Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества. Гражданский кодекс российской федерации2018 год Договор продажи недвижимости содержание

По договору продажи не движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549 , п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической природе договор продажи недвижимости:

- консенсуальный ( порождает граж-данские права и обязанности с момента достижения сторонами со-глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
- возмездный;
- двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
- синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Предмет договора продажи недвижимости

Понятие предмeта догoвора

Предмет договора купли-продажи ― объект материального (вещь, имущество) или нематериального (информация) мира, на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон и который достаточно индивидуализирован для того, чтобы отграничить его от других объектов.

Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности.

Однако переход права собственности на недвижимость от про-давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государствен-ной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического соста-ва , а именно:

1. заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и
2. акта государственной регистрации перехода права собственности.

При продаже жилых помещений в юридический состав также входит ре-гистрация самого договора купли-продажи, который считается заключен-ным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК) (правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Подробнее о регистрации договора и права собственности

Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и поку-пателя уже с момента его заключения. Поскольку договор продажи не-движимости является консенсуальным, постольку, если продавец и по-купатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации пере-хода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора прода-жи недвижимости сторонами до государственной регистрации пере-хода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный и ис-полненный договор продажи недвижимости пресекает право продав-ца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принад-лежавшее ему как собственнику. Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества по-купателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом . Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распо-ряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом испол-ненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объ-екта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект пере-дан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, стано-вится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владе-ние вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом собствен-ности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юриди-ческого состава порождает гражданско-правовое обязательство сто-рон зарегистрировать переход права собственности. В содержание это-го обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае когда одна из сторон ук-лоняется от государственной регистрации перехода права собствен-ности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполни-теля вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государст-венной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Требование о необходимости государственной регистрации пе-рехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора ку-пли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости от-дельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору.

Если договор купли-продажи жилого помеще-ния заключен и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности , то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по пово-ду такого помещения, переданного по догово-ру; следовательно, все последующие сделки с такими жилыми поме-щениями недействительны.

1. о предмете продажи и
2. о цене продаваемого недвижи-мого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были ука-заны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму-щество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответст-вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму-щества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о про-даваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогла-сованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Подробнее

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содер-жатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет зе-мельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), отно-сятся:

- план земельного участка с указанием его кадастрового номера,
- поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п.
- паспорта помещений, а также соответствующие справки, выданные бю-ро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.) (ст. 17 и 18 Закона о ре-гистрации прав на недвижимость).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до-говор продажи недвижимости должен содержать согласованное сто-ронами в письменной форме условие о цене недвижимости . При от-сутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пе-редаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное пра-вило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка зем-ли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может оп-ределяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера пе-реданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и по-купателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о переда-че (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости . Укло-нение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи-мости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму-щество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об испол-нении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче иму-щества будет считаться исполненным, только когда он:

1. подпишет передаточный акт;
2. фактически передаст недвижимое имущество;
3. оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зда-ний (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обяза-тельным условием надлежащего исполнения обязательства по пере-даче является проведение продавцом за свой счет силами специали-зированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимо-сти, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслужи-вающих данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости являет-ся обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты опреде-ляются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оп-лата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предва-рительная оплата. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдель-ного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

1. принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови-ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие огово-рено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее ис-полнение договора (п. 2 ст. 556 ГК);
2. при передаче продав-цом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательст-ва (п. 3 ст. 475 ГК).

ВАЖНО! Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо-мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторо-нами в полном объеме. Государственная регистрация перехода пра-ва собственности не является препятствием для расторжения ис-полненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой поку-пателем имущества.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недоста-точно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации об-ратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обра-щение в суд, который должен принять решение, содержащее предпи-сание регистрирующему органу о регистрации перехода права собст-венности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре про-дажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата испол-ненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Очень интересная судебная практика по неоплате

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Покупатель расплатился за квартиру не в полном объеме или вообще не перечислил ни копейки. Существенно? Наверное, ведь квартира продается именно для получения денег, которые продавец намеревается потратить на собственные нужды. А вот суды так не думают.

Ситуация: стороны заключили самый простой договор купли-продажи квартиры. Договор и переход права собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь по закону продавец не собственник, а покупатель - новый хозяин квартиры. Покупатель въехал в квартиру и живет в ней, правда за квартиру он так и не заплатил. Продавец подал в суд заявление о расторжении договора купли-продажи и возвращении ему квартиры. Основание для иска - существенное нарушение другой стороной своих обязательств, а именно неоплата приобретенной квартиры. Казалось бы, факт нарушения покупателем своих обязательств налицо. И для продавца такое нарушение является существенным. Но суд решил этот вопрос по-другому. Разрешая спор по существу, суд исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. 1 (существенное нарушение условий договора) и п. 2 (иных оснований, предусмотренных законом или договором) ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Суд указал на то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Сам по себе факт неуплаты не может трактоваться как существенное нарушение условий договора. Такую существенность необходимо доказать. По мнению суда, последствия неуплаты покупателем денежных средств специально предусмотрены в законе. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ) (Определение Верховного суда РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27). Данная точка зрения ранее нашла свое отражение и в п. 65 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где сказано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Вывод : для того чтобы не оказаться в подобной ситуации, необходимо грамотно составлять договор купли-продажи. В данном случае, в договоре необходимо было прописать, что при неоплате покупателем денежных средств за приобретаемое жилое помещение (указать срок, до которого должна быть оплата, порядок оплаты), договор подлежит расторжению. В этом случае суд бы встал на сторону продавца и вынес решение о расторжении договора купли-продажи, так как это бы подпадало под п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ, а именно случай расторжения договора по основанию, предусмотренному договором купли-продажи.

3.2

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 130) (п. 1 ст. 520 ГК).

В п. 1 ст. 520 ГК указывается главный квалифицирующий признак договора продажи недвижимости – объекты недвижимости. Доктринальное определение договора продажи недвижимости может быть основано на понятии договора купли – продажи (п. 1 ст. 424 ГК) с указанием на обязанности покупателя принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Необходимость в наличии адекватной гражданско-правовой формы обеспечивающей совершение сделок с недвижимостью возникла в условиях интенсивного формирования рынка недвижимости, в том числе за счет передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений.

Источники правового регулирования. Основные положения о продаже недвижимости содержатся в § 7 гл. 30 ГК. Отношения по продаже недвижимости регулируются также иными нормативными правовыми актами. Так, особенности продажи жилых домов в сельской местности установлены Указом Президента Республики Беларусь от 11 августа 2005 г. № 368 «О некоторых вопросах отчуждения жилых домов в сельских населенных пунктах». Положения, касающиеся порядка изъятия и предоставления земельных участков содержатся в Указе Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 г. № 66 и т. д.

Законодательством установлены особенности совершения сделок по продаже объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности.

Элементы договора продажи недвижимости

Стороны договора : продавец и покупатель. Ими могут быть юридические и физические лица. Как правило, продавцом является собственник недвижимости, но может быть и уполномоченное им лицо. Участие тех или иных субъектов права в договоре продажи недвижимости, прежде всего юридических лиц может быть ограничено законодательством. Законодательство Республики Беларусь определяет круг субъектов, которые могут принимать участие в аукционах по продаже объектов, находящихся в государственной собственности. С другой стороны, особенности приобретения государственной собственности иностранными физическими и юридическими лицами, а также юридическими лицами с участием иностранных инвесторов, определяются законодательством Республики Беларусь об иностранных инвестициях.

Предмет договора. Предметом договора является недвижимое имущество. В п. 1 ст. 520 ГК указывается на земельные участки, здания, сооружения, квартиры. Вместе с тем, это может быть и иное недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

Многообразие и сложность объектов недвижимости предполагает необходимость точно указать в договоре все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. К числу таких данных относятся данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В соответствии с ч. 2 ст. 525 ГК при отсутствии таких данных в договоре продажи недвижимости условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Форма договора . В соответствии со ст. 521 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Правила ГК о форме договора продажи недвижимости не единственные, которые касаются особенностей заключения договора. В соответствии с п. 1 ст. 522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации . Согласно правил, содержащихся в ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь с целью признания и защиты государством зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Глава 7 данного Закона определяет порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость дает право другой стороне требовать в суде вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно п. 3 ст. 522 ГК сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пунктом 1 Указа Президента Республики Беларусь от 11.08.2005 г. № 368 «О некоторых вопросах отчуждения жилых домов в сельских населенных пунктах» установлено, что до 31 декабря 2010 г. договоры купли-продажи находящихся в сельских населенных пунктах жилых домов с хозяйственными и иными постройками или без них, не зарегистрированных в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, сведения о которых внесены в похозяйственную книгу до 19 марта 1985 г. и которые с этой даты не являлись предметами купли-продажи, заключаются в письменной форме и подлежат регистрации в сельском исполнительном комитете.

Цена в договоре продажи недвижимости. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 526 ГК). Условие о цене недвижимости должно согласовываться сторонами договора и обязательно выражаться в письменной форме. При несоблюдении этого правила договор о продаже недвижимости считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 526 ГК).

Цена в договоре продажи недвижимости может быть выражена не в общей сумме, а за единицу площади недвижимости или иного показателя размера недвижимости (гектар и др.). В подобных случаях общая цена такого недвижимого имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

На отдельные объекты недвижимости законодательством могут устанавливаться нормативные цены. Цена на объекты недвижимости, составляющие государственную собственность в отношениях по продаже недвижимого имущества, определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, устанавливающими порядок оценки объектов государственной собственности. Положения о порядке проведения конкурсов, аукционов по продаже объектов республиканской собственности предусматривают при наличии определенных условий возможность уменьшения первоначальной стоимости объекта.

Содержание договора. Основной обязанностью продавца является передача недвижимости покупателю. Такая передача осуществляется по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами или по иному документу. Обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акт передачи, сличительные ведомости и др.). Иное может быть предусмотрено законодательством или договором.

Особый порядок передачи устанавливается законодательством применительно к земельным участкам.

К отказу продавца от исполнения обязанности передать недвижимое имущество, а покупателя – от обязанности принять это имущество приравнивается уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.

Покупатель по договору продажи недвижимости обязан принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

По смыслу правила, содержащегося в п. 3 ст. 522 ГК продавец и покупатель обязаны совершить действия необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Согласно ст. 33 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» заявление о государственной регистрации должно быть подписано совместно сторонами сделки, если иное не установлено договором.

В тех случаях, когда по договору продажи недвижимости передается здание, сооружение или другой объект недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если собственником земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, является продавец этого имущества, покупателю передается право собственности, либо предоставляется право аренды на соответствующую часть земельного участка. В тех же случаях, когда договор не определяет передаваемое покупателю недвижимости право на земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Не препятствует продаже недвижимого имущества отсутствие права собственности на земельный участок у продавца расположенной на этом участке недвижимости. В этом случае продажа недвижимости допускается и без согласия собственника земельного участка, но только если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором.

Согласно ст. 524 ГК в случаях, когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Статья 529 ГК указывает на особенности продажи жилых помещений. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением. Кроме того, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Порядок продажи жилых домов и квартир регулируется специальным законодательством.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным. В качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

К существенным условиям договора продажи недвижимости можно отнести условия о предмете договора и о цене самого недвижимого имущества. Особое внимание при заключении договора необходимо уделять идентификации объекта посредством определения расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Следует отметить, что если продавец строения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу.

Исходя из особенностей различных категорий недвижимости, закон определяет для их купли-продажи специальные правила:

1. Если купли-продажи подлежат земельные участки, то они должны прежде пройти государственный кадастровый учет, а также не быть изъятыми или ограниченными в обороте (ст. 27 Земельного кодекса). Более того, продавец обязан предоставлять покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Существуют особенности продажи жилых помещений, которые заключаются в том, что, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК), существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК), и что продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Также, если речь идет о приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме, то к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.).

7.5. Что необходимо знать о договоре купли-продажи недвижимости ?

Договор купли-продажи недвижимости регулируется параграфом 1 (Общие положения о купле-продаже) и параграфом 7 (Продажа недвижимости) главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»).

Определение договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за неё определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Форма договора купли-продажи недвижимости

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность, а именно – ничтожность.

Однако положение о том, что договор заключается «путем составления одного документа», не ограничивает количество экземпляров договора купли-продажи недвижимости, которых может быть любое количество. Для регистрации перехода права собственности на недвижимость требуется минимум три экземпляра: экземпляр продавца, экземпляр покупателя и экземпляр, который останется в регистрационном деле Росреестра.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Необходимо учитывать, что действующее законодательство не содержит требований по регистрации самого договора купли-продажи нежилой недвижимости. Государственной регистрации подлежит только договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Такой договор считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК). Договор же купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Требования о государственной регистрации распространяются на переход права собственности, но не на договор купли-продажи нежилой недвижимости.

Предмет договора купли-продажи недвижимости и другие существенные условия

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Это означает необходимость описать и детализировать объект недвижимости таким образом, чтобы не возникало сомнений в его определенности. Обычно это достигается указанием в договоре на кадастровый номер продаваемого земельного участка или на условный номер для иных продаваемых объектов недвижимости, а также указанием площади объекта, точного адреса расположения объекта недвижимости, этажа или этажей, на которых расположен продаваемый объект недвижимости, номеров помещений, входящих в продаваемый объект по экспликации, и оформлением в качестве приложения к договору поэтажного плана приобретаемого объекта недвижимости, на котором каким-либо цветом выделены приобретаемые помещения. Разумно указывать в договоре, что приобретаемое здание, строение, сооружение находится на земельном участке, имеющем такой-то кадастровый номер, и прикладывать план этого земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен на куплю-продажу недвижимости, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем , если иное не установлено законом.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении своего Пленума от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на продаваемую недвижимость само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Однако для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. Это означает, что стороны могут заключить договор купли-продажи в отношении несуществующей недвижимости, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, но для перехода права собственности на такую недвижимость от продавца к покупателю продавец должен обладать правом собственности на неё в момент регистрации перехода этого права собственности к покупателю.

Предметом такого договора купли-продажи будущей вещи может быть и земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном федеральным законом.

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение будущей недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, помещения, земельного участка, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией). При этом такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ) (п. 2 в Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

В соответствие с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена недвижимости является существенным условием договора.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом, согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или самим договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Таким образом, если в договоре цена земельного участка или прав на него не указана, то она считается вошедшей в стоимость, находящегося на этом земельном участке здания, сооружения или другого недвижимого имущества.

В том случае, если договором купли-продажи предусмотрена оплата недвижимости в рассрочку (ст. 489 ГК РФ), договор

считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей. Если в договоре отсутствуют указанные положения, то договор не может считаться заключенным.

Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

По общему правилу (п. 1 ст. 552 ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок , занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Однако переход прав на земельный участок от продавца к покупателю зависит от того принадлежит ли земельный участок продавцу на праве собственности или нет.

I. В случае, когда продавец является собственником земельного участка , на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок , занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

II. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности , допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости .

Условия о качестве объекта недвижимости

Описывая и детализируя объект недвижимости, рекомендуется во избежание споров и недоразумений отразить в договоре условия о качестве (физическом и юридическом) объекта недвижимости.

Такая рекомендация основана на статье 557 ГК, которая в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве недвижимости, позволяет применять правила статьи 475 ГК за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья 475 ГК с учетом указанного исключения, в свою очередь, предоставляет покупателю право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за объект недвижимости денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков). Если же недостатки объекта недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан объект недвижимости ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимости

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимости переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости покупателю.

Регистрация перехода права собственности к покупателю еще не означает, что объект недвижимости передан покупателю. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако будет неправильным думать, что именно после этого к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости. Указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации перехода к нему права собственности. Это связано с тем, что согласно ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Но стороны все же могут в самом договоре указать, что риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости переходит к покупателю в момент передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче.

Гарантии сторон и обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

Хорошо подготовленный договор купли-продажи недвижимости подразумевает наличие в нем гарантий и заверений в отношении продаваемого объекта недвижимости и самого продавца.

Поскольку основные риски в сделке принимает на себя покупатель, то именно он в первую очередь должен озадачиться тем, чтобы указать в договоре те гарантии, которые он хотел бы получить от продавца и нарушение которых может привести к возникновению у покупателя убытков, утрате прав на приобретенную недвижимость либо втягиванию покупателя в судебные споры по различным основаниям. Перечень гарантий зависит от условий и схемы сделки, от того, как оформлен объект недвижимости, от его юридической судьбы, состояния объекта недвижимости, а также от того, являются стороны сделки физическими или юридическими лицами. Подготовка перечня тех гарантий, которые должны быть даны продавцом и включены в договор купли-продажи – задача, которую организатор сделки должен поставить перед юристом, осуществляющим оформление сделки.

Количество гарантий, выдаваемых покупателем, как правило, значительно меньше гарантий продавца и представляют по сути гарантии в отношении полномочий покупателя на заключение договора и ограничений по ведению переговоров о покупке недвижимости и заключению договоров купли-продажи недвижимости с другими лицами.

Статьей 460 ГК РФ установлена обязанность продавца передать покупателю недвижимость свободной от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены недвижимости либо расторжения договора купли-продажи , если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту недвижимость. Указанные правила применяются и в том случае, когда в отношении продаваемой недвижимости к моменту её передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Ответственность сторон за нарушение договора, в том числе за нарушение гарантий

Договор купли-продажи должен предусматривать ответственность (условия, вид и размер) за нарушение сторонами принятых на себя обязательств и гарантий. Ответственность может выражаться в возможности взыскания со стороны, допустившей нарушение договора, пеней, штрафов, убытков, процентов и т.п. Кроме того нарушение одной стороной определенных законом или договором обязанностей может привести к возникновению у другой стороны прав, необходимых для своей защиты. Примером могут являться нормы указанной выше статьи 460 ГК РФ.

Условия, касающиеся выхода из сделки

Для того чтобы не оказаться в безвыходной ситуации, когда договор заключен, но в силу различных причин или обстоятельств не может быть исполнен, рекомендуем детально прописывать в договоре условия по выходу продавца и/или покупателя из сделки и условия, при наступлении которых договор будет считаться прекращенным. Описание и формулировка таких условий – задача вашего юриста.

По дог-ру продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покуп-ля недвижимое имущ-во, а покуп-ль обязуется принять это имущ-во по передаточному акту и уплатить за него опред-ную сторонами денежную сумму.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Правила применяются к продаже предприятий если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

ЮРИД. ХАРАКТЕРИСТИКА

Консенсуальным

Возмездным

Двусторонним

Взаимный

СТОРОНЫ

Продавец - собственник недв-ти, действующий непосредственно или через своего представителя (относится и к обладателям соответствующих вещных прав на недвижимость).

Покуп-ль.

Участниками договора могут выступать любые субъекты права на стороне как продавца, так и покупателя.

Особенности : если продавец - гос или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хоз ведения или оперативного управления, то имеет ограниченные права по распоряжению имуществом и не в праве продавать без согласия собственника . Учреждение может отчуждать только недвижимое имущество, к-е приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности.

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют спец правила предусмотренные законодательством о приватизации.

Предмет - недвижимое имущ-во . Является отличительным признаком, к-й позволил выделить этот вид дог-ра К-П. Недвижимые вещи - все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение к-х без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (земельные участки, обособленные водные объекты, леса, здания, предприятия, подлежащие гос регистрации морские суда и т.д.). в т.ч. суда

Существенное условие - цена и предмет

В договоре купли-продажи земельного участка следует указывать также его обременения и ограничения в использовании. При отсутствии этих данных условие о имуществе считается не согласованным сторонами, а договор - не заключенным.

Форма - письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение - недействительность.

Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. Не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту.

Регистрации подлежит переход прав на имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Производится учреждениями юстиции в Едином гос реестре в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимость. Носит открытый характер: орган обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юр лицу - документы, подтверждающие регистрацию юр лица и полномочия его представителя.

Исполнение договора сторонами до регистрации (имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности:

По требованию другой стороны,

По требованию судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве,

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки , вызванные задержкой регистрации.

Цена - существенное условие, при отсутствии дог-р считается незаключенным. При продаже имущества, расположенного на земельном участке, установленная цена данного имущества включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В договоре может быть указана только цена на единицу площади, при этом общая цена имущества определяется исходя из его фактического размера.

Обязанность продавца — передача недвижимости покупателю.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, т.к. являются обычными для любого дог-ра К-П, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту

На обоих возлагается обязанность зарегистрировать переход права собственности.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка , которая ей занята и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок , занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Земельным кодексом N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов , согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве , применяются правила статьи 475: Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

Соразмерного уменьшения покупной цены;

Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

Возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Сроки, в течение которых наступают последствия, могут быть указаны в договоре или законе, если не установлены - применяются разумные.

Договора продажи жилого помещения

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением ПОСЛЕ его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор продажи жилых помещений отличается от других договоров продажи недвижимости тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования не может быть изменен в договоре продажи по усмотрению сторон.

Конституции, которая говорит, что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье.

К таким лицам относятся:

Члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК),

Наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 675 и 677 ГК),

Граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть прямо на это указано.

Ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника: продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Договор продажи предприятия .

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Предприятие как объект прав - имущественный комплекс , используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.

В состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая:

Земельные участки,

Здания, сооружения,

Оборудование,

Инвентарь,

Продукцию,

Деловая репутация,

Права требования,

А также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

ЮРИДИЧСЕКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

Консенсуальный,

Возмездный,

Взаимный.

Предпринимательский

Объект - предприятие как имущественный комплекс, а не как юридическое лицо.

Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права продавца, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами . Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает продавца от них перед кредиторами. За неисполнение продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

На практике нужно отличать по механизму правового регулирования несколько сфер применения группы норм:

Продажа государственных и муниципальных предприятий, осуществляемая в процессе приватизации;

Продажи предприятия в связи с банкротством должника;

Реализация предприятий частными собственниками между собой и при продаже частных предприятий государству.

Стороны:

Продавец - ЮЛ и ИП, имеющее право собственности на имущественный комплекс,

Покупатель - ЮЛ и ИП, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Существенные условия договора - предмет и цена

ФОРМА:

1) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с обязательным приложением к нему документов

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

2) до подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами документы:

Акт инвентаризации,

Бухгалтерский баланс,

Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия,

Перечень всех долгов, включаемых в его состав, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Договор подлежит гос регистрации непосредственно после передачи и считается заключенным с ее момента.

Состав предприятия состоит из материальных и нематериальных элементов. Состав и стоимость предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в продавцом в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Минфина.

Имущество, права и обязанности, указанные в документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не установлено соглашением сторон.

Срок договора продажи законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Обязанности продавца : передать товар покупателю в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав 3х лиц, передача предприятия покупателю по передаточному акту, гос регистрация перехода права собственности.

Обязанности покупателя : оплата полученного предприятия; совершение действий, необходимых для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия (не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта и гос регистрации права собственности).

Для защиты прав кредиторов предусмотрена процедура: кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия .

Уведомление должно быть индивидуализированным, т.е. недопустимо использовать в качестве уведомления публикацию в СМИ. стороны по договору продажи предприятия должны позаботиться о наличии надлежащих доказательств выполнения своей обязанности (извещение об уведомлении).

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать:

1) прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;

2) признания договора продажи недействительным полностью или в соответствующей части.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия может предъявить иск об удовлетворении требований в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

ПЕРЕДАЧА ПРЕДПРИЯТИЯ

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются:

Данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже,

Сведения о выявленных недостатках переданного имущества

Перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором .