Фз 214 защищает. Не надо бояться банкротства

Суть фз № 214 состоит в том, чтоб обезопасить дольщиков при вступлении в долевое строительство. Так ли это? Для этого необходимо изучить, как на основании закона правильно составить договор долевого строительства. Какие изменения грядут на 2017 год? Есть ли уверенность в том, что на деле, договор действительно предоставляет гарантии, и каковы его плюсы? Как правильно заключить договор долевого участия?

Суть закона 214 фз - гарантии по договору долевого участия

Посмотрим начало. Недавно дольщики совершенно не были защищены, и за получение своего жилья им приходилось бороться. Это связано было с тем, что дду не регистрировался в органах Росреестра. Да и сам он составлялся работниками застройщика, которые отражали в нем интересы компании. Ситуация становилась таковой, что гражданин мог потерять и квартиру и вложенные деньги. Оставался только суд, который так же затягивает ситуацию на неопределенное время.

Чтоб остановить это был принят новый федеральный закон 214 о долевом участии. Свою работу он начал в 2016 г. на основании изменений внесенных ФЗ 236 в 2015 году, несмотря на то дата его издания от 30 декабря 2004 года. Законопроект застройщики приняли в штыки, ведь он предусматривал строгие условия для них самих. Но и здесь они нашли способы избежания этих условий, путем оформления предварительного договора купли-продажи или ЖСК. Это позволяло им за счет финансирования пайщиков достраивать дом.

Несмотря на то, что споры продолжаются и в настоящее время, застройщики стали в работе использовать договор долевого участи в строительстве. Изменения в действиях послужили гарантом прав обеих сторон. Так, 214 ф3 показывает самую безобидную схему покупки квартиры в строящемся доме. Но все же в основном закон направлен на обеспечение безопасности сделки для дольщиков.

Основные моменты договора

Договор 214 фз что это? Единственный, законный тип соглашения софинансирования постройки жилья. При этом внесение платы не предусматривает проценты для дольщика. В 214 фз предусмотрены моменты, которые должны быть в договоре.

Обязательное условие это обязанности строителя. Договор о долевом участии в строительстве должен иметь информацию об обязанности застройщика построить здание в указанные сроки. Далее он обязан ввести его в эксплуатацию и получить соответствующий акт и передать положенное дольщику жилье.

Обязанности самого дольщика тоже должны быть отражены в договоре. Это касается оплаты договора в полном объеме. Дольщик обязан принять введенное в эксплуатацию жилье и подписать акт приема передачи, если конечно жилье соответствует всем требованиям и качеству.

Обязательные пункты договора

Составленный в соответствии с федеральным законом договор, должен иметь определенные пункты. К ним относятся:

Все данные об имуществе дольщика, которое будет передано в последствии.
Определение жилья, которое отражено в проектной документации.
Срок, в который жилье должно быть передано покупателю.
Сумма по договору, срок и порядок оплаты.
Гарантия на предоставленное имущество.
Ответственность (ст 10 214 фз).

Все эти пункты подтверждают законность сделки по ФЗ 214.

Гарантии

Федеральный закон 214 фз содержит сноску на гарантийные обязательства, а именно статья 7. Если имущество по каким-то причинам повредилось до его передачи собственнику, то все риски ложатся на плечи компании, построивший объект недвижимости.

В случае смерти дольщика, текст федерального закона предусматривает, переход права на наследников. Отказать застройщик не имеет права.

Помимо того, что заключение дду регулирует закон о долевом строительстве 214 фз, на отношения сторон договора распространяется законодательство о защите прав потребителя, по тем вопросам, которые не нашли своего отражения в 214 фз.

Противоречия договора закону

Как правило, строительная организация работает по уже не единожды зарегистрированному договору. Если он уже прошел регистрацию, то это значит, что он соответствует 214 фз о долевом участии. Такой договор можно смело подписывать. Но перед этим нужно убедиться, что это не предварительный договор.

Однако 214 федеральный закон все же имеет лазейки. То есть составить соглашение, в котором будут предусмотрены больше интересы застройщика, нежели покупателя. Если при ознакомлении возникли сомнения, то есть два выхода: заняться поиском другой компании, или попробовать урегулировать разногласия. Но это маловероятно.

Другие способы продажи в обход дду

По 214 законодательству запрещена продажа иным способом в обход договора долевого участия в строительстве. Но практика говорит о другом. В связи с привлечением денег для стройки создают ЖСК и ЖНК. Их члены покупают не квадратные метры, а паи.

Однако, исходя из имеющейся практики судов, пайщики не могут воспользоваться правами, указанными в законе о защите прав потребителя, который регулирует области, не освещенные в 214 фз. Еще одним вариантом является продажа готовой недвижимости от застройщика.

Эти варианты рискованны, так же как и предварительные договора. Они только подтверждают негативную информацию о застройщиках, желающих просто заработать деньги. Как правило, строители не могу заключить договор, который предусматривает закон о долевом участии, в связи с недостающими документами, необходимыми для регистрации сделки в Росреестре.

Предварительная сделка не дает никаких гарантий, что строители решат вопросы с документацией. Покупателям остается только ждать и верить на слово. Чтоб этого не было, и был создан федеральный закон о долевом участии.

Предварительное соглашение законно, ведь оно предусматривает только то, что в последствие будет заключен основной договор. Однако люди по нему платят деньги, а это уже противоречит 214 ФЗ. Чтоб избежать обмана деньги нужно переводить на депозит застройщика, которые он сможет получить, только заключив непосредственный договор. Но это бывает редко и зачастую деньги падают на счет застройщика.

Так, можно сделать вывод о том, что новое законодательство РФ поддерживает защиты дольщиков и обладает своими плюсами.

Положительные моменты

Защита от продаж нескольким покупателям. Это потому, что договор проходит удостоверение в Росреестре, и именно он дает гарантии того, что жилье не продадут кому-нибудь еще.

Схема продаж по переуступке стала более доступной. Банки стали одобрять сделки по покупке недвижимости в еще недостроенных домах. А это уже несет плюс строителям, ведь чем проще приобрести жилье, тем быстрей продается жилье, и растет прибыль компании.

Да и процесс регистрации собственности стал более простым. Раньше срок регистрации составлял 1,5 года, теперь это идет по накатанной с момента регистрации первого договора дду. Присутствие на регистрации права представитель застройщика не требуется.

Суть закона говорит также о том, что строители перед началом застройки обязаны подготовить все проектные документы, то есть, чтоб они все были согласованы. Это и есть страхование риска невозможности введения дома в эксплуатацию. Это плюс для покупателя, но минус для строителей. Все согласования затягиваются на длительное время, а это издержки. И строительная фирма идет на обман, заключая предварительные договора. И в процессе стройки получают все необходимые бумаги.

Законом так же предусмотрен возврат финансов в случае расторжения контракта по воле сторон. Это в том случае если деньги переводились на депозит.

В строительстве в соответствии с законом, больше учитываются интересы дольщиков. Рассмотрим пример. Если покупатель не вовремя заплатил ежемесячный платеж, то он штрафуется на незначительную сумму, а вот если компания не сдаст дом в срок, то штраф будет внушающего размера. Однако застройщик может откорректировать данный пункт в свою сторону. Выход один - рассматривать договор внимательнее.

Ранее сроки сдачи трактовались как плановые сроки, и тем самым лавировали этим при разбирательствах. Теперь приняты е законы этого не допускают. Сроки должны быть указаны четко, и за его нарушение уплачивается не маленькая пеня. Однако срок можно перенести и законно, но об этом необходимо уведомлять дольщиков за несколько месяцев вперед. Однако неустойку платить придется все равно.

Договор долевого участия в строительстве предусматривает четкую формулировку объекта. Это этаж, квадратные метры, технические характеристики, расположение квартиры. Так что в процессе эти данные менять нельзя. Все эти данные помогут в последствии требовать то жилье, которое соответствует всем показателям. Случаи возникновения каких-либо изменений должны быть отражены в договоре.

Цена за квадратный метр после заключения дду меняться не может. В случае требования доплат, необходимо обращаться в суд, решение будет однозначно в пользу дольщика. Но вначале нужно внимательно познакомиться с текстом соглашения.

Ст. 9 214 фз регулирует расторжение договора.

Так дольщик имеет на это право в случаях:

Не передано недвижимое имущество в срок.
Приостановка возведения дома, в котором находится долевой объект с реальными возможностями своевременной его сдачи в эксплуатацию.
В проект дома внесены существенные изменения, особенно если это касается самого покупаемого жилого помещения.
Изменено назначение помещений, которые входят в состав дома.
Нарушены гарантийные обязательства. А именно: жилье не того качества или оно вовсе не пригодно для проживания.
Существенные нарушения оговоренного качества недвижимости.

В случае расторжения контракта дольщик забирает все внесенные им деньги обратно. При этом застройщик выплачивает компенсацию за их пользование. Она рассчитывается по ставке банка с момента поступления денег от покупателя.

Изменения

Поправки в закон вносились на всем промежутке времени существования ФЗ 214. Последняя редакция закона была направлена на добавлении уголовной ответственности за нарушения в области долевого строительства. Что касается нормативного материала, то помимо закона существует комментарии к нему, в котором более ясно описываются нюансы о строительстве жилья в долевках.

8 ожидаемых пунктов изменений

В настоящее время выходит 13 редакция данного закона, которая начнет свою работу уже в начале 2017 года. Его краткое содержание состоит в следующем:

Будет создан реестр застройщиков на государственной основе. Какие данные будут туда вноситься о застройщике и порядок данного действия найдут в отдельном постановлении правительства. Все организации застройщики буду оцениваться по бальной системе, и эта оценка будет говорить о его надежности. Но это не получило отражение в законе, и остается когда же выйдет постановление правительства. Ведь только после этого возможно будет посмотреть действенность этой меры.
Вменяется обязанность к строительным фирмам размещать информацию в интернете относительно проектной декларации. Это и ранее было. Однако, правило ужесточились и список данных стал гораздо больше. Предусматривается так же ответственность, в случае если данные не были отражены. В проектной декларации размещаются данные не только на самого застройщика, но и о строящейся недвижимости. В ней указываются: название, адрес, как работает, регистрационные сведения, учредители организации. Помимо этого имеются сведения какие объекты этой фирмой были построены, сроки ввода их в эксплуатацию, имелись ли нарушения и жалобы. Информация размещается за последние 3 года. Все это дает понять о благонадежности застройщика.
Федеральный закон распространяться будет не только на многоквартирные дома, но и дома, которые состоят из трех или больше блоков (блокированная застройка).
Застройщик может привлекать финансы дольщиков, только если он полностью оплатил уставной капитал. И это размер привязывается к площади всех строящихся этим застройщиком объектам долевого участия. Что это значит? На практике минимальная сумма вкладочного капитала будет зависеть от площади строящегося здания, и будет равен 2,5 миллиона рублей, если площадь здания равна 1,5 тысячи кВ.м, а если площадь здания составляет более 500 тысяч кВ.м, то уставной капитал будет равен 1 миллиард 500 миллионов рублей. Ранее по общим правилам уставной капитал был равен 10000 рублей. Внесенные изменения, скорее всего, направлены на то, чтоб искоренить из бизнеса мелких предпринимателей, а не для защиты дольщиков от рисков потери денег.
Механизм вовлечения средств так же меняется. Теперь дольщики переводят деньги за покупку на эскроу-счета, расположенные в банках. И строители могут воспользоваться этими деньгами только после передачи жилья непосредственно покупателю. А до этого момента придется пользоваться проектным финансированием.
Формирование компенсационного фонда. Он образовывается за счет взносов строительных компаний. Это обязательно. По процентам это немного всего 1% от стоимости постройки. Но в итоге сумма набегает не маленькая, а огромная. Вся сумма лежит в банке. А вот как дольщику можно получить деньги пока совершенно не понятно, и ссылки в законе на это нет.
Реклама. Это конечно не существенное для дольщика изменение. Однако предусмотрены определенные условия, в соответствии с которыми должна оформляться реклама, которая направлена на привлечение финансов граждан.
Следующие изменения будут касаться особенностей регистрации договора долевого участия и уступки прав. Процедура будет гораздо проще, при минимальном пакете бумаг.

Свершились изменения в области перекидки денег с одного строящегося здания на другое. Такие действия на практике приводили к неустойчивому финансовому положению застройщика, что приводило к банкротству предприятия. В настоящее время это не допустимо.

Так же недопустимо нерациональное использование полученных финансов. Средства должны использоваться только для строительства определенного дома. Теперь застройщик ведет финансовую документацию по каждому объекту отдельно. За неправомерное расходование денег предусмотрена ответственность, которая ложится на плечи руководителя и главного бухгалтера, но не на само предприятие.

Вывод

Что такое долевое строительство? Основываясь на практике это привлечение денежных средств для строительства недвижимости с дольщиков. Понятно, что такое жилье стоит дешевле в разы. Ведь платить всю жизнь ипотеку это достаточно тягостно.

Однако стоит понимать, что для застройщика основным моментом строительства является получение денежных средств. Именно поэтому он идет на любые действия. В соответствии с ФЗ 214 он обязан заключать дду. Однако для него это не выгодно, ведь он подлежит регистрации в Росреестре. А для этого нужны документы на строящееся здание, которых, как правило, у него нет. И для этого он пытается заключить предварительный договор, который законен, но по нему дольщики должны платить деньги, а вот это уже не правомерно.

На фоне экономического «тумана» и девальвации национальной валюты начали расти и инвестиционные риски в сфере строящегося жилья. Главные опасения дольщиков – повторение ситуации 2008-го года. То есть, замораживание проектов и разорение застройщиков. Права дольщиков сегодня призван защитить ФЗ-214. Каковы гарантии защиты прав дольщиков сегодня, и какими конкретно правами они обладают?

Условия долевого строительства по ФЗ-214, которые необходимо соблюдать

Объект договора, его непосредственная стоимость, а также срок его реализации определяются ДДУ (прим. договором долевого участия), который заключается соответственно ФЗ-214. Данные условия договора, соответственно ст.450 ГК, поменять в одностороннем порядке не представляется возможным:

Характеристики объекта, а также сроки возведения строго соответствуют той проектной декларации, что публикуется/подтверждается на официальном сайте застройщика.
Стоимость объекта должна соответствовать той, что закреплена договором.
ДДУ строго определен и гарантийный срок на каждый конкретный объект строительства (долевого).
Следствие нарушения условий, прописанных в ДДУ, для застройщика – весьма серьезные санкции.
Привлечение средств дольщиков, соответственно ФЗ-214, возможно для застройщика исключительно после публикации проектной декларации, после получения разрешения на возведение данного объекта, после установленной законом процедуры оформления права собственности либо же оформления аренды/субаренды на участок. Говоря кратко, дольщик, заключающий договор, может не волноваться на тему – согласован ли проект.
Стоит отметить, что обязательства перед дольщиками застройщик обеспечивает также и залогом, в качестве которого выступает земельный участок (или же право аренды данного участка), страхование гражданской ответственности либо поручительство банковской организации.

Государственная регистрация ДДУ.

Одной из ключевых проблем долевого строительства (до принятия закона) была возможность заключения сразу нескольких договоров на одну квартиру. Сегодня же ДДУ, благодаря новому закону, подлежит непременной государственной регистрации. А значит, данной проблемы больше не существует.

Гарантии сроков и качества строительства по ФЗ-214 – какие права есть у дольщиков?

Что говорит закон о гарантиях сроков?

Обязательным и значительным условием ДДУ является срок непосредственной передачи жилья дольщику. Этот срок прописывается в договоре, и соблюдение данного условия для застройщика обязательно. При несоблюдении сроков возведения конкретного объекта и его следующей сдачи в эксплуатацию (независимо от причин) застройщик обязан предупредить о данной ситуации дольщика исключительно в письменной форме за 60 дней до окончания того срока, что прописан в ДДУ, после чего предложить дольщику заключение доп/соглашения об изменениях данных сроков.

Что говорит закон о гарантиях качества?

Согласно 7-й статье вышеописанного закона, качество квартиры, передаваемой застройщиком дольщику, должно строго соответствовать всем прописанным условиям ДДУ, проектной документации, а также всем известным требованиям технических/градостроительных регламентов и прочим требованиям обязательного характера. При обнаружении несоответствий условиям (одному условию) дольщик имеет право на…

Соразмерное снижение цены ДДУ.
На возмещение всех расходов, понесенных дольщиков в связи с устранением дефектов/недостатков.
Или же на безвозмездное устранение всех недостатков самим застройщиком.

При невыполнении застройщиков всех законных требований дольщика у последнего появляется право на разрыв договора в одностороннем порядке, а также на требование возврата всех вложенных им денежных средств с последующей уплатой процентов.

Также важно помнить:

Отсутствие в договоре такого пункта, как «застройщик не несет ответственности за возможные недостатки объекта» - не повод опускать руки. Согласно 7-й статье закона, дольщик вправе оспорить данные условия в судебном порядке.
Относительно договоров, что заключены не юр/лицами для предпринимательской деятельности, а физическими - из семейных нужд, действует закон РФ о защите прав потребителей (со всеми из него вытекающими последствиями для застройщика).
Соответственно ФЗ-214, гарантийный срок, касающийся самого объекта, не может составлять менее 5-ти лет. А для инженерного/технологического оборудования на возведенном объекте этот гарантийный срок составляет не менее 3-х лет. Начало указанного срока – это момент подписания документа (акта) о передаче жилья дольщику.

Претензии касательно качества строительства дольщик имеет право предъявить застройщику в течение всего объявленного гарантийного срока.

Возможно ли расторжение договора о долевом строительстве – какие права есть у дольщиков по ФЗ-214?

Современные технологии строительных материалов. Интервью с Генеральным директором ООО "Полипласт Северо-Запад" Емельяновым Алексеем Валерьевичем

Лайфхак от эксперта: Как выбрать правильного бизнес-тренера?
В гостях Алексей Гусев.

Как ФЗ-214 защищает права дольщиков?

В сложившейся экономической ситуации участники долевого строительства опасаются, будут ли их квартиры построены и переданы в срок и сможет ли ФЗ-214 защитить дольщиков от нарушения сроков строительства и заморозки строек? О том, какие законодательные акты защищают дольщиков, рассказал генеральный директор ЮЦ «Партнеръ» Павел Крюков.

Павел, напомните, пожалуйста, какие законы защищают сегодня права дольщиков.

В первую очередь это ФЗ-214, подробно регламентирующий отношения в сфере долевого строительства. Он содержит нормы, предусматривающие право дольщика на получение неустойки в случае нарушения застройщиком сроков передачи квартиры, право на отказ от договора долевого участия в одностороннем порядке, право на уменьшение цены договора и ряд других правовых механизмов, позволяющих дольщику реагировать на сложившуюся ситуацию в период кризиса и защищать свои права.

Также следует учитывать положения Закона РФ «О защите прав потребителей» и общие положения Гражданского кодекса. Однако без активных действий самого дольщика, столкнувшегося с нарушениями, правовые механизмы, предусмотренные законодательством РФ, сами по себе работать не могут и не будут. Поэтому очень важно своевременно реагировать на нарушения со стороны застройщика. В противном случае дольщик может столкнуться с серьезными проблемами.

Смогут ли застройщики в нынешней ситуации избегать штрафов, связанных с задержкой сдачи дома, заморозкой строительства и т. д.?

Поскольку ответственность застройщика, в том числе штрафы, предусмотрена действующим законодательством РФ, то в случае нарушения застройщиком своих обязательств, при наличии его вины, дольщик имеет все права на получение соответствующей компенсации.

Однако в нынешней ситуации дольщик, взыскавший, к примеру, неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, может столкнуться с невозможностью исполнения судебного решения. У застройщика может не оказаться денежных средств, необходимых для уплаты неустойки и другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание.

Куда обращаться дольщикам, если стройка, в которую они вложили средства, заморожена?

Если стройка заморожена, то не следует ждать чуда. В первую очередь следует защищать свои права в судебном порядке. И земельный участок, на котором ведется строительство, и строящийся дом находятся в залоге у дольщика с момента государственной регистрации договора долевого участия.

При этом если возникли основания для обращения взыскания на предмет залога, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на строящийся дом как на объект незавершенного строительства. Прекращение или приостановление строительства как раз и является таким основанием.

Дольщик имеет право обратиться в суд с целью взыскать залог по истечении 6 месяцев с момента приостановки строительства либо с момента, когда ему должна была быть передана квартира (по условиям договора).

В сложившейся экономической ситуации на что стоит обратить особое внимание при заключении договоров? Могут ли в договорах долевого участия появиться новые пункты, условия?

Поскольку Закон ФЗ-214 предусматривает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, если договором такая возможность предусмотрена, то при подписании бумаг следует обращать внимание на условия договора, которыми определяется стоимость квартиры, а также на условия оплаты.

Так, если платеж по договору долевого участия вносится не единовременно, а по графику, то крайне важно убедиться в том, что размер платежа не привязан к курсу доллара или евро, а зафиксирован в рублях.

По информации портала..

Федеральный закон РФ №214 регламентирует отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: застройщика и покупателя (дольщик) .

А механизм реализации квадратных метров в новостройке - договор долевого участия (ДДУ).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

ФЗ №214 был принят в 2004 году. До принятия закона застройщики начинали возводить объект сразу, получив доступ к участку. Документы оформлялись по ходу работы, квартиры поступали на реализацию на ранней стадии строительства, так как необходимо было финансирование на постройку здания.

Стоимость квадратного метра была ниже, чем цена на вторичном рынке жилья. Все это делало покупку помещения в новостройке выгодным мероприятием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.

Права граждан не были защищены, недобросовестные фирмы пользовались этим, получая с покупателей деньги, через фиктивные компании выводили их в свободные зоны и объявляли себя банкротами.

С принятием ФЗ №214 приобретатели могут вздохнуть свободнее. Закон гарантирует защиту интересов и имущества граждан при участии в долевом возведении зданий. Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объекта и передачу жилой площади в их собственность.

Гарантии закона применимы к дольщикам, подписавшим ДДУ. ФЗ №214 исключает мошенничество со стороны застройщиков. Статья 3 этого закона запрещает строительной компании заключать соглашение ДДУ если:

Не получено разрешение на постройку объекта;
Не опубликована и не представлена проектная декларация;
Отсутствует госрегистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды/субаренды.

При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся:

Участок земли, принадлежащий компании;
Многоквартирный объект на этом участке.

Недостроенная недвижимость выставляется на торги для выплаты долга предприятия-банкрота.

Для безопасности денежных средств покупателя в законе прописано условие аккредитив - счет в банке, на него вносятся деньги перед регистрацией жилья. Чтобы организация смогла воспользоваться средствами, она предъявляет зарегистрированный документ долевой сделки.

ДДУ ФЗ №214 – на что обратить внимание?

Единого образца для соглашения ДДУ нет. Условия разные, поэтому шаблон отсутствует. Перед подписанием следует обратить внимание на:

Четкий срок сдачи возведенного объекта - день, месяц, год. Дата окончания строительства не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке;
Данные о сроках уплаты, цена за квадратный метр жилплощади;
Наличие гарантийного срока на объект;
Месторасположение квартиры в здании - этаж, номер помещения, квадратура, количество комнат.

Если полученная жилая площадь отличается метражом в большую сторону от ранее запланированных параметров по результатам обмера, то покупателю придется доплачивать за эти метры. Чтобы этого не допустить, прописывается пункт об изменении площади и об ответственности компании за нарушение.
На случай суда в договоре прописывается город, удобный дольщику для разбирательства в арбитраже.

Какие изменения были в ФЗ №214 за время его действия?

ФЗ №214 за время своего действия претерпел несколько изменений, одобренных в 2012 году. В законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком.

Обязательства строительной компании обеспечиваются поручительством банка. Финансовое учреждение должно удовлетворять требованиям:

Банковская деятельность - от 5 лет;
Действующая лицензия на осуществление банковских операций;
Уставные средства - от 200 млн рублей;
Собственные капитал - от 1 млрд рублей.

Как способ обеспечения обязательств - заключение фирмой соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей.

В случае нарушения предприятием договора им возмещаются убытки, выплачивается , возвращаются денежные средства дольщику.

Какую ответственность сторон предусматривает Федеральный закон №214?

Благодаря закону у покупателей есть гарантия сохранения финансов, вложенных на начальной стадии строительства. Но ФЗ №214 защищает и права застройщика. Если покупатель нарушает пункт соглашения по внесению средств, то он выплачивает неустойку от 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки.

Многие строительные компании привлекают финансы дольщиков на окончательном этапе возведения здания. За счет этого у покупателя сводится к минимуму риск проблем при приобретении жилья. Но в этом случае цены на квартиру выше, чем на этапе начала строительства, квадратные метры по стоимости приближаются к рыночной цене готовой жилплощади.

При составлении лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Застройщик может внести в соглашение невыгодные условия для дольщика. Специалист может помочь разобраться в тонкостях документа. И если после проверки приобретатель не согласен с каким-либо пунктом, то он вправе потребовать от компании изменить договор.
Перед подписанием соглашения необходимо:

Изучить деятельность и отзывы о строительной организации;
Проверить дату регистрации компании, ее историю;
Проверить отсутствие иска о признании фирмы банкротом.

Какие положения Федерального закона №214 являются самыми важными?

Соглашение ДДУ - гарантия, защищающая покупателей от нечестной деятельности застройщика. ФЗ №214 выделяет основные моменты при заключении документа:

Подписание договора осуществляется после получения и регистрации строительной компанией права собственности на землю или ее аренду, где будет возводиться новостройка.
Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки.
ДДУ обязателен к регистрации. Это дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
При просрочке или затягивании сроков сдачи объекта организация выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
При обнаруженных строительных дефектах во время , предприятие обязано устранить недочеты безвозмездно своими силами. Или уменьшить стоимость квартиры, сумма равная для устранения недостатков.

От каких возможных рисков ФЗ №214 не защищает дольщиков?

Федеральный закон №214 защищает права дольщиков, и единственная проблема для них - банкротство фирмы. Но даже при действующем законе недобросовестные компании обходят многие положения.

Строительные организации часто проводят различные рекламные акции и скидки на покупку квартиры. Потенциальные покупатели не интересуются, по какой схеме работает застройщик. Если компания ведет свою деятельность не в соответствии с законом, то приобретение жилой площади может обернуться риском.

Недобросовестные корпорации начинают строительство до момента получения права собственности на участок, опубликования проекта и других аспектов. Это оборачивается для покупателя в лучшем случае - затягивание сроков возведения объекта, в худшем - судебные разбирательства, связанные с незаконной постройкой.

Риск с приобретение квадратных метров связан и с двойной продажей помещения. Закон гарантирует невозможность двойной реализации квартиры. Но некоторые застройщики затягивают процесс регистрации соглашения ДДУ, дольщики успевают выплатить большую часть стоимости жилья, а компания незаконно продать квартиру еще раз.

Надежная строительная организация не должна препятствовать регистрации договора и обязана представить дольщику документы.

Дефекты новостроя - риск, от которого закон не защищает в полной мере. Некоторые фирмы намеренно сокращают расходы на материалы, присваивая финансовую разницу себе. По закону строительная организация обязана устранить все недочеты или выплатить неустойку для их исправления. Но на практике цена на жилплощадь к моменту ее приемки возрастает, поэтому покупатели соглашаются на дефекты, чтобы не потерять прибавочную стоимость в денежном плане.

В случае обнаружения недочетов, если фирма не стремится исправлять их или шантажирует увеличением сроков строительства, дольщик имеет право подать иск в суд для расторжения документа и взыскать сумму, выплаченную им на момент составления ДДУ.

При любой схеме приобретения жилья есть риски, но договор ДДУ, опираясь на ФЗ №214, дает большую гарантию на их отсутствие. Покупая квартиру в новостройке лучше заранее узнать о деятельности застройщика, изучить их документацию (строительная компания не должна препятствовать этому), ознакомиться с прошлыми проектами организации.

Безопасность потенциального покупателя обеспечивается им самим.

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214 . В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
получения разрешения на строительство,
опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства - Москомстройинвест .

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.