Что лучше мурино или парнас. Новостройки в локациях Кудрово и Новое Девяткино: где лучше купить квартиру? Где лучше жить

Простите вы внимательно читали? Для начала район Пароголо я знаю не плохо как и выезды с промзоны "Парнас", можете поверить я тут изездил и исходил очень много. А теперь ВНИМАТЕЛЬНО читаем.
Речь идет о Парнасе, метро Парнас, ЖК Северная Долина . Прямого выезда из Северной долины и вообще от метро Парнас к дороге на каменку в данный момент вообще нету. Это или в объезд по Энгельса Через Бугровскую дорогу(но это КАД, съесзд на Бугровскую дорогу у самого КАДа), или по, пока что закрытой от Гаврилина улице Дудина, по которой вы едете до Ольгинской дороги, и далееуже или на Заречную-Парковую-Поворачиваете на дорогу на Каменку, или на Выборжское шоссе и далее уже как хотите.

Вы говорите о Парголово В ПРИНЦИПЕ, а топикс стартера, насколько я понимаю интересет именно момент с Северной Долиной, простите, но ИМХО к Панрасу (читаем саааамое первое сообщение там вроде не про парголово в принципе говориться а про Парнас), Тихоокенская и прочие первого мая, отношение имеют весьма смутное.

Именно по этой причине когда я говорю о вызедах я говорю о ПАРНАСЕ и вездах от МЕТРО ПАРНАС И ЖК СЕВЕРНАЯ ДОЛИНА. И о чем я говорю я понимаю ВЕЛИКОЛЕПНО. Особенно по зиме. Увы вы даже не представляете...

Тот момент что дорога на каменку ВООБЩЕ не пересекается с Энгельса и заканчивается практически сразу за Выборжским шоссе вас не смущает? вам скриншоты с картами привести?

Самое близкое на сколько дорога на каменку подходит к Энгельса это три км смелочью и это ЧЕРЕЗ ПАРК, ЖИЛЫЕ ПОСТРОЙКИ И ПРОМЫШЛЕННЫЕ ПОСТРОЙКИ...

Ну ещкин кот вы говорите о ПАРГОЛОВО ВООБЩЕ, а я про конкретный район Парголово. РАЙОН МЕТРО ПАРНАС и оттуда до Парашютной прямого проезда нет и до дороги на каменку сечас проезда нет. там сейчас ОДИН ВЫЕЗД на ЭНГЕЛЬСА. выезд в сторону Парка и Выборжского шоссе сейчас ЗАКРЫТ ТАМ СТРОЙКА. Вот специально ходил смотрел.

Если вы пришли просто сказать о том что из парголово есть выезды на парашютную, так чтоб я с этим спорил но прочитайте, так ради интереса, о чем говорит тописк стартер...

Если вы будете утверждать что есть выезды другие официальные и разрешенные. завтра в 10 утра мы встречаемся у метро Парнас, вы мнея провозите попрямойиз этого района до парашютной, и если там будет меньше 2,5 метров я вам плачу 2,500 рублей. Если нет, то вы мне. Вот от метро Парнас о котором говориться в стартовом посте и от которго я пляшу(в том числе потому что живу тут), и до Парашютной. Если не получиться то ВЫ мне платите... Устраивает? Неплохо позаработаете за 2,5 км пути...

А заодно процитируйте топикстартера на тему "Многоквортирных домов" не на парнасе, а вообще в Парголово.

Если вы прочтете меня то обнаружите что Парголово мной упоминается в первую очередь потому что ЖК "Северная Долина" стоит именно в Парголово.При этом помним что Парголово сейчас входит в черту города (по крайней мере частично)... И так? Читать будем или спорить? или вам скриншоты по картам показать? Если что берем такое пари. 2,5 тысячи рублей да полчаса езды, туда обратно неплохо.

Еще раз я не говорю о ВООБЩЕ Парголово, я говорю только о Парнасе, той территории в Парголово о которой спрашивал Топик Стартер.

Кудрово, Парнас и Мурино-Девяткино являются самыми популярными локациями среди молодых семей, впервые покупающих собственное жилье, а также среди петербуржцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но ограниченных в бюджете.

Эти микрорайоны похожи по очень многим параметрам, включая цены и уровень развития инфраструктуры, но есть и существенные различия, о которых крайне важно помнить при выборе локации для покупки как жилья для личного проживания, так и недвижимости для последующей перепродажи. Портал Nevastroyka .ru специально для своих читателей сравнил плюсы и минусы этих трех локаций.

Немного истории

Парнас

Локация Парнас появилась в 2006 году - вместе с одноименной станцией метро. После открытия станции подземки, территории, расположенные на окраине Выборгского района, стали активно застраиваться жильем. Сейчас в локации Парнас реализуется более двадцати жилых проектов. Самым крупным из них является «Северная Долина» застройщика Главстрой-СПБ. Только в рамках этого проекта на Парнасе возведено 23 жилых дома. Сейчас освоение Парнаса продолжается, но цены в 2015 году здесь немного снизились – так как предложение значительно превысило спрос.

Кудрово

Несмотря на то, что сама деревня Кудрово существует уже очень давно, и несколько раз, еще в советские времена, могла стать частью Петербурга, в качестве локации масштабной жилой застройки эти территории стали рассматриваться после 2005 года – когда был открыт участок КАД. Особенность Кудрово заключается в том, что там совсем нет многоквартирных жилых домов советской постройки, и вообще вторичный рынок Кудрово все еще находится в зачаточном состоянии. Сейчас в Кудрово реализуется множество проектов эконом-класса и комфорт-класса. Один из самых масштабных проектов локации – ЖК «Семь столиц».

Девяткино

Массовая новая застройка локации Мурино-Девяткино началась в 2008 году. Первый реализованный здесь масштабный жилой проект – «Девяткино» был запущен компанией «Арсенал-Недвижимость». Сейчас в этой локации реализуется более двадцати проектов классов эконом и комфорт. Забавная особенность локации заключается в том, что Мурино – единственная в мире деревня, где есть станция метро.

Дома, застройщики и цены

Во всех трех локациях преобладают жилые комплексы эконом- и комфорт-классов. Здесь возводят, в основном, однотипные панельные и кирпично-монолитные дома, поэтому сказать, в какой локации дома строят лучше, попросту невозможно. Во всех трех локациях активно работают крупные девелоперы: Главстрой, Мавис, Полис-Групп, Сетл-Сити. В локации Мурино-Девяткино по несколько проектов сразу реализуют такие девелоперы как Лидер Групп, Арсенал-Недвижимость, Мавис. В Кудрово активно работают Мавис, Сетл-Сити, Полис-Групп, ЦДС. На Парнасе царит Главстрой-СПБ с его мега-проектом «Северная Долина», там также строят Норманн, Трест 36 и другие, более мелкие компании.

Цены на квартиры:

Транспортная инфраструктура

Наилучшей транспортной инфраструктурой из трех локаций отличается Парнас. Многие новые дома находятся в пешей доступности от метро, в районе хорошо развит общественный транспорт, для автомобилистов есть удобный выезд на КАД. Из-за большой численности населения в микрорайоне есть пробки, но ситуация не столь критична, как в некоторых других локациях, где автомобилисты стоят часами. Однако нельзя не заметить, что по мере ввода в эксплуатацию новых жилых комплексов ситуация с транспортной загруженностью ухудшается. Также в локации ощущается катастрофический дефицит парковочных мест. Наземным общественным транспортом можно добраться до станций метро "Площадь Ленина", "Гражданский проспект", "Проспект Просвещения". Множество маршрутных такси ходят через станцию метро "Парнас" в пригороды - Сертолово, Кузьмолово, Первомайское.

В Кудрово ситуация с транспортной инфраструктурой обстоит сложнее - здесь пока построено мало дорог, и загружены они очень плотно, автомобилисты микрорайона подолгу стоят на въезде и выезде. От метро "Дыбенко" до Кудрово можно добраться только на маршрутных такси, путь которых пролегает через узкие дороги, так что поездка займет достаточное количество времени. Здесь давно планируется открытие станции метро, но пока неизвестно, когда строительство подземки будет запущено. Поблизости от Кудрово находится выезд на КАД, отсюда также легко добраться в поселки на Мурманском шоссе.

Еще хуже транспортная инфраструктура налажена в районе Мурино-Девяткино. Жители домов, расположенных поблизости от станции метро не испытывают проблем с транспортом, а вот жителям удаленных жилых комплексов приходится стоять в длинных очередях на маршрутку. Помимо станции метро, поблизости есть выезд на КАД и железнодорожная станция. Неуклонно растущая численность населения требует скорейшего развития транспортной инфраструктуры, и в связи с загруженностью действующих дорог, которые находятся не в лучшем состоянии, власти планируют строительство магистрали, которая позволит пустить второй поток из Петербурга параллельно Токсовскому шоссе.

Социальные объекты

Социальная инфраструктура лучше всего развита в Кудрово, в этом году здесь открылись первые муниципальные школы и сады. Однако жители локации регулярно жалуются на то, что для микрорайона со столь плотной заселенностью инфраструктура все еще носит слишком «деревенский» характер. Главная проблема кудровчан заключается в том, что микрорайон относится к Всеволожскому району Ленинградской области, и его жителям приходится делить немногочисленные социальные объекты со всем его населением.

Социальная инфраструктура района Парнас развивается неплохими темпами, но по-прежнему остро ощущается нехватка социальных объектов. При огромной численности населения, в локации работают всего два муниципальных сада и школа, еще столько же планируется ввести в эксплуатацию в ближайшее время. Муниципальных поликлиник в локации нет совсем, но есть несколько частных медучреждений.

В Мурино-Девяткино социальная инфраструктура пока развита слабо, несмотря на прилагаемые застройщиками усилия: например, здесь власти и девелоперы активно сотрудничают по программе «Детские сады за налоги». В локации работает всего одна детская поликлиника, и в ней пока еще представлено не слишком большое количество врачей-специалистов – для получения профессиональной консультации придется ехать в город.

Экология

Наиболее благоприятная экологическая обстановка наблюдается в Кудрово. Микрорайон находится прямо на берегу реки Оккервиль – здесь разбит большой парк с велодорожками. К тому же, в северном жилом секторе локации проектируются рекреационные зоны. Кудрово находится на границе Петербурга и Ленинградской области, так что экологическая обстановка в этой локации достаточно хорошая, тем более, что поблизости нет промышленных предприятий.

Второе место можно смело отдать Парнасу – несмотря на то, что сам микрорайон сложно назвать зеленым, поблизости есть живописный Шуваловский парк, который является объектом Всемирного культурного и природного наследия ЮНЕСКО, и не может быть застроен. Также неподалеку расположены Суздальские озера – излюбленное место отдыха жителей Выборгского района.

Самым экологически неблагоприятным районом нашего обзора является Мурино-Девяткино: в Мурино находится ТЭЦ, которая в ближайшее время, возможно, будет расширяться, а в протекающую поблизости реку Охту сбрасывают свои отходы местные сельскохозяйственные предприятия.

Итак, подведем итоги: из трех схожих локаций в части развития социальной инфраструктуры лидирует Кудрово. Эта же локация имеет и наиболее благоприятный экологический фон. Однако в плане развития транспортной сети Кудрово проигрывает Парнасу. Что касается такого важного фактора, как цены на жилье, здесь Кудрово и Парнас примерно равны. В локации Мурино-Девяткино жилье будет стоить гораздо дешевле, но и ситуация с транспортом и экологией здесь достаточно печальная.

Густонаселенные районы со множеством новостроек в Петербурге и пригородах часто пренебрежительно называют «гетто» и «муравейниками». Блогеры ругают Парнас, Кудрово и Мурино за ограниченную инфраструктуру и считают, что там может вырасти уровень преступности.

Социологи и урбанисты рассказали «Бумаге» , действительно ли новые районы могут превратиться в гетто, правда ли, что жители пытаются при первой возможности оттуда уехать и как владельцы квартир объединяются, чтобы повысить уровень жизни.

Кирилл Титаев

Научный сотрудник Института проблем правоприменения Европейского университета в Петербурге

Говоря о гетто и его связи с преступностью, важно понимать, что на американском материале мы представляем себе гетто как место, где страшно выйти на улицу. Но говорить о связи гетто и бедных пригородов с ростом корыстной преступности в России больших оснований нет. Конечно, есть более и менее опасные районы, но к модели США и европейских стран, где действительно есть районы, куда предпочитает не заходить полиция, мы не двигаемся.

Российская модель геттоизации - как и преступности вообще - совершенно иная, особенно модель тяжкой насильственной и корыстно-насильственной преступности. 80 % последних в России совершаются в квартирах. И с этой точки зрения возникновение гетто - это расширение социальных контактов для маргинализированных слоев и большая возможность для них найти партнера, который убьет их или будет убит ими.

Корыстная преступность в России стремительно «цивилизуется» и всё чаще становится уделом не маргинализированных слоев, а вполне себе технически продвинутых, интеллектуально развитых преступников. Даже если у вас маргинальное сообщество в одном 17-этажном доме насчитывает несколько десятков человек, на общую картину это влияет слабо. Плотность застройки не очень влияет на безопасность, а если и влияет, то в положительном смысле, потому что [там есть] освещенность, камеры - всё это снижает уличную преступность вообще и в частности такую существенную проблему России, как спонтанная бытовая преступность.

На 80 % преступлений в квартирах это не влияет, на оставшиеся 20 % «скученность» влияет в сторону снижения. Представьте: у вас во дворе сидит компания и распивает [алкоголь]. И у участников может возникнуть идея кого-нибудь избить или ограбить. В ситуации большей скученности гораздо быстрее находится условная бабушка, которая звонит в полицию с жалобой, что у нее шумят под окнами. Полиция разгоняет компанию - и в данный конкретный день преступление предотвращено.

В центре Петербурга есть четкое деление на общественную зону (там есть магазины и ездит транспорт) и приватное пространство типа двора (это территория жильцов). Это закладывает основу для формирования сообщества в доме, потому что люди объединяются вокруг идеи ухода за своей землей. Если взять дом средней этажности, то там людей немного, все знают друг друга и в идеальной системе поддерживают порядок и безопасность на своей земле.

Одна из отличительных черт микрорайонной застройки в том, что там нет границ. Мы не понимаем, где заканчивается наш двор и начинается другой. И у человека атрофируется чувство собственности в отношении общего пространства. Зона его комфорта сужается и ограничивается входной дверью в квартиру. В таком доме человек уже даже не думает, что подъезд его.

Я недавно был в Финляндиии и пошел снимать дворы. Зашел в первый двор - высунулись местные жители, начали что-то спрашивать. Зашел во второй - жильцы вызвали полицию, потому что в их дворе кто-то чужой. Вы можете представить, что в Кудрово или Парнасе кто-то пожалуется, что в их двор или подъезд зашел кто-то чужой?

Вторая проблема - это сама территория. Микрорайонная застройка провоцирует рост числа пустырей. А их невозможно обслуживать и поддерживать в нормальном состоянии: это очень дорого, а люди не готовы за это платить, потому что они не считают, что это их земля.

Территории в микрорайонах быстро приходят в упадок: газоны превращаются в парковки, всё зарастает сорняками. Соответственно, и уровень жизни быстро начинает падать. Люди, которые купили там квартиры, при первой же возможности переезжают.

Фото: wikimedia.org

Первая волна миграции - самые успешные, образованные люди, которые могут выбирать, куда поехать. Они либо продают квартиры, что сложно, либо сдают. Продать квартиру в таком районе за нормальные деньги не всегда возможно. Они стоят не так много, но можно зайти на любой сайт недвижимости и увидеть, что рынок перегрет, а цены на жилье в таких районах падают. В 2016 году я видел, что самая дешевая студия в 21 кв. м в ЖК «Северная долина» стоит 2 млн 130 тысяч. А в 2018-м она уже стоила миллион с чем-то (Сейчас студия площадью 21,65 кв. м с отделкой стоит 2,2 млн рублей - прим. «Бумаги» ). Новая квартира у застройщика подешевела за два года, а должна была стоить гораздо дороже, чем стоит сейчас, если учитывать инфляцию.

Кому люди сдают квартиры? В основном мигрантам и другим малообеспеченным и маргинальным слоям населения. Можно приехать на Парнас и увидеть там объявления о проститутках на таджикском языке. В итоге мы имеем районы, которые находятся далеко от центра, из них сложно выбраться из-за проблем с транспортом, там отсутствует набор социальных услуг, которые нужны человеку. Начиная с проблем с выбором кафе и ресторанов, заканчивая отсутствием нормальных школ, садов, бизнеса кроме пивнушек. Есть советское выражение - поехать «в город». Это значит поехать в центр, потому что там есть определенный набор услуг. А в спальном районе его нет и быть не может.

Фото: parnas.siava.ru

Вслед за платежеспособными жильцами из района начинает уходить бизнес, частные детские садики, более-менее приличные рестораны и кафе, рассчитанные на модных хипстеров. Качество жизни продолжает падать. Оставшиеся жильцы начинают хуже платить квартплату, растут долги за коммуналку. Управляющие компании всё хуже работают, территории еще быстрее приходят в упадок, цены на квартиры падают, недвижимость теряет ликвидность.

Начинаются лавинообразные процессы: всё больше людей уезжает, состав населения продолжает меняться, качество среды падает еще больше. И наступает самый опасный этап, когда начинает расти преступность. С этого момента район превращается в гетто.

В Петербурге это происходит в Кудрово, Девяткино и Мурино. Мы подходим к этапу, когда люди понимают, что есть проблемы с ликвидностью квартир, и начинают их сдавать, туда селятся мигранты. Следующий процесс - рост криминала и еще больший отток людей, которые могут из этих районов выбраться.

Александра Ненько

Руководительница Лаборатории качества городской жизни QULLAB

Удаленные от центра районы с новыми многоэтажными жилыми комплексами, такие, как Кудрово, Парнас, Новое Горелово, Новое Янино, Шушары, являются примером болезни современных городов, которая называется расползанием города. Они характеризуются крайне низким уровнем качества городской среды и инфраструктуры, которые даже не учитывают базовых потребностей людей в комфорте, безопасности и удовольствии.

К примеру, мусорные баки [стоят] посреди двора с детской площадкой - на фоне полного отсутствия другой инфраструктуры для рекреации и досуга. Это убожество, которое негативно влияет на психику жителей районов. Новые комплексы проектируются и продаются как жилые метры, а не среда для жизни. На застройщика нет управы со стороны правительства города: по сути, они выполняют прописанные в регламентах базовые требования вроде установки скамеек и мусорных баков, но за пределы требуемого не идут. Кроме того, они делают громадные ошибки при создании проектов благоустройства. Поэтому люди вытаптывают газоны, так как пешеходные дорожки не соответствуют их реальным маршрутам, а во дворе не встретить людей, кроме собачников и молодых родителей, потому что все остальные бегут из него за неимением возможности провести там время с пользой и интересом.

Фото: wikimedia.org

Строительство новых ЖК не идет в ногу с развитием транспортной инфраструктуры, от чего создаются ситуации транспортного коллапса. Застройщики не могут самостоятельно решать транспортные проблемы, так как это гигантские инвестиции. Для строительства транспортной инфраструктуры необходима согласованность планов застройщиков и правительства города.

Процесс безалаберного строительства новых жилых комплексов приводит к образованию монофункциональных районов, жители которых едут за досугом в центр. Это перегружает центр и не дает развиваться новым районам, перегружает транспортную инфраструктуру, приводит к экономическому разрыву в ценах на недвижимость, аренду, продукты и услуги в центре и на периферии. Идеал урбанистического развития городов - строительство новых районов, внутри которых были бы все условия для недельного цикла потребностей человека, включая выходные дни.

Любовь Чернышева

Социолог города, аспирантка университета Амстердама и Европейского университета в Петербурге

Сейчас под словом «гетто» понимают депрессивный район, где люди живут безысходно и у них нет никакой возможности выбраться оттуда. Поэтому гетто часто называли районы социального жилья. Гетто - это места, где люди мало между собой связаны, мало общаются, оказываются в исключенном и атомизированном положении и пытаются как-то выживать.

Я исследую ЖК «Северная долина» в районе Парнас, который блогеры и урбанисты часто называют словом «гетто». Но я убеждена, что это не очень подходящее слово для этого района. Конечно, там куча недостатков: не построена социальная инфраструктура, например детские сады и школы. И дефицит этих мест всё равно будет, потому что по нормативам инфраструктура запланирована не совсем грамотно.

Но это район, в котором живут собственники. Люди покупают квартиры, их суммарный доход на семью достаточно большой, чтобы им дали ипотеку, у них постоянная работа, в отличие от тех, кто живет в классических европейских гетто. Это нижний средний класс, который переезжает в новый район. И очень многие хотят там жить, потому что новое жилье ассоциируется с чистотой, комфортом, зеленью. А потом от блогеров они узнают, что живут в гетто. Это создает стигму.

Спекулировать на тему маргинализации можно сколько угодно. Схема [деградации районов], которую описывают блогеры, - это история, созданная на основе примеров из западных городов. Но они совершенно по-другому устроены и по-другому функционируют.

Фото: wikimedia.org

В интервью с жителями Парнаса я вижу случаи, когда людям так сильно нравится район, что они покупают там еще одну квартиру побольше. Или, например, перевозят в этот район своих родственников из других городов. Нет данных о том, что жители Парнаса так сильно ненавидят свой район, что они готовы при первой же возможности оттуда сбежать и сдать квартиру кому угодно. Они живут в ожидании инфраструктуры, борются за нее, пишут петиции.

Я не знаю про криминогенную обстановку на Парнасе. Официальные данные собираются по всему району, в данном случае, по Выборгскому. По ощущениям жителей, там нет опасности, потому что там пока живут люди, очень похожие друг на друга. Если я купила квартиру в этом доме, я знаю, сколько она стоит, сколько нужно работать, чтобы ее купить. И я полагаю, что мой сосед такой же, как я, и больше ему доверяю. И пока весь район заселен похожими людьми, у них есть возможность общаться на интернет-форумах, вырабатывать общую повестку, пытаться определить, по каким правилам использовать пространства в этом районе.

Жильцы наблюдают друг за другом, фотографируют с 29 этажа, как чьи-то дети вырывают цветы. Существует форум (имеется в виду

Наибольший спрос на новое жилье в Петербурге уже несколько лет подряд сосредоточен в основных локациях. Основными являются территории вблизи от станции метро “Девяткино”, находящиеся на территории Муринского сельского поселения и вблизи от станции “Парнас” в Выборгском районе города. Эксперты агентства недвижимости “Квадраты” проанализировали покупательские запросы на новые квартиры и назвали 9 основных преимуществ Парнаса перед Мурино.

Наиболее важным фактором выбора жилья у станции метро “Парнас” является возможность прописки в Санкт-Петербурге. Этот момент играет большую роль для тех, кто приобретает единственное жильё, где планирует прописаться, а также для иногородних покупателей.

Вторым по важности фактором, который зачастую влияет на выбор квартиры является более низкая стоимость коммунальных услуг. Например, стоимость за ЖКУ в квартире-студии у “Девяткино” будет составлять около 3000-4000 тысяч рублей в месяц, а за аналогичную по площади квартиру на Парнасе владельцу придёт платежка на 900-1200 рублей. Эксперты отмечают, что наиболее дорого жителям Девяткино обойдется водоснабжение.

Важным фактором выбора является более удобный выезд для автомобилистов. На данный момент, из локации новостроек на Парнасе достаточно удобно, хотя и нельзя сказать, что всегда свободно, можно выехать в город, на КАД и ЗСД.

Единый облик домов, более качественное и равномерное благоустройство придомовых территорий также отмечают покупатели. При этом зачастую клиенты говорят, что в Девяткино также есть отдельные застройщики, которые уделяют большое внимание внешнему виду своих проектов, но чаще это носит фрагментарный характер.

Наличие парка в пешей доступности также отмечается покупателями как преимущество локации новостроек в Выборгском районе Петербурга.

По мнению покупателей недвижимости, дома жилых комплексов на севере Петербурга располагаются более равномерно близко к метро, чем в Муринском сельском поселении. Кроме того, по отзывам некоторых жителей Девяткино высокий трафик в часы пик у этой станции зачастую создает проблемы со входом и выходом.

По мнению покупателей и жителей локаций, более высокая стоимость жилья в комплексах на Парнасе, по сравнению с другими новостроечными территориями, положительно сказывается на однородности состава жителей.

Для тех кто покупал жильё с целью получения дополнительного дохода важным является фактор того, что на Парнасе потенциально проще сдать жильё. Кроме того, арендные ставки выше, чем в Девяткино. При этом стоит отметить, что разницу нельзя назвать очень существенной. Например, средняя арендная ставка для однокомнатной квартиры на Парнасе составляет порядка 20-22 тысяч рублей. Средняя же ставка за “однушку” в Мурино составляет около 17-19 тысяч рублей.

Также важным моментом, который отмечают покупатели жилья на Парнасе является более высокая шумоизоляция в квартирах. При этом, конечно, покупатели оговариваются, что её нельзя назвать идеальной.

“Преимуществ у локации Парнас много по сравнению с некоторыми, но есть существенные минусы, которые волнуют будущих и нынешних жителей. Например, большим преимуществом локации Мурино является уже сейчас более развитая в количественном плане социальная инфраструктура. Помимо этого, жители территории в Выборгском районе испытывают определенный дефицит торговой инфраструктуры в части больших сетевых магазинов”, - отметила генеральный директор агентства недвижимости “Квадраты” Екатерина Сивова.

В Санкт-Петербурге уже долгое время Девяткино, Кудрово и Парнас являются самыми популярными районами для покупки жилья в масс-сегменте. Приобретают жилье в данных локациях как с целью инвестирования, так и для собственного проживания. Ценовой диапазон квартир в Девяткино, Кудрово и Парнаса примерно одинаков. Да и по многим другим параметрам эти районы схожи.

Тем не менее человек, купивший квартиру в одном из этих районов, обязательно назовет несколько веских доводов, почему он выбрал его, а не другой..

Девяткино

В северном направлении Санкт-Петербурга рядом с конечной станцией метро «Девяткино» находится активно застраиваемый микрорайон. Территориально он расположен во Всеволожском районе Ленинградской области.

Транспортная доступность

Транспортная ситуация в Девяткино крайне напряженная. В западной части относительно метро долго существовал только один выезд в город – двухполосная дорога рядом с КАД. В 2017 году открыли «прокол» под КАД, который немного улучшил ситуацию. Но население микрорайона растет с каждым годом, и на дорогах продолжаются заторы.

К 2023 году в локации построят первую очередь ТПУ, включающую в себя международный автовокзал, торговый центр и остановки общественного транспорта. Вторая очередь проекта должна быть готова к 2035 году: отдельно стоящий паркинг почти на 3000 машиномест, трамвайные пути, перехватывающую парковку и бизнес-центр.

В восточной части ситуация не легче – постоянно перегруженная Центральная улица, ведущая в Мурино и Новое Девяткино, давно не справляется с нагрузкой.

Также планируется создание платной объездной магистрали, начинающейся в створе Пискаревского проспекта и выходящей на дорогу «Санкт-Петербург - Матокса», которая сможет разгрузить трафик в Восточной части района, однако против нее активно выступают местные жители - магистраль пройдет слишком близко к жилым домам.

С парковочными местами в районе уже возникают проблемы. Объекты хоть и возводятся по строительным нормам, но из проектов можно увидеть, что машиномест явно недостаточно. В большинстве домов открытые стоянки. Район Девяткино в ближайшие годы будет подходить больше для тех, кто пользуется общественным транспортом нежели собственным авто.

Девяткино – единственная территория Ленинградской области с метро. Учитывая нынешние темпы строительства, ее возможности скоро будут исчерпаны. Развитием дорог в районе занимается единая управляющая компания «Мурино», в последние несколько лет активно привлекаются застройщики.

Инфраструктура

Вместе с жилыми комплексами девелоперы в Девяткино строят также социальную инфраструктуру – детские сады, школы, поликлиники.

На начало 2019 года в Мурино функционирует 18 детсадов. Еще 7 дошкольных учреждений ждут официального разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом количество частных детских садиков - 15 штук. К концу 2020 года несколько строительных компаний, работающих в городе, должны совместными усилиями построить школу на 1175 мест недалеко от ЖК "Цвета радуги" .

В Мурино и в Новом Девяткино всего по одной школе. Поликлиники в Западном Мурино есть, только две амбулатории. Полноценное медучреждение находится на стадии проектирования. Одна поликлиника открыта в деревне Новое Девяткино.

По прогнозам к 2030 году население микрорайона увеличится более чем в четыре раза и составит порядка 200 тысяч жителей.

Сейчас в Ленинградской области действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Суть ее заключается в том, что девелоперы вынуждены строить социальные объекты для города, однако впоследствии муниципалитет выкупает их по определенной стоимости (в процентном соотношении).

В феврале 2016 власти ввели новые правила к данной программе, так называемый «Светофор», которые сводятся к делению области на три зоны. К зеленой зоне относятся отдаленные регионы Ленинградской области, в которой нет ограничений для застройщиков, зато есть помощь от правительства в создании дорог и инфраструктуры.

Желтая зона – это районы Тосно, Кировска, Гатчины и Кингисеппа, где возможен перевод земель под жилье, и застройщики могут вернуть налоги в размере 70% от стоимости построенных ими объектов.

И, наконец, красная – 10-15 км от КАД до федеральной трассы А-120, в которой перевод земель под жилье запрещен, т.к. здесь планируется создание второго автомобильного кольца. В данную зону как раз попадает Всеволожский район, а также Ломоносовский и Гатчинский, в которых высокая плотность застройки. В этой зоне жилищное строительство ограничено, и разрешение на него дается только одновременно с объектами социальной инфраструктуры. При этом девелоперы могут вернуть налоги в сумме до 50% от стоимости построенных ими объектов.

В конце мая 2019 года Александр Дрозденко сообщил, что ряд школ и детских садов в Ленобласти планируется выкупить со 100% компенсацией. Это решение обусловлено острой нехваткой социальных объектов и необходимостью их скорейшего появления в локациях.

Экология

На данный момент экологическая ситуация в Девяткино достаточно благоприятная. В окружении района нет как крупных загрязняющих производств, так и больших парков. В Восточной части Девяткино находится лишь небольшой Муринский парк. А Западную часть сейчас окружают пыльные поля, которые в дальнейшем будут также застраивать.

Немаловажный фактор при выборе квартиры – шум и загазованность воздуха от КАД. Также в районе Новое Девяткино отсутствуют очистные сооружения, и все отходы сливаются в реку Охта, о чем бьют тревогу экологи. Только летом 2017 года была выбрана компания «Проектное агентство», которая к декабрю 2018 года спроектирует очистные сооружения.

Однако в 2019 году проблема решена так и не была: был выявлен ряд нарушений в проектировании канализационных систем. Полностью завершить Охтинский тоннельный канализационный коллектор смогут только к 2030 году.

Ценовой диапазон

Средняя стоимость квадратного метра в стройке во Всеволожском районе на август 2019 года стартует от 78 000 руб., а квартиру-студию можно купить от 1,1 млн руб. Именно низкая стоимость привлекает большинство покупателей. Низкая цена достигается за счет высокой конкуренции застройщиков и областного расположения микрорайона.

Популярные новостройки в районе:

ЖК «Заповедный парк» от ЛСР.

Самый главный минус – экологическая обстановка.
Самый главный плюс - территория относится к городу.

Подводя итоги, стоит отметить, что выбор в пользу того или иного района носит субъективный характер и зависит от множества факторов. Мы показали Вам самые главные плюсы и минусы районов. Некоторые показатели по районам диаметрально противоположны.

Если для Вас важна городская прописка, то в данном случае из трех районов подходит только Парнас. Самые доступные цены на квартиры – в Девяткино. А в Кудрово вы сможете приобрести квартиру в Ленобласти, но всего в 300 м от Санкт-Петербурга. Район Кудрово также является еще и самым экологичным среди трех, а Парнас самым загрязненным.

Очень напряженная транспортная ситуация сейчас в Девяткино и Кудрово. До решения данного вопроса правительством и сооружения новых дорог и развязок Вам придется проводить много времени в пробках. Социальных объектов не хватает в каждой из трех локаций, но их строительство есть в планах, а в Кудрово и Девяткино находится еще и под контролем правительства Ленобласти. Самым густонаселенным по прогнозам экспертов будет Девяткино – 200 тысяч жителей к 2030 году.

При выборе жилья также обращайте внимание не только на текущую ситуацию, но и на перспективы развития локации, т.к. жилье – это долгосрочная инвестиция и подходить к покупке стоит обдуманно. На текущий момент первостепенной задачей в Кудрово, Девяткино и Парнасе является строительство транспортных магистралей и социальной инфраструктуры. Районы преобразятся после выполнения данных планов по развитию и несомненно будут гораздо более комфортным местом для проживания, чем сейчас.