Как купить дом на что обратить внимание. Какие документы нужны для покупки дома? Перекрытия и полы дома

Современный рынок недвижимости в России богат на предложения и спрос, а значит, продажа-приобретение каждого объекта сопряжены с определенным, весьма высоким риском. И речь даже не о мошенничестве (которого тоже много), а о юридически нечистых сделках, когда продавцы пытаются завысить (или занизить в договоре) реальную стоимость имущества, ввести покупателя в заблуждение по иным, принципиально важным вопросам.

Довольно часто сегодня гражданам, решившим приобрести в собственность частный дом, приходится самим решать массу проблем, с этим связанных, самостоятельно разбираться во всевозможных нюансах сделки, чтобы не попасть впросак. А значит, еще до подписания договора необходимо быть максимально осведомленными и подготовленными. А после не пренебрегать осторожностью, не торопиться и быть очень внимательными на протяжении всей сделки.

Многие предпочитают доверить процедуру специалистам. И это верное решение. Но вовсе отходить от дел не стоит. Надо постоянно контролировать ситуацию. Присутствовать при осмотре будущего жилья, активно участвовать в обсуждении пунктов предстоящего договора, самостоятельно подписывать бумаги (предварительно внимательно их прочитав). Нельзя полностью положиться на доверенных лиц и лишь раздавать указания. Есть риск остаться и без денег, и без дома.

Изучение правоустанавливающих документов

По закону частный дом и земельный участок под ним - это разные объекты недвижимости, обладающие абсолютно разными кадастровыми номерами. Однако (все по тому же закону) продать их по отдельности невозможно. А значит, покупая частный особняк, следует озаботиться тем, чтобы в результате сделки и земля под ним стала принадлежать именно покупателю, а не кому-нибудь другому. Принадлежать официально, по документам.

Но прежде, чем приступить к визуальному осмотру дома и земельного участка, следует ознакомиться с правоустанавливающими документами на эти объекты недвижимости. Для этого продавец должен предоставить:

Экспертиза документов

Мало просто прочитать предоставленные бумаги на выбранный дом, важно знать, на что обратить самое пристальное внимание, где могут таиться опасные для сделки «подводные камни».

Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений.

Важно: если в пакете недостает каких-то бумаг или в предоставленных документах обнаружены ошибки, от приобретения такого дома следует отказаться (хотя бы временно), рассмотреть другие варианты недвижимости. И не забывать, что техническая документация сохраняет актуальность лишь на протяжении 5 лет.

На что обращать внимание?

Итак, еще раз нужно напомнить, что правоустанавливающие документы на дом и на землю - это два разных пакета юридических бумаг. В наличии должны быть и те, и другие обязательно. Раздельно продать эти два объекта нельзя. И даже если здание не достроено, на него непременно должны быть правоустанавливающие документы. Не нужно слушать продавца, который уверяет, будто потом узаконить строение можно будет «без проблем». Проблемы обязательно возникнут, а в худшем случае дело может кончиться сносом здания.

Необходимо удостоверится, что дом точно находится на земельном участке, принадлежащем продавцу . А также убедиться, что нет нарушения соседских границ. Кроме того, и тип здания, заявленный в документации, должен точно соответствовать тому, который существует в реальности.

Нужно будет также проверить наличие реально существующих хозяйственных построек на плане . Если их на плане нет, они либо незаконны, либо документ неактуален. Да и площадь территории лучше бы перемерить, чтоб совпадала с официально указанными цифрами.

Важно: особое внимание следует уделить кадастровому паспорту . Если в этом документе 2 страницы, значит объект не имеет ни обременений, ни арестов. А если страниц 4, необходимо с особой внимательностью читать их содержимое.

Самостоятельный визуальный осмотр

Дизайн и внутренняя планировка будущего жилья - это, конечно, очень важно. Но не на этих характеристиках здания следует сосредоточиться прежде всего при визуальном осмотре дома. Главное - техническое состояние строения и коммуникаций.

Загородные дома покупать и, соответственно, осматривать лучше весной, когда очевидными становятся все недостатки (если они есть) - высокий уровень влажности, сырость, затопление подвала или подпола, прочее . На кровле можно заметить следы протекания, объективно оценить качество работы системы водоотвода. Обязательно нужно будет проверить состояние фундамента - если что-то не так, весной это будет особенно заметно.

Двери и окна - дело второстепенное, их всегда можно заменить. В отличие от несущих конструкций, состояние которых должно стать предметом самого пристального изучения. Возможно вместе со специалистами, которые смогут в своем заключении поручиться за то, что дом надежен и не представляет угрозы для жизни и здоровья будущих жильцов.

Следует проверить и систему отопления здания (независимо от времени года) - батареи должны полностью нагреваться не позже, чем за полчаса после запуска котла. Также проверке подлежит наличие и исправность спусковых кранов.

Привлечение специалистов

Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов. Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов. Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.

Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости. Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано. Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.

Покупка дома на первичном рынке

Дом, приобретенный на первичном рынке - это всегда хорошо в плане юридической чистоты сделки. Ведь ранее у этой недвижимости просто не было владельцев. Опять же на нем нет никаких обременений или арестов, «левых» зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить, и прочих «сюрпризов». Однако абсолютно безопасности договора купли-продажи это все же не гарантирует.

И среди застройщиков сегодня мошенников хватает. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость у какой-то компании, следует изучить ее (компании) историю. Важную роль играет их стаж на рынке - если работают долго, значит наверняка добросовестно. Плюс репутация - о ней лучше всего расскажут отзывы реальных клиентов. А еще обязательно нужно поехать по адресу реализуемого объекта и убедиться, что он там действительно есть. И адрес, и объект.

Также следует понимать, что покупать недостроенный дом - это, конечно, дешевле, но очень рискованно. Неизвестно, завершиться ли строительство в срок . А может оно будет совсем заморожено по каким-то причинам. Так что еще до подписания договора следует проконсультироваться с квалифицированным юристом и опытным риэлтером. А то и вовсе попросить их сопровождать подобную сделку.

На что нужно обратить особое внимание, приобретая дом на первичном рынке? На:

• категорию земли под строением;
• обязательные разрешения и заключения экспертиз (имеются ли, о чем гласят);
• соблюдение технических условий при подключении коммуникаций;
• наличие обременений на земельный участок;
• акт введения в эксплуатацию инженерных сетей (есть ли).

Покупка дома на вторичном рынке

Перед тем, как приобретать дом на вторичном рынке, следует наверняка убедиться в его юридической чистоте, как имущества. Для проверки у продавца нужно потребовать следующие документы:

1. Свидетельство из Росреестра о государственной регистрации права собственности.
2. Бумаги, являющиеся основанием для получения подобного свидетельства.
3. Кадастровый паспорт и план с индивидуальным номером.
4. Технический план.
5. Акт земельного межевания.
6. Выписку из домовой книги (расширенную).
7. Необходимые разрешения на отчуждение имущества.
8. Прочие значимые бумаги.

Следует иметь ввиду, что каждая дополнительная постройка на домовой территории должна быть законной . Также нужно обратить внимание - когда и на каких основаниях дом (и земля под ним) стал собственностью продавца. Это важно, поскольку у каждого основания могут быть свои нюансы. Так, например, если прошло менее 3-х лет после вступления в наследство, могут объявиться иные претенденты на него (наследство), что вовлечет покупателя в судебные разбирательства с непредсказуемым исходом.

Правильнее всего - воспользоваться квалифицированной юридической помощью, чтобы быть уверенным, что все делается по закону, безопасно и не грозит нежелательными последствиями. Тогда и удовольствие от покупки дома будет абсолютно полным.

На что нужно обратить внимание при покупке дома

Покупка дома – это юридическая сделка, которая оформляется в соответствии с общеустановленными правилами. Без наличия документации переоформить право собственности невозможно.

Перед приобретением частного дома необходимо исследовать его со всех сторон. Важно заранее выявить все слабые стороны строения. Вполне возможно, что продавец желает избавиться от него по каким-то весомым причинам, касающимся физического состояния здания.

Обратите внимание на освещение, отопление, состояние проводки, магистральных сетей поставки горячей, холодной воды.

Не забывайте проверять наличие документации на дом. Без нее невозможно переоформить право собственности – вследствие этого увеличивается риск потерять недвижимость, приобретенную за собственные денежные средства.

Учтите! Во время приобретения частного дома обращайте внимание не только на косметический ремонт, но и на некоторые другие немаловажные факторы:

• общее физическое состояние чердака, а также крыши (важно исключить наличие дыр, что приводит к протечкам);
• общее физическое состояние подвального помещения, погреба (осмотрите, не рушится ли оно, нет ли резкого запаха);
• оцените работоспособность внутреннего оборудования (посмотрите, как работают краны с горячей, холодной водой, свет, газ, телефон и другие коммуникации);
• состояние стен, пола, потолка (явное искривление говорит об усадке фундамента, что свидетельствует об обязательном проведении капитального ремонта);
• оцените канализацию (если имеются небольшие дыры, чувствуется запах, придется менять коммуникацию);
• обязательно оцените материал, из которого произведена отделка, а также построен дом (главное, исключите наличие жуков, которые способны разрушать конструкцию).

Специалисты советуют приобретать частный дом в период с марта по апрель. Паводки, присущие данному времени года помогут определить некоторые недостатки строения. В это время видно, проникает ли вода в здание, плесневеют ли стены. Обнаружив все недостатки, можно снизить стоимость дома. Лучше отказаться от приобретения строения, которое имеет более чем три нарушения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Обратите внимание на водные стоки. Неправильное их расположение приведет к тому, что вода будет течь под фундамент, что приведет к его скорейшему разрушению. Для визуальной оценки работоспособности стоит приехать на осмотр частного дома в дождливую погоду. Паводок, весеннее таяние снега как раз подходит для подобных целей.

Характеристики крыши, которая не будет протекать, должны соответствовать нормативам. Расположение черепицы – до 2 мм друг от друга. Нахлест черепицы – ½ см.

Если желаете приобрести деревянный дом, то прикупите специальный влагомер. Он поможет определить уровень влажности конструкции. Если он будет увеличен, бревна отходят друг от друга. При усушке образуются большие щели между элементами конструкции.

Не поленитесь пройтись по дому и проверить работоспособность кранов, выключателей, приборов учета и тому подобное.

Обратите внимание на то, что к основным коммуникациям, которые непременно должны находиться в рабочем состоянии, относится:

• газоснабжение;
• водоотведение;
• поставка холодной, горячей воды;
• электроснабжение;
• отопление.

Определите возможность проверки батарей. Если отопление централизованное, лучше приобретать дом в отопительный сезон. Так вы сможете определить работоспособность батарей. Если дом обогревается автономно, стоит запустить систему, подождать час и проверить работоспособность оборудования.

Важно! Вода, текущая из крана, в обязательном порядке не должна иметь запаха и цвета. В ином случае факт сигнализирует о необходимости замены или прочистки труб.

Канализацию можно проверить путем слива большого количества жидкости в короткий промежуток времени. Лучше всего сливать воду из нескольких источников. Если оборудование способно за небольшое время устранить течку, то система находится в хорошем состоянии.

Какие документы нужно проверить при покупке

Приобретение частного дома связано с оформлением массы документации. Отсутствие хотя бы одной бумаги может привести к тому, что переоформить право собственности становится невозможно.

Кроме того, при допущении ошибок при оформлении сделки она может быть признана судом недействительной. Родственники продавца имеют возможность оспорить юридическое действие. При удовлетворительном решении суда вы рискуете остаться без недвижимости и без денег. Уплаченные средства никто возвращать не будет.

Обязательно запросите свидетельство о регистрации права собственности. Выписку из единого государственного реестра недвижимости можно получить самостоятельно, при наличии согласия от собственника. В документе отражается имя, фамилия владельца, дата приобретения права собственности, кадастровый номер, местонахождение объекта.

Не заключайте договор купли-продажи недвижимости с продавцом, который не имеет кадастрового и технического паспорта на дом. Без этих документов доказать право собственности будет практически невозможно.

Обратите внимание, что на новые дома, построенные после 2014 года, необходимо получать документ «технический план». Он является своеобразной заменой техническому паспорту. Однако действие второго не прекращено. Он имеет ту же юридическую силу.

Техническая документация годна в течение пяти лет. Обязательно проверяйте дату выдачи бумаг. Не стесняйтесь запросить выписку из единого государственного реестра недвижимости. Ни один добросовестный продавец не откажет в предоставлении бумаги.

Не приобретайте недвижимость, на которой существуют обременения. Например, залог, арест. Это значит, что в любой момент представители органов власти имеют право изъять из пользования имущества в счет существующего долга продавца. Кроме того, на подобную недвижимость невозможно оформить право собственности.

Проверьте наличие договоров с коммунальными службами. Важно установить факт отсутствия задолженности. Хоть закон и не обязывает новых владельцев платить по долгам старых собственников, присутствовать на суде при определении виновного в ее образовании необходимо. Иначе расходы повесят на вас.

Необходимые документы на дом от продавца

Всегда проверяйте достоверность и полное наличие всех документов. Неважно, кем вам приходится продавец, родственником или посторонним человеком. Юридически важные действия не терпят родственных уз. При неправильном оформлении документации вы рискуете потерять деньги и недвижимость.

Бумаги на право собственности

Учтите! В первую очередь запросите от продавца бумаги, которые устанавливают право собственности на дом:

• свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость в государственных органах;
• если дом построил продавец собственными силами, без привлечения строительных компаний, следует запросить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию;
• договор купли-продажи, если продавец приобрел право собственности за денежные средства;
• если продавец приобрел право собственности с помощью обмена, то следует запросить договор мены;
• если продавец получил дом по наследству, стоит запросить свидетельство о вступлении в наследство;
• договор приватизации запрашивается в том случае, если раньше дом принадлежал государству.

Как правило, обычно предоставляется выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и свидетельство о регистрации.

Технический паспорт недвижимости

Технический паспорт на недвижимость – это основной документ, который устанавливает домовладение. В нем перечисляются все постройки, относящиеся к данному зданию.

В паспорте отражается информация о самом доме. Его этажность, общий метраж, площадь каждого отдельного помещения, количество жилой и нежилой площади.

Технический паспорт говорит о том, сколько стоит строение согласно кадастровой стоимости, его прямом предназначении.

Паспорт получают в БТИ по требованию собственника. Как правило, его выдают при вводе в эксплуатацию.

Справка из местной администрации

Важным документом при приобретении жилья считается выписка из местной администрации, паспортного стола. В ней содержатся сведения обо всех зарегистрированных на площади лицах.

Не следует приобретать дом, в котором прописаны люди, особенно маленькие дети. Регистрация дает право пользоваться имуществом, независимо от права владения.

Право собственности на землю

Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, – это вторая по важности бумага после свидетельства о регистрации. Не допускается приобретение частного дома, построенного на арендованном участке. В ином случае придется его самостоятельно выкупать.

Кроме того, собственники земли имеют право снести постройку после окончания действия договора аренды.

Запомните! Правоустанавливающими документами на землю являются:

• договор купли-продажи земельного участка;
• договор дарения;
• договор мены;
• выписка из ЕГРН;
• свидетельство о регистрации;
• свидетельство о вступлении в наследство.

Кадастровый паспорт

Во время приобретения дома необходимо запросить выписку из кадастровой палаты или кадастровый паспорт. В бумаге отражаются сведения о стоимости земельного участка, его границах и общей площади. Кроме того, здесь можно найти данные о собственнике.

Обратите внимание! Перечень документации необходим к предъявлению не только при покупке частного дома, но и части, половины строения.

Посмотрите видео. Что нужно знать при покупке дома:

Документы для сделки от покупателя

Для приобретения дома покупателю также потребуется представить некоторые документы.

Внимание! Как правило, сделка оформляется в нотариальной палате:

• гражданский паспорт покупателя и собственника дома;
• копия паспортов всех членов семьи бывшего владельца дома.

Важно подготовить копии и других документов, чтобы ускорить процесс перехода права собственности:

• свидетельство о вступлении в брак, а также его оригинал;
• согласие супруга на покупку недвижимости.

Если в качестве продавца или покупателя выступает иностранное лицо, необходимо от него предоставление следующих бумаг:

• перевод гражданского паспорта на русский язык с подписью нотариуса, которая служит заверением достоверности;
• виза или документ, дающий право на временное проживание в России;
• оригинал паспорта;
• копия гражданского паспорта.

Договор купли-продажи – это основной документ, который необходим для заверения сделки. При этом потребуется запросить от продавца правоустанавливающие документы на дом.

Порядок составления договора купли-продажи

Продажа дома обязательно сопровождается оформлением договора купли-продажи. Именно этот документ дает владельцу возможность получить деньги и распрощаться с правом собственности. Именно на этапе составления договора купли-продажи важно не допустить ошибок. Иначе сделку могут признать недействительной. Поэтому тщательно следите за оформлением бумаги.

В ней отражается следующая информация:

• наименование документа;
• место, время, дата заключения договора;
• объект договора, то есть дом и связанное имущество;
• расположение каждого объекта недвижимости, который продается;
• стоимость имущества;
• условия заключения сделки;
• порядок внесения оплаты;
• реквизиты продавца и покупателя, подписи обеих сторон.

Договор купли-продажи не обязательно заверять у нотариуса, однако во избежание проблем лучше это сделать. Он составляется в трех одинаковых экземплярах. Один передается продавцу, второй – покупателю, третий необходим для предъявления сотруднику ЕГРН.

Важно! Во время передачи денег необходимо составить акт приема-передачи. Факт можно отразить в договоре купли-продажи без составления акта.

Передавайте денежные средства за дом при свидетелях. Лучше всего переводить средства на расчетный счет в банке. Допускается присутствие нотариуса, банковского работника и других незаинтересованных в сделке лиц.

Это поможет доказать факт оплаты покупки, если продавец попытается оспорить заключение сделки в судебном порядке.

После подписания договора купли-продажи, акта приема-передачи покупатель считается новым собственником.

После приобретения дома обязательно зарегистрируйте право собственности в государственном органе в течение десяти суток с момента подписания договора купли-продажи.

Учтите! Для регистрации права собственности в едином государственном реестре недвижимости подготовьте следующие документы:

• заявление на регистрацию права собственности;
• правоустанавливающие бумаги, в нашем случае договор купли-продажи;
• технический и кадастровый паспорт на дом;
• старая выписка из ЕГРН;
• выписка из кадастровой палаты;
• акт приема-передачи имущества;
• справка из местной администрации о наличии зарегистрированных на жилой площади лиц;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• гражданский паспорт нового владельца.

В течение десяти дней сотрудники ЕГРН произведут сверку предоставленной документации, а затем выдадут свидетельство о регистрации.

К ним относятся:

• сертификат о присвоении материнского капитала;
• заявление от обладателя на направление материнского капитала на покупку дома;
• свидетельство пенсионного страхования (СНИЛС);
• паспорт владельца сертификата;
• копии паспорта других членов семьи;
• копии свидетельств о рождении детей;
• свидетельство о заключении брака при его наличии (для разведенных – свидетельство о разводе);
• номер счета, на который необходимо перевести средства.

Для оформления сделки потребуется получить разрешение на использование средств материнского капитала от Пенсионного Фонда Российской Федерации.

Обратите внимание на то, что при оформлении сделки собственниками становятся все члены семьи в пропорциональных долях.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о распоряжении средствами материнского капитала:

Документы от продавца для продажи дома с земельным участком

При продаже недвижимости продавец обязан предоставить пакет документов.

Запомните! К первоочередным бумагам относят:

• гражданский паспорт продавца;
• оригиналы и копии паспортов всех членов семьи продавца;
• согласие от второго супруга продавца;
• согласие на продажу дома от других членов семьи;
• свидетельство о заключении брака или о его расторжении;
• справка из местной администрации о наличии лиц, зарегистрированных на продаваемой жилплощади;
• копии свидетельства о рождении детей.

Согласие на продажу дома от второго супруга обязательно необходимо заверить у нотариуса. Иначе оно не имеет никакой юридической силы.

Если невозможно получить согласие от второго супруга, то его присутствие на сделке обязательно.

Обратите внимание на то, что свидетельство о заключении брака потребуется в нескольких случаях:

• если продавец находится в браке, собственность принадлежит обоим супругам;
• продавец приобретал дом до вступления в брак.

Продавцу потребуется взять справку из местной администрации по форме №3, если недвижимость находится на границе сельской местности. Однако это не относится к дачным владениям.

Покупка дома - всегда радостное событие. Главное в этом деле - не обращать первостепенного внимания на внешний вид строения и разобраться во всех тонкостях, чтобы потом не жалеть о дорогостоящей покупке. На что обратить внимание при покупке дома? Какие секреты существуют и обязательно ли привлекать специалиста для оценки состояния приобретаемого имущества?

На что нужно обратить внимание в первую очередь?

Когда только человек решил купить отдельно стоящее жилье, у него сразу же появляется масса вопросов. И тут совершенно не важно, какая сделка будет совершаться: приобретение каменного строения или покупка деревянного дома. На что обратить внимание нужно в первую очередь?

Эксперты сначала рекомендуют определиться с целью, для которой будет приобретаться данное имущество. Это может быть обычный дачный домик, в котором хозяева будут проводить только несколько дней в неделю летом, а может быть и дом, в котором семья будет проживать постоянно. Естественно, требования к этим зданиям сильно разнятся.

Если покупатель ищет дом для жилья, тогда очень важен район расположения здания. Стоит учитывать расстояние от города до дома, наличие инфраструктуры, газификация. К слову, наличие или отсутствие этих нюансов сказывается на стоимости имущества.

А если совершается покупка загородного дома? На что обратить внимание в этом случае?

Хорошо, если строение располагается где-нибудь рядом с лесом и водоемом. Тогда будущим хозяевам гарантирован свежий воздух и всегда чистая вода.

Мелочи, которые стоит учитывать

Когда приобретается новое жилье, покупатели сразу же предполагают проведение небольшого косметического ремонта "под себя". Но на этом пункте можно неплохо сэкономить. Для этого нужно обратить внимание при покупке частного дома на качество крыши и перекрытий из дерева. Ведь замена досок или черепицы значительно опустошат кошельки будущих хозяев.

Не рекомендуется покупать недвижимость, которая располагается в непосредственной близости с промышленными объектами или вредными производствами. Выбросы вредны для здоровья. Их наличие можно не заметить в ветреную погоду, но когда на улице штиль, в доме находиться будет просто невозможно.

Также настоятельно рекомендуется перед покупкой пообщаться с соседями. Они расскажут плюсы и минусы жизни в данной местности, а также, возможно, расскажут какие-нибудь факты о приобретаемом имуществе, которые хочет скрыть продавец.

Проверка дома собственными силами

Многие покупатели при приобретении частного дома смотрят на дизайн строения, архитектуру, расположение и другие не столь важные факторы. Это самая главная ошибка, которая совершается будущими владельцами. А если совершается покупка недостроенного дома? На что обратить внимание в таком случае?

На самом деле проверка достроенного и недостроенного здания отличается не существенно. Важно обращать внимание на техническую сторону строения и состояние его коммуникаций. Нужно смотреть:

• легко и бесшумно ли открываются окна и двери в доме;
• в хорошем ли состоянии находится проводка, система отопления и водоснабжения;
• если в доме установлен котел, то можно попросить у продавца документ, в котором стоят отметки о проведении технического обслуживания;
• насколько ровные стены и пол, а также, не издает ли покрытие скрипов;
• канализацию. Если канализация не центральная, а у дома имеется лишь выгребная яма, то ее стены обязательно должны быть выложены кирпичом.

Привлечение для проверки специалиста

После того как будущий владелец дома самостоятельно оценил состояние строения и заинтересовался покупкой, самое время прибегнуть к помощи специалиста. Он точно знает, на что обратить внимание при покупке дома. Не стоит бояться большой стоимости проведения экспертизы, ведь переделывание гнилых перекрытий, крыши, стен и полов обойдется гораздо дороже составленного заключения.

Для оценки состояния дома специалисты используют различные приборы, например, тепловизоры, и уже на основании замеров составляют заключение. В заключении должен быть указан уровень влажности в помещении, состояние перекрытий, состояние отопительной системы, водоснабжения, вентиляции и других условий.

Бумаги, которые нужно проверить при покупке дома

Проверка состояния самого строения - не единственная важная деталь, когда совершается сделка. На что еще нужно смотреть, когда происходит покупка дома: на обратить внимание документы, которые предоставляет продавец и на правильность их составления.

Нужно посмотреть:

• разрешение на строение;
• свидетельство не только на недвижимость, но и на участок;
• справку о количестве прописанных в доме человек;
• если дом в доле, то нужно обратить внимание на наличие разрешения на продажу совладельца;
• акт, который дает право на эксплуатацию помещения.

Стоит отметить, что в последнее время совершается очень много мошеннических действий при подобных сделках. Чтобы полностью себя оградить от возможных проблем, и чтобы сохранить свои деньги, лучше обратиться за помощью к юристу.

Документы, которые должен предоставить покупатель

Пакет бумаг от продавца - не единственные необходимые документы. На что обратить внимание при покупке дома еще?

Чтобы сделка была "чистой", покупатель тоже должен собрать всю необходимую документацию, а именно:

• свой паспорт гражданина РФ, срок действия которого не должен быть истекшим;
• свой ИНН и ИНН тех лиц, которые собираются также участвовать в сделке (совладельцы);
• если у покупателя есть супруг или супруга, тогда нужно предоставить еще и копию свидетельства о заключении брака.

Желательно на всю процедуру покупки недвижимости нанять юриста, который проследит за тем, чтобы сделка проходила по закону.

Возможные подводные камни

Продавцы домов, а особенно риэлторы, знают множество уловок, с помощью которых можно обмануть неопытного покупателя. Их цель - продать подороже и получить максимальную прибыль. На что обратить внимание при покупке дома, чтобы потом долго не сожалеть о приобретении?

Итак, в обязательном порядке нужно проверить:

• наличие двух договоров на продажу (отдельно на дом и отдельно на земельный участок);
• сравнить заявленную площадь участка с фактической;
• убедиться, что предыдущие хозяева не делали (подобную бумагу можно получить у специалистов БТИ);
• убедиться, что между соседями нет конфликтов относительно продающейся земли;
• проверить проектные документы на жилое здание.

Если хотя бы по одному пункту у покупателя возникли вопросы, тогда от такой сделки рекомендуется отказаться.

При оценке учитывается:

• положение дома, развитость инфраструктуры в районе;
• материал изготовления, год постройки, количество проведенных ремонтов, наличие дефектов;
• состояние земельного участка, качество земли, размер участка;
• наличие дополнительных построек на участке;
• проведены ли коммуникации, требуется ли дому дополнительная отделка.

Рекомендуем поторговаться с продавцом. Выберите несколько вариантов домов одной ценовой категории, осмотрите их все и затем пробуйте торговать с владельцем того дома, который вам больше всего понравился. Весомый аргумент - дома того же класса, но по более низкой цене. Продавцы изначально могут закладывать в цену возможность небольшого торга, так что скидку в 5-10% от базовой стоимости получить можно.

При самостоятельной оценке максимум, что можно сделать - сравнить цены с аналогичными предложениями в том же районе. Если цена заинтересовавшего вас предложения не выбивается из средних показателей, переходим к следующему этапу.

Какие документы нужно проверить перед сделкой?

Как покупатель вы больше заинтересованы в том, чтобы сделка прошла по закону. В противном случае ваше право собственности на дом и участок может быть оспорено.

Чтобы исключить это перед покупкой частного дома рекомендуем обратить внимание на:

• документ, подтверждающий право собственности на дом. Продавец должен предоставить свидетельство о госрегистрации, а если он построил дом самостоятельно, то еще и акт приема постройки в эксплуатацию;
• техпаспорт - нужно 2 таких документа. Первый касается строений, в нем есть поэтажные планы каждой постройки на территории участка, второй - домовладения в целом. На втором документе содержится план участка со всеми постройками, указанием их реальной стоимости. Обратите внимание - на документе должна быть печать областного БТИ;
• из домовой книги продавец обязан сделать выписку. Так вы поймете сколько людей прописано в доме;
• желательно, чтобы все зарегистрированные в доме жильцы дали письменное согласие выписаться из него в оговоренные при заключении договора сроки;
• не должно быть долгов;
• выписку ЕГРП;
• кадастровый паспорт.

Если продавец - семейная пара, то к перечисленному набору документов добавляется согласие супруга/супруги. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, то понадобится еще и согласие со стороны органов опеки.

Отсутствие одного из перечисленных документов - не повод записывать продавца в мошенники. Но сделку заключать рекомендуем только при наличии всего перечисленного пакета документов.

Как составить предварительный договор?

Составляется до заключения сделки, в нем стороны оговаривают ключевые условия, на которых в будущем сделка будет заключена. По умолчанию срок действия предварительного договора равен 1 году, при его составлении стороны могут установить произвольный срок, в течение которого договор будет иметь силу.

В договоре:

• описывается предмет заключения сделки;
• оговариваются условия, на которых сделка будет заключена в будущем. Например, продавцу можно запретить в течение срока действия предварительного договора проводить перепланировку дома, какие-либо работы на участке;
• в договоре оговаривается и штраф если сделка не состоится по вине продавца. Например, продавец выплачивает покупателю штраф, равный двойному размеру задатка + 2% от покупной цены. Если сделка сорвалась по вине покупателя, то он теряет только задаток.

Как составить основной договор?

Именно на этом этапе покупатель передает продавцу деньги и сделку можно считать состоявшейся. По желанию сторон основной договор можно заверить у нотариуса, но это не является обязательным требованием. В договоре указывается:

• название;
• где и когда был заключен;
• перечень объектов, являющихся предметом сделки (так как на земельном участке помимо дома есть и другие постройки, то их перечисление является обязательным);
• по перечисленным выше объектам указываются идентификационные признаки (то есть расположение, площадь, присвоенные регистрационные номера, для земли - ее назначение);
• обязательно указывается сумма. Причем отдельно общая и по каждому из объектов;
• дополнительные условия - включаются в договор при желании обеих сторон. В них, например, оговаривается какая из сторон оплачивает услуги юристов;
• можно указать, что договор одновременно является актом передачи продавцом и принятия покупателем дома в собственность. Можно составить отдельный акт, работоспособны оба варианта.

Рассчитываться с продавцом желательно при свидетелях. Это может быть нотариус, работники банка (если средства хранились там). Это нужно для того, чтобы исключить даже минимальную вероятность того, что в будущем продавец попытается оспорить ваше право собственности на дом.

С момента подписания договора и акта приемки/передачи сделку можно считать состоявшейся, вы являетесь новым собственником дома и земельного участка. Не забудьте - договор составляется и подписывается в 3 экземплярах, по одной копии каждой из сторон и еще одна - государственному Регистратору.

Как происходит государственная регистрация сделки?

При покупке дома госрегистрация обязательна. Заявление с пакетом документов рассматривается за 10 рабочих дней.

Для госрегистрации понадобятся:

• обращение к регистратору со стороны продавца и покупателя;
• документы, устанавливающие право собственности на объекты сделки;
• техпаспорт на дом, кадастровая выписка о земельном участке;
• основной договор с подписями обеих сторон (если отдельно составлялся акт приемки/передачи, то добавляется и он);
• справка, в которой перечисляются все зарегистрированные в доме граждане;
• квитанция, подтверждающая факт оплаты пошлины.

К необязательным документам относятся разрешение со стороны органов опеки (если продавец проживал в доме с детьми) и согласие супруга/супруги.