Какие форма договора купли продажи недвижимости. Гражданский кодекс российской федерации2018 год

Как предусматривает гражданско-правовой договор продажи недвижимости, продавец обязуется произвести передачу в собственность покупателя земельного участка, здания, квартиры, сооружения или иного недвижимого имущества. Купля-продажа является наиболее распространенной сделкой с недвижимым имуществом. Общие положения, касающиеся продажи недвижимости, регламентируются § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Понятие - по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Договор продажи недвижимости характеризуется как консенсуальный, двусторонний и взаимный.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу:

Земельные участки, обладающие оборотоспособностью - земля и другие природные ресурсы могут передаваться только в той мере, которая определяется в законах о земле;

Участки недр, которые являются недвижимыми в силу из физических свойств, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба не возможно;

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

Жилые помещения – это изолированное помещение, которое является недвижимым, пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

Нежилые помещения внутри зданий;

Предприятия как имущественный комплекс;

Объекты незавершенного строительства – права на объекты незавершенного строительства регистрируются на основании специальных документов: документ о праве собственности или праве пользования; разрешение на строительство; проектная документация; документы, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

Субъекты договора продажи недвижимости:

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности.

Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.

При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее. Однако данное правило диспозитивно. Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Исполнение договора продажи недвижимости. Порядок перехода права собственности и рисков на покупателя. Права на земельный участок под недвижимым имуществом. Особенности продажи жилого помещения

Исполнение договора продажи недвижимости:

Продавец должен передать , а покупатель должен принять недвижимость по передаточному акту или иному документу о передаче. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. Следовательно, другая сторона вправе требовать возмещения убытков или изъятия вещи.

Продавец должен передать недвижимость надлежащего качества . При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т. п., обслуживающих данный объект.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передана недвижимость ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

Соразмерного уменьшения покупной цены;

Безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

Возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость. Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Покупатель обязан оплатить недвижимость. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата. При продаже недвижимости в кредит такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара.

При неисполнении обязанности по оплате продавец вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.3.1. Правоустанавливающие документы

2.3.2. Сведения об обременениях квартиры

2.3.3. Условия об освобождении квартиры

2.3.4. Порядок расчетов по договору

4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

1. Понятие существенных условий договора

Для начала немного теории об условиях договоров. Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, кодекс разделил условия договора на две группы: существенные условия и иные (их можно назвать дополнительные) условия.

Существенными условиями являются:

— условия о предмете договора,

— условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида,

— все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если стороны договора не достигли соглашения по существенным условиям договора, и договор не содержит существенные условия, то по закону договор считается незаключенным.

2. Условия договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости. Какие условия он должен содержать?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него согласованную сторонами цену.

Договор должен содержать:

— сведения о каждой стороне договора,

— все существенные условия, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным,

— а также иные условия.

2.1. Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются сведения о каждой стороне сделки.

Для физических лиц:

— паспортные данные,

— адрес регистрации,

Дата и место рождения.

Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо , указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник недвижимости или не покупател ь, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица ) действует от их имени.

Это может быть доверенность: нотариально удостоверенная, если договор подписывает физическое лицо; составленная в простой письменной форме, если договор, стороной по которому является юридическое лицо, подписывает уполномоченное физическое лицо.

В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи, получение оплаты или совершение оплаты по договору купли-продажи, а также прием или передача недвижимости с правом подписания передаточного акта.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин , то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны.

Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности , то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки.

2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

— Предмет договора,

— Цена договора,

— А для жилых помещений — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

2.2.1. Предмет договора

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если мы говорим о договоре продажи квартиры , то:

В договоре должны быть обязательно указаны:

— наименование жилого помещения — квартира,

— количество комнат,

— адрес жилого дома, в котором расположена квартира,

— общая и жилая площади.

Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

Отметим еще один важный момент.

Чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, содержал условие о приобретении квартиры без отделки.

2.2.2. Цена договора

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи. И соответственно, как мы уже говорили ранее, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена недвижимости определяется исходя из ее площади.

2.2.3.Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Согласно п. 1 ст. 558 ГК, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Этими лицами согласно закону могут быть:

а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст . 677 ГК РФ).

в) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст . 33 ЖК РФ);

г) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п . 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п . 1 ст. 700 ГК РФ).

Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки.

Таким образом, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Идеальный вариант, чтобы на момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней отсутствовали по месту жительства и месту пребывания какие-либо физические лица, а также, чтобы отсутствовали лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости

2.3.4. Условия об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

2.3.5. Порядок расчетов по договору

Не являются существенными условиями, но однозначно необходимы следующие условия договора купли-продажи недвижимости.

2.3.1. Дата и место заключения договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются дата и место заключения договора.

2.3.2. Правоустанавливающие документы

В договоре необходимо указать сведения о правоустанавливающих документах на объект недвижимости:

— на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.),

— вид права владения продавца,

— реквизиты документа, подтверждающего право владения продавца, а именно Свидетельства о праве.

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости и иных ограничений.

2.3.4. Условие об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

Если вы приобретаете недвижимость, в частности квартиру, в которой на момент подписания договора купли-продажи продолжают проживать продавец и члены его семьи, в договоре необходимо предусмотреть срок, в течение которого они выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч .1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2.3.5. Порядок расчетов по договору продажи недвижимости

Остановимся подробнее на порядке расчетов по договору продажи недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Способ 1. Аккредитивная форма расчетов

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель недвижимости предварительно заключает с банком договор, на основании которого на банковский счет вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости. В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк оговоренный сторонами при оформлении аккредитива документ, к примеру, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой покупатель указан в качестве собственника недвижимости, банк перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму (п . 1 ст. 867 ГК РФ).

Аккредитивы бывают:

— безотзывными (ст . 869 ГК РФ). Такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;

— отзывными (ст . 868 ГК РФ). Такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется в процентах от суммы аккредитива.

Способ 2. С использованием банковской ячейки

Этот способ заключается в следующем.

Продавец, покупатель и банк оформляют договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок аренды ячейки указывается с учетом ожидаемого срока государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. В течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив, например, выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю.

После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.

Однако, покупателю, в свою очередь, важно получить от продавца расписку в получении продавцом денежных средств. Для этого продавец и покупатель, как правило, арендуют у банка вторую ячейку, условия доступа к которой зеркальные по отношению к условиям доступа к ячейке с деньгами. То есть в течение определенного срока доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении свидетельства о праве собственности на квартиру, а затем если сделка не состоялась, доступ имеет продавец и забирает из ячейки свою расписку.

Способ 3. Наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Эти способы в настоящее время также достаточно распространены.

Однако, использование расчетов наличными денежными средствами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:

1) если покупатель передает (перечисляет ) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и недвижимости;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на недвижимость уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без недвижимости и без денег.

Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости.

Способ 4. С использованием банковского счета эскроу

Этот способ заключается в том, что покупатель недвижимости открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Для этого покупателем недвижимости счет эскроу вносится сумма, равная стоимости недвижимости.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости, в счет которого размещены денежные средства. В тот момент, когда продавец недвижимости предъявляет в банк, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи недвижимости обстоятельств.

Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю недвижимости, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем.

2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости

Кроме вышеперечисленных условий в договоре продажи недвижимости могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон, условие о порядке разрешения споров по договору, условие о конфиденциальности и другие.

3. Форма договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Также необходимо обратить внимание на тот факт, что законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости.

Однако, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это право, а не обязанность сторон.

Почему-то бытует мнение, что нотариальное удостоверение договора придает дополнительную защиту сделке, однако, это не так.

4.4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения ), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п . 2 ст. 223 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В заключении хочу отметить, что договор купли-продажи недвижимости, содержащий все требования законодательства и максимально защищающий продавца и покупателя, это сложный документ.

Ну и не забывайте проконсультироваться у юристов, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью, чтобы до того как подписать договор продажи недвижимости иметь полную информацию об условиях этого договора и представлять как будет проходить ваша сделка. Успехов!

Бойцова Е. А.

Адвокат Коллегии адвокатов города Москвы

«Центр правовых экспертиз»

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятельной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено спецификой предмета – предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Объектом данного договора выступает предприятие как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Иные имущественные и неимущественные элементы могут включаться в состав предприятия законом или договором.

Сторонами по договору являются продавец – физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель – как правило, физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Требования, предъявляемые к форме договора продажи предприятия, следует рассматривать как специальные. Во-первых, это указания о собственно форме договора и его регистрации, а во-вторых – указания на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим. Несоблюдение и тех, и других требований влечет недействительность договора.

Договор поставки: понятие, виды и элементы

По договору поставки поставщик – продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным.

К поставке чаще всего относят относятся договор поставки для государственных нужд, договор энергоснабжения, договор контрактации.

Элементы договора поставки следующие: стороны, предмет, цена, срок, форма и порядок заключения, содержание договора.

Стороны договора – лица, ведущие предпринимательскую деятельность, т.е. согласно ст. 2 ГК коммерческие организации (иногда некоммерческие) либо граждане – индивидуальные предприниматели.

Предмет договора – как правило, вещи, определенные родовыми признаками. Права покупателя включают право на замену некачественного товара, восполнение недопоставки у других лиц с отнесением на поставщика расходов на их приобретение. Вещи индивидуально-определенные не могут быть предметом договора. Цена договора определяется по соглашению сторон (кроме тех видов товаров, в отношении которых осуществляется государственное регулирование цен).

Срок исполнения обязательств по передаче товара и его оплате также устанавливается по соглашению сторон.

Форма договора – письменная, которая на практике оформляется, как правило, подписанием и составлением сторонами одного документа. Содержание договора составляют обязательства сторон (поставщика – передать товар покупателю со всеми необходимыми принадлежностями и документами в согласованном количестве, ассортименте и комплекте, установленного качества, свободным от прав третьих лиц, в надлежащей упаковке или таре, а покупателя – принять товар и оплатить его).

Поставка товаров для государственных нужд

Поставка товаров для государственных нужд осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд.

Государственными нуждами признаются определяемые в установленном законом порядке потребности РФ или субъектов РФ, обеспечиваемые за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования.

Госконтракт на поставку товаров для госнужд является разновидностью договора поставки и в этом смысле может быть охарактеризован как возмездный, 105 онсенсуальный и взаимный договор.

По государственному контракту на поставку товаров для государственных нужд поставщик (исполнитель) обязуется передать товары госзаказчику либо по его указанию иному лицу, а госзаказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров.

Гос контракт заключается на основе заказа госзаказчика на поставку товаров для госнужд, принятого поставщиком (исполнителем).

Для госзаказчика, разместившего заказ, принятый поставщиком (исполнителем), заключение госконтракта является обязательным. Заключение контракта является обязательным для поставщика (исполнителя) лишь в случаях, установленных законом, и при условии, что госзаказчиком будут возмещены все убытки, которые могут быть причинены поставщику (исполнителю) в связи с выполнением контракта.

Если заказ на поставку товаров для госнужд размещается по конкурсу, заключение контракта с поставщиком (исполнителем), объявленным победителем конкурса, является для госзаказчика обязательным.

В случаях, предусмотренных законом, госзаказчик вправе полностью или частично отказаться от товаров, поставка которых предусмотрена госконтрактом, при условии возмещения поставщику убытков, причиненных таким отказом.

Договор контрактации

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю – лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

Этот договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Специфическими для контрактации являются стороны и предмет договора. Продавцом по договору контрактации могут быть не только сельскохозяйственные коммерческие организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, для которых производство и реализация сельскохозяйственной продукции является предпринимательской деятельностью, но также и граждане, производящие сельскохозяйственную продукцию на приусадебных, садово-огородных и дачных участках. Покупателем (заготовителем) является лицо, осуществляющее закупки сельскохозяйственной продукции для последующей переработки или продажи, т.е. для использования в предпринимательской деятельности.

По договору контрактации реализуется только та сельскохозяйственная продукция, которая выращена (произведена) продавцом, в количестве и ассортименте, предусмотренных договором. Это может быть продукция будущего урожая или уже имеющаяся в наличии у товаропроизводителя при заключении договора. По договору поставки может быть реализована как производимая, так и закупаемая продавцом продукция.

По договору контрактации реализуется сельскохозяйственная продукция, не подвергавшаяся какой-либо переработке. Переработанная сельскохозяйственная продукция относится к промышленной продукции, которая реализуется по договору поставки или по договору розничной купли-продажи.

Договор энергоснабжения

Договор энергоснабжения является публичным договором.

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Это договор консенсуальный , поскольку права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора и снабжающая организация обязуется подавать абоненту энергию в течение действия договора; кроме того, это договор возмездный и взаимный и относится к числу публичных договоров.

Сторонами этого договора выступают энергоснабжающая организация и абонент. Энергоснабжающими признаются коммерческие организации, осуществляющие продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии.

Абонентом по договору энергоснабжения (покупателем энергии) может выступать юридическое или физическое лицо . Юридическое лицо может получать энергию либо для непосредственного потребления, либо для перепродажи. Граждане , как правило, заключают договор электроснабжения в целях получения энергии для бытового потребления. Однако договором может быть предусмотрено использование энергии и для обеспечения предпринимательской деятельности.

ГК не содержит специальных требований к форме договора энергоснабжения. Поэтому при его оформлении должны соблюдаться общие положения о форме сделок. При заключении договора энергоснабжения с абонентом - юридическим лицом требуется соблюдение простой письменной формы. Оформление договорных отношений происходит путем "фактического подключения" в установленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК). Фактическому подключению предшествует подача гражданином заявления энергоснабжающей организации, осмотр его электропроводки, опломбирование счетчика и т.п., после чего, если будет установлено их соответствие действующим техническим требованиям, энергоснабжающая организация открывает на имя абонента лицевой счет и вручает ему "расчетную книжку" для выписки платежных документов за использованную электроэнергию. Перерыв в подаче , прекращение или ограничение подачи энергии возможны: -по согласованию сторон; -если неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни или безопасности граждан; -в случае необходимости принять неотложные меры по предотвращению или ликвидации аварии в системе энергоснабжающей компании.

1 . Введение

2. Основная часть.

2.1 Понятие и элементы договора продажи недвижимости

2.3 Особенности продажи жилых помещений

3. Заключение

Список используемой литературы

Введение

Договор продажи недвижимости в настоящее время является одним из самых распространенных договоров.

Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.

Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. Таким образом, четкой характеристики понятия «недвижимость» нет.

Цель данной курсовой: рассмотреть понятие и элементы договора продажи недвижимости, содержание договора продажи недвижимости, а также особенности продажи жилых помещений.

Основная часть

2.1 Понятие и элементы договора продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

консенсуальным , поскольку считает-ся заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его су-щественным условиям, а момент вступления договора в силу не связывает-ся с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу дого-вора купли-продажи со стороны продавца 1 . Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реаль-ном характере договора.

Договор продажи недвижимости является возмездным , поскольку продавец за ис-полнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.

Договор продажи недвижимости является взаимным , поскольку каждая из сто-рон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалент-ными.

Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma--взаимоотношение) 1 .

Юридические последствия признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевид-но свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения до-говора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).

Цель договора состоит в перенесении права собствен-ности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момен-та ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В качестве недвижимого имущества в ст. 549 ГК названа также и квартира. Согласно закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вместе с тем не все виды недвижимого имущества входят в состав предмета договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т. е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. Земельный кодекс предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах (ст. ст. 30, 38) и совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством (ст. 25).

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к какой-либо из семи предусмотренных законом категорий земель) и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.

Более того, закон (ст. 1 Земельного кодекса) устанавливает приоритет особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, перевод которых в другие категории запрещается или ограничивается (к ним относятся ценные земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, занятые лесами первой группы и некоторые другие).

Следует отметить, что продажа земель с изменением их правового режима всегда сопряжена с реализацией дополнительных процедур, обеспечивающих возможность такой продажи 1 . Так, например, для того, чтобы продать земельный участок с изменением его целевого назначения, необходимо перевести его из одной категории в другую на основании решения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 8 Земельного кодекса). Для предоставления земельного участка из земель лесного фонда нередко следует перевести его из лесных земель в нелесные, а затем изъять из состава земель этого фонда (ст. 63 Лесного кодекса).

Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В случае если публично-правовое образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения продавца о такой продаже, последний вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При совершении сделок купли-продажи продавцы земельных участков уплачивают налог в соответствии с Налоговым кодексом РФ (ч. 1 ст. 38).

В состав предприятия как имущественного комплекса входит не только недвижимое имущество, но и движимое имущество, права требования и т. д. (ст. 132 ГК). К продаже этого имущества или к его части правила п. 2 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

Вот что говорит о предмете данного договора Синайский В. И.: «Предметом … могут быть только вещи, а не права; вещи собственные, а не чужие; существующие, а не будущие или существовавши; вещи свободные» 1 .

Чаще всего возникают вопросы о возможности заключения договора купли-продажи незавершенного строительного объекта.

Некоторые авторы считают, что до момента государственной регистрации и перехода права собственности недостроенные объекты «не могут оцениваться в качестве недвижимости, а являются лишь совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей» 2 .

Высший арбитражный суд отвечает на этот вопрос положительно, основываясь на п. 2 ст. 25 Закона о регистрации, где допускается совершение сделки с объектом незавершенного строительства и регистрация права на указанный объект на определенных этапах строительства. В соответствии с выводами Высшего Арбитражного Суда «право собственности на незавершенный строительством объект возникает с момента регистрации» 1 .

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

К договору купли-продажи земельных участков (купчей) должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Технические требования к планам устанавливаются органом государственного управления земельным фондом

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Российской Федерации 02.06.1993г. утвержден Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка. В нем фиксируются стороны договора, предмет договора, плата за земельный участок, обременения земельного участка правами других лиц на определенной площади, ограничения в использовании. При этом границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также имеющиеся ограничения пользования указываются на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка.

К договору в качестве его неотъемлемой части прилагаются наряду с планом земельного участка сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке; условия приобретения земельного участка по конкурсу (при его продаже в таком порядке); требования залогодержателя по задолженности (в случае залога продаваемого участка); доверенности продавца и покупателя.

Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1 .

Регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация в соответствии со ст. 131 ГК производится учреждениями юстиции в едином государственном реестре.

Государственная регистрация прав производится на всей территории Российской Федерации по установленной упомянутым законом системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан предоставить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом, уполномоченным Правительством РФ.

Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вышеназванный ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.

Если стороны исполнили договор продажи недвижимости (т. е. имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются.

Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной 1 .

После государственной регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества. В частности, в договоре о продаже земельного участка переход обязанностей фиксируется как соответствующее обременение земельного участка.

Срок, в течение которого договор и (или) переход права собственности подлежит регистрации, законом не установлен. Чтобы обезопасить себя от подобного поведения продавца покупателю необходимо максимально сэкономить время между заключением договора и государственной регистрацией перехода права.

В п. 7 «Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» Высший Арбитражный Суд РФ сделал вывод, что поскольку спорное имущество обременено правами покупателя (отделения Сбербанка в конкретном рассмотренном случае), продавец (Акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

П.3 вышеназванного «Обзора» обосновывает решение Высшего Арбитражного Суда о том, что договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности согласно п. 1 ст. 433 ГК.

Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК). В соответствии со ст.558 и ст.560 ГК стороны обязаны зарегистрировать договор продажи жилых помещений и предприятий под угрозой его недействительности.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным (ст. 555 ГК).

Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 424, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.

Так, продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т. д.

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков предусматривает возможность по желанию собственника продажи земельного участка с помощью районного (городского) земельного комитета на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденный Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, содержит специальный пункт, посвященный плате по договору. В этом пункте указываются цена проданного земельного участка, определенная указанными выше способами; сведения об оплате суммы, перечисленной продавцу и залогодержателю (если предмет договора обременен залогом) согласно прилагаемому к договору требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения по закладной на предмет договора, подтвержденному продавцом; сведения о передаче продавцу соответствующей суммы наличными.

Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.03.1997г. «О порядке определения нормативной цены земли» ежегодно органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности (ст. 66 Земельного кодекса).

Документы о нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

В договоре продажи может быть указана лишь цена на единицу площади или иного размера недвижимости, например цена кв. м, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера, в частности путем умножения стоимости одного кв. м на общую площадь продаваемого строения либо стоимости одного гектара (сотки) на площадь земельного участка.

Синайский В. И. отмечает, «что цена в купле-продаже непременно должна выражаться в деньгах. Уплата вещами дала бы место другой юридической сделке, мене, а не купле-продаже. Цена эта должна быть, далее, определимой. Не будет, поэтому, купли-продажи, если нельзя определить, какую сумму вправе требовать продавец от покупщика. Равным образом, цена должна быть истинной» 1 .

И, наконец, сторонами договора являются прода-вец и покупатель .

Продавец недвижимости должен быть ее собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся недвижимостью. Например, таким правомочием наделен субъект права хозяйственного ведения (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который вправе распоряжаться (в том числе путем отчуждения) закреплен-ным за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений. В частности, для отчуждения недвижимого имущества требуется согласие собственника; распоряжение имуществом должно осуществляться унитар-ным предприятием в рамках его целевой правоспособности (ст. 295, 49 ГК). Напротив, учреждение как субъект права оперативного управления не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Однако если в соответст-вии с учредительными документами учреждению предоставлено право осу-ществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может отчуждаться последним по своему усмотрению (ст. 298 ГК).

В качестве продавца могут выступать государство (Российская Феде-рация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образо-вания в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом право-отношения будут регулироваться нормами, определяющими участие юри-дических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК), а стало быть, и нормами о купле-продаже.

Граждане могут заключать договоры купли-продажи (в качестве продавца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.

Покупателем товара по договору купли-продажи может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, поку-патель, согласно общему правилу, становится его собственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, покупатель не приобретает права собственности на переданный продавцом товар.

К числу таких покупателей относятся, во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйствен-ного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления). Совершая договоры купли-продажи какого-либо имущества в качестве покупателя, они приобретают на это имущество соот-ветствующее ограниченное вещное право, собственником же товара стано-вится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за юри-дическими лицами.

Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Среди всех договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности.

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариальноудостоверенное согласие другого супруга 1 .

При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 181 ГК).

Основная обязанность продавца - это передача недвижимости покупателю. «Продавец обязан передать вещь» 1 .Являющийся предметом купли-продажи товар, в отношении которого имеются права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя.

Как отмечал Шершеневич Г. Ф., «на продавце лежит ответственность за право на вещь, им отчуждаемую. Цель купли-продажи заключается в предоставлении права собственности, а это возможно только при условии, если такое право принадлежит самому продавцу» 1 .

Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.

В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижимость).

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГК.

Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации.

Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК). Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от лю-бых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями). В соответствии с ГК (ст. 131) и Законом о регистра-ции (п. 1 ст. 4) ограничения (обременения) вещных прав на недви-жимость подлежат государственной регистрации наряду с государ-ственной регистрацией самих прав.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора про-дажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупате-лем -- принять проданную вещь. Передача недвижимости осуще-ствляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком слу-чае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Обязательность письменного оформления пере-дачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внугриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., а также возможных претензий покупателя по поводу не-достатков передаваемого имущества, которые могли быть обнару-жены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательст-вом добросовестности или недобросовестности покупателя.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора 1 . Подписание акта о передаче недви-жимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец счи-тается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. Такой вы-вод соответствует смыслу ст. 223 ГК. Поэтому передача недвижимости может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней, хотя данное утверждение оценивается в юридической литера-туре неоднозначно.

При заключении договоров продажи жилых помещений в мно-гоквартирных домах и продажи нежилых встроенно-пристроенных помещений в них, если они принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, законодатель устанавливает дополнитель-ные обязанности продавца, поскольку это общее имущество вклю-чается в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристи-ки, так как они являются обычными для любого договора куп-ли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК.

2.3 Особенности продажи жилых помещений

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости являются условия о его предмете и цене (ст. 554, 555 ГК)

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в соответствующих муниципальных или государственных органах (БТИ, администрация муниципального образования).

К числу жилых относятся следующие помещения:

· жилой дом;

· его часть;

· квартиру в многоквартирном доме;

· ее часть.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях, за

исключением доли в жилом помещении на праве общей долевой собственности.

Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

· члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении (ст.292 ГК);

· наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.667 ГК);

· арендаторы (ст. 617 ГК).

Органы опеки и попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, усиливая гарантии прав несовершеннолетних.

Договор также должен указывать, что в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением.

Собственник квартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК). Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным.

Государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации 1 .

Государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее.

Существует точка зрения, что при заключении договора продажи жилого помещения регистрируется только сам договор, а переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется 2 .

Такая позиция, считает Пискунова М. Г., является ошибочной, так как ГК и ФЗ о государственной регистрации устанавливают обязательность государственной регистрации договора дополнительно к государственной регистрации перехода права собственности. С момента регистрации договора он считается заключенным 3 .

Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия - регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п. 2 ст. 8 ГКРФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?

При ответе на данные весьма серьезные вопросы, прежде всего, следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное 1 .

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п. 2 ст. 339 ГК РФ).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или аксессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав или перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, стороны договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если договором не предусмотрено нотариальное оформление договора продажи жилого помещения.

Отсутствие в действующем Гражданском кодексе РФ положения об обязательном нотариальном удостоверении договора продажи жилого помещения и других сделок с недвижимостью часто критикуется в литературе. При этом указываются следующие негативные последствия подобного нововведения в ГК: увеличение уровня криминальности, так как в нашей стране немало людей с низкой правовой культурой; появление дополнительных расходов из федерального бюджета на создание специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки; большой срок государственной регистрации сделки (до 1 месяца); дополнительные расходы граждан на услуги квалифицированного юриста при составлении договора и некоторые другие.

Видимо, с этим нельзя не согласиться, хотя ликвидация обязательного нотариального удостоверения некоторых сделок (в том числе и договора продажи жилого помещения) имеет и определенные позитивные последствия. С другой стороны, положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой достаточно содержательную основу.

Русский менталитет срабатывает таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следует отбросить при первой возможности. Но это, в конечном счете, оборачивается против самих граждан 1 .

Определенные проблемы возникают в случае смерти одной из сторон до государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации (в том числе и договор продажи жилого помещения), нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учреждении юстиции, то она не является заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ), и как недействительная сделка не может порождать правовых последствий (п. 1 ст. 165 Гражданском кодексе РФ).

Следует отметить, что к этому случаю п. 3 ст. 165 ГК РФ не применим, поскольку предусматривает последствия уклонения стороны от регистрации, но никак не прекращение ее правосубъектности (если субъекта права уже нет, то уклоняться некому). Очевидно, что в случае смерти правоотчуждателя правоприобретатель, получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случае государственная регистрация права приобретателя (но не сделки) будет осуществлена на основании судебного решения.

Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации договора продажи жилого помещения влечет безусловную недействительность сделки.

Например, Козырь О. М. пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасает сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)».

Заключение

Итак, мы рассмотрели понятие и элементы договора продажи недвижимости, содержание договора продажи недвижимости, а также особенности продажи жилых помещений.

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

В качестве полного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.

Значение публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа этого объекта представляет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может лишь возникать вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.

Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, отличающегося от того, что было в советском праве.

Список используемой литературы:

1. Конституция РФ.

2. Гражданский Кодекс РФ.

3. ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 21.12.2004г.).

5. Постановление Правительства Российской Федерации от 15.03.1997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

6. Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13.11.1997г. № 21.

1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2: договоры о передаче имущества. М., 2000, с. 879.

2. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1998, № 1.

3. Гражданское право: Учебник // Под ред. Е. А.Суханова. М., 2001, с. 570.

4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 1999.

5. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М.,1998, с. 413.

6. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей / Под ред. В. Д. Карповича. М., 1996.

7. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М., 1999, с. 671.

8. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации. М., 2000, с. 490.

9. Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2001, с. 621.

10. Шершеневич Г. Ф. Курс граж-данского права. М., 1998, с. 590.

11. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1997, с. 790.

Подобные документы

Понятие договора продажи недвижимости в современном Российском праве. Элементы договора: предмет и условия, форма договора и порядок его заключения. Содержание договора. Права и обязанности сторон. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости.

курсовая работа , добавлен 02.11.2008


Понятие недвижимости и ее правовой режим по законодательству РФ. Рынок недвижимости, его составляющие и особенности. Содержание договора купли-продажи жилых помещений или предприятия. Форма и государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости.

курсовая работа , добавлен 16.06.2012


Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости. Стороны и формы заключения договора. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Порядок исполнения и условия расторжения договора. Особенности продажи жилых помещений.

презентация , добавлен 13.04.2016


Понятие, классификация, существенные условия договора купли-продажи. Права и обязанности продавца и покупателя. Отличие договора контрактации от договора поставки. Содержание договора купли-продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений.

курсовая работа , добавлен 06.01.2015


Договор продажи недвижимости как разновидность договора купли-продажи, его правовая характеристика. Форма, содержание и порядок заключения договора. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Особенности предмета договора.

курсовая работа , добавлен 10.06.2011


Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений. Процедура заключения договора. Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений. Отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости.

дипломная работа , добавлен 10.03.2011


Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.

курсовая работа , добавлен 30.11.2011


Значение и сфера применения купли-продажи. Жилое помещение как объект договора купли-продажи жилого помещения. Заключение, исполнение и расторжение договора купли-продажи недвижимости. Отличие договора купли-продажи жилых помещений от других договоров.

курсовая работа , добавлен 24.09.2014


Особенности правового режима недвижимости в РФ. Отличие купли–продажи недвижимости от иных видов купли–продажи. Понятие договора купли–продажи недвижимости, права и обязанности сторон. Специфические черты ответственности за нарушение положений договора.

курсовая работа , добавлен 05.05.2011


Понятие, признаки, существенные условия и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости. Форма и стороны договора, порядок его исполнения. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости, правовая ответственность сторон по договору.