в аукционе, узнать, какие нужны документы и так далее. Но, поскольку процедура новая и требует особенного внимания, многие прибегают к помощи агентов «Мосреалстрой» и «БЕСТ-Новострой»: так, по доверенности клиента, агент может сам собрать все документы, помочь с получением электронного ключа, а также консультировать и оказывать техническую поддержку на протяжении всего аукциона.

Кто может купить квартиру через такие аукционы?

Любое физическое или юридическое лицо, зарегистрированное в Российской Федерации. То есть, это физлица-граждане РФ (с ИНН) и юрлица, зарегистрированные на территории РФ (также с ИНН).

В чем плюсы и минусы как самих аукционов, так и возможности покупки квартиры через них? Можно купить дешевле?

– Минус, пожалуй, только один: процедура несколько затянутая, по сравнению с заключением ДДУ или договора купли-продажи. Но в целом, с момента торгов до оформления права собственности победителем аукциона, проходит не более 2 месяцев.

Плюсы: продается абсолютно готовое жилье с отделкой в уже введенных в эксплуатацию домах. Юридически это вторичка, но по факту – это квартиры в новостройках от застройщика, поскольку они выставлены на продажу впервые.

Неоспоримый плюс в том, что вы можете сначала побывать в доме, который вас интересует, осмотреть квартиру, оценить виды из окон, качество отделки и так далее, и затем уже принять решение, какую именно квартиру вы хотите купить на торгах.

Действуют ли ипотечные программы на такую покупку?

– Да, сейчас действуют ипотечные программы от ВТБ24/Банка Москвы и от Банка Возрождение. Условия – как для покупки вторичного жилья. Зарплатные клиенты рассматриваются на особых условиях.

Когда проходят такие аукционы и как о них узнать?

– Следить за графиком аукционов можно как на сайте Росэлторг, так и на сайтах уполномоченных агентств – Мосреалстрой и БЕСТ-Новострой. Если вы всерьез намерены участвовать в торгах, нужно иметь в виду, что заявки на ближайшие торги прекращают рассматриваться за 5 дней до аукциона. Кроме того, у вас должен быть обеспечительный взнос в размере 100 тыс. рублей (его нужно будет уплатить на реквизиты КП «УГС»), а также, если вы планируете воспользоваться ипотекой, письменное одобрение банка с указанием максимальной суммы кредита. Если вы становитесь победителем аукциона, но в течение 10 дней не оплачиваете квартиру, обеспечительный взнос в размере 100 тыс. рублей вам не возвращается.

Назовите объекты, которые уже участвовали в аукционах.

– Уже реализуются с торгов квартиры в ЖК «Некрасовка» в корпусах на ул. Недорубова, Липчанского и Маресьева.

Это могут быть объекты как первичного, так и вторичного рынка?

– Только вторичное (то есть уже сданное в эксплуатацию и оформленное в собственность Правительства Москвы) жилье. Новостройки по ДДУ по такой схеме не продаются.