Что значит договор жск при покупке квартиры. Договор ЖСК: читаем с юристом

Жилищно-строительный кооператив является одной из форм привлечения средств населения для возведения многоквартирных домов. ЖСК новостройки в Москве пользуются стабильным спросом — во многом благодаря более низкой цене по сравнению жильем, реализуемым по договорам долевого участия.

Это обусловлено тем, что застройщик вправе привлекать средства покупателей – в данном случае они называются пайщиками – еще на этапе котлована, до получения всей разрешительной документации. Однако в ходе работ стоимость строительства может неоднократно меняться, а конкретные сроки сдачи объекта зачастую не определены или указаны абстрактно, например: 3-й квартал 2018 года). При этом за несвоевременную сдачу дома застройщик в большинстве случаев ответственности не несет.

Основные особенности

Новостройки по договору ЖСК не приобретаются непосредственно у застройщика: пайщики заключают договоры с кооперативом, который, в свою очередь, подписывает инвестиционный контракт со строительной компанией. Такая форма сотрудничества предусмотрена ФЗ-214, но отношения между заинтересованными сторонами регулируются не данным законом, а нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ. В связи с этим необходимо учитывать следующие особенности:

• застройщик не несет прямой ответственности перед пайщиками, поскольку обязанности у него есть только перед кооперативом;
• изначальная цена строительства не является фиксированной, в процессе ведения работ она может неоднократно подниматься;
• покупатель приобретает не конкретные метры жилплощади, а пай в кооперативе, и только после выплаты его полной стоимости он получает права на квартиру (до этого момента они принадлежат ЖСК).

Преимуществом данного варианта является возможность длительных рассрочек. Во многих случаях вносить паевые взносы разрешается в течение нескольких лет после окончания строительства.

Жилищно-строительная кооперация как один из способов привлечения средств граждан на этапе строительства жилья предусмотрена в ФЗ-214. Закон об участии в долевом строительстве относит эту схему взаимодействия застройщиков с покупателями жилья к легитимным, но никак не регламентирует отношения сторон . Нормы и правила, действующие в рамках этой схемы, определяются другим законом - ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах». Единый образец договора в нем отсутствует, что дает свободу для «творчества» строительных компаний.

Второй основополагающий документ ЖСК - его устав. С юридической точки зрения кооператив представляет собой объединение граждан для достижения общей цели. А значит, рамочные правила, нормы, принципы работы кооператива принимаются общим собранием его членов и закрепляются в уставе, который, по сути, и является «основным законом» для ЖСК.

Но это - теория. На строительном рынке сложилась иная практика . Покупатель квартиры в новостройке вступает в уже созданный кооператив с зарегистрированным уставом. Он зачастую ни в каких собраниях участия не принимает и, соответственно, на изменение содержания устава и договора повлиять не может. Тем внимательнее следует изучить документ до его подписания.

Определить статусы

Для начала следует внимательно изучить, с кем именно вы подписываете договор. Существуют два варианта ЖСК . В первом случае кооператив выступает и инвестором, и застройщиком. Считается, что этот подход предпочтительнее, так как повышает ответственность строительной компании, которая, как правило, создает «карманный» ЖСК под собственным брендом. Понятно, что игрок, рассчитывающий долго присутствовать на строительном рынке, постарается не рисковать своей репутацией.

Не менее важно покупателю квартиры грамотно подойти к закреплению своего статуса. В соответствии со статьей 121 Жилищного кодекса РФ для вступления в члены ЖСК надо подать заявление о приеме, которое должно быть утверждено решением общего собрания товарищества, а затем уплатить членский взнос. Несоблюдение хотя бы одного из условий автоматически «вычеркивает» человека из членов кооператива - то есть даже если он внесет паевой взнос полностью, с правовой точки зрения договор с ЖСК не будет считаться заключенным. В суде это чревато признанием сделки ничтожной.

Чтобы обезопасить себя от такой коллизии, нужно затребовать расписку о получении заявления о вступлении в ЖСК, заверенную выписку из решения общего собрания, документ, подтверждающий уплату вступительного взноса. В дальнейшем, внося в ЖСК паевой, членский или целевые взносы, также не следует пренебрегать бумажным подтверждением каждого платежа.

Коллективная ответственность

Следующий важный пункт в договоре - сам предмет договоренности. Из текста документа должно быть понятно, что получит пайщик в результате действия договора: квартиру какой площади и планировки, с отделкой или без, в каком доме, на каком конкретном участке.

Далее следует поинтересоваться, каким образом будет оплачиваться, а затем передаваться будущая недвижимость. Основным документом ЖСК, как говорилось выше, является устав. Именно в нем отражены все ключевые моменты: порядок внесения членами кооператива различных взносов (вступительного, членского, паевого и иных), процедура предоставления квартиры, условия выхода из кооператива и т. д. Подписав договор, покупатель жилья автоматически соглашается со всеми пунктами устава и в случае судебных разбирательств не сможет ссылаться на неосведомленность или недопонимание. Потому проштудировать «основной закон» ЖСК следует еще до вступления в кооператив. Подчеркнем еще раз: изменить в уставе и договоре вряд ли что-то удастся. Но надо четко представлять, к чему следует быть готовым в случае неблагоприятного развития ситуации.

Судебная практика показывает, что ни одному пайщику ЖСК пока не удалось взыскать компенсацию в случае задержки сдачи дома

Срок сдачи квартир может быть перенесен ЖСК в одностороннем порядке, что закреплено в уставе и чаще всего указывается в договоре. Условие это вполне законное, ведь, вступая в кооператив, граждане фактически разделяют ответственность за строительство дома, то есть отвечают «сами перед собой». Как показывают многочисленные судебные прецеденты, ни одному пайщику пока не удалось взыскать компенсацию с кооператива за пользование денежными средствами в случае задержки сдачи дома.

Другой неприятный сюрприз, заложенный в договоре или в уставе, - это предусмотренная кооперативом возможность собирать при необходимости целевые взносы (например, строительство подъездной дороги оказалось дороже, чем планировалось) или даже пересмотреть стоимость квадратного метра. Если инвестор и застройщик - разные лица, тогда стоимость строительства должна быть четко прописана в договоре между ними и не подлежать увеличению. Если же одно лицо, то появляется легальная возможность взимать дополнительные взносы - при условии что решение принято общим собранием. И это тоже вполне легитимно: согласно пункту 2 статьи 6 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» члены ЖСК несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений.

Нередко застройщики включают в договор пункт об оплате коммунальных расходов на содержание построенного дома. Между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартиры пайщику может пройти около полугода, и все это время члены кооператива будут оплачивать «коммуналку». Некоторые застройщики к тому же включают довольно жесткие штрафы за неисполнение этого условия - по 100 руб. за каждый день просрочки. Напомним, что компании, работающие по ФЗ-214, не могут себе позволить переложить эти затраты на дольщиков. В случае с пайщиками все иначе - занесенный в устав пункт считается волеизъявлением общего собрания членов кооператива.

Цена выхода

Не менее внимательно следует изучить условия выхода из кооператива. Есть три основных варианта разрыва отношений пайщика с ЖСК. Первый - общее собрание может исключить члена кооператива за невыполнение принятых на себя обязательств. Основанием обычно служит просрочка очередного паевого взноса на месяц и более. За каждый день просрочки, как правило, в договоре предусмотрен штраф в размере 0,1-0,2% от взноса.

Второй случай - по соглашению сторон, когда жизненные обстоятельства вынуждают покупателя квартиры внести коррективы в свои планы. Наконец, третий вариант - недовольство застройщиком. «Одной из главных причин, по которой граждане прекращают членство в ЖСК, является затягивание сроков строительства. Но независимо от того, по какой причине человек выходит из кооператива обычно ему возвращается только паевой взнос, иногда - целевые. При этом вступительный, членский и иные взносы возврату зачастую не подлежат, а неустойка за просроченную сдачу объекта или несвоевременный возврат средств не начисляется», - утверждает Екатерина Гуленкова.

Нередко в договорах предусмотрено, что ЖСК возвращает выбывающему члену не все средства, внесенные в качестве оплаты паевого взноса, а удерживает порядка 10% - в качестве, так сказать, компенсации за хлопоты. Деньги возвращаются не сразу, а в течение двух месяцев - максимально разрешенный законом срок.

Итак, пайщик куда менее защищен и куда более бесправен, чем дольщик, имеющий на руках ДДУ. Он не может настаивать на изменении пунктов в договоре, ему сложнее отстоять свою правоту в суде в случае неполучения жилья в срок. Но это ни в коем случае не значит, что все жилищные кооперативы созданы с целью обмана граждан. Многие застройщики выбирают схему ЖСК по другой причине - из-за меньшей регламентированности и большей свободы в привлечении средств , что позволяет продавать квартиры по более низкой цене.

Поэтому покупать квартиры в домах, строящихся кооперативами, можно - если предварительно изучить документы застройщика, грамотно пройти процедуру вступления в ЖСК и морально подготовиться к тому, что «в случае чего» пайщики отвечают сами за себя.

Текст: Елена Денисенко Фото: pressfoto.ru

Используемая схема привлечения денежных средств, многими застройщиками, через договоры ЖСК незаконна! В соответствии с ФЗ - 214 все сделки должны регистрироваться в органах реестра. ФЗ-214 допускает привлечение средств жилищными кооперативами, но в этом случае ЖСК должен обладать правами на земельный участок, ему должно быть выдано разрешение на строительство и/или он должен заказчиком-застройщиком строительства, договоры участников должны быть зарегистрированы органами регистрации. Сегодня эти требования не соблюдаются, а надзорные органы ввиду отсутствия жалоб (пока), не пытаются вникать в данные проблемы, которые в настоящий момент требуют пристального внимания и принятия мер. В настоящее время уже достаточно много застройщиков использующих данные схемы привлечения средств (ЖСК в обход ФЗ-214), остановили строительство. Это новая финансовая пирамида!

В последнее время снова широкое распространение получают жилищно-строительные кооперативы, правовую основу деятельности которых образуют нормы жилищного законодательства. Жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) признаётся добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Порядок создания, организации и деятельности ЖСК регламентируется:

· разделом 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ);

· Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ);

· Уставом кооператива, который не должен содержать положения, противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам (ст. 110 ЖК РФ).

Уплата взносов ЖСК его членами относится к числу недоговорных способов привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, допускаемых Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). В отличие от правоотношений в области долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц – гражданина (физ.лицо) и застройщика (юр.лицо), членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива.

Однако не все ЖСК в своей деятельности соблюдают даже не столь многочисленные требования, предъявляемые жилищным законодательством, что может привести к нарушению прав членов таких ЖСК. В связи с этим приведем основные моменты деятельности ЖСК.

Прием в члены жилищно-строительного кооператива

Прием гражданина в члены ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов (конференции) ЖСК, зафиксированном в соответствующем протоколе. В результате гражданин приобретает статус члена ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) (ст. 121 ЖК РФ). Членство в ЖСК может быть подтверждено справкой (выпиской из утвержденного решения) ЖСК о членстве в кооперативе, выдаваемой по заявлению члена ЖСК. Данная справка будет является свидетельством применения к возникшим правоотношениям жилищного законодательства.

Права и обязанности членов ЖСК

Члены ЖСК имеют следующие права:

Право на избрание в Правление ЖСК;

Право на пай члена жилищного кооператива;

Право на получение доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с действующим законодательством и Уставом кооператива;

Право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного членом ЖСК паевым взносом. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ч.4 ст.218 ГК РФ).

Обязанности члена ЖСК:

Члены ЖСК обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (ч.4 ст.116 ГК РФ);

Также члены кооператива совместно несут субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (ч.4 ст.116 ГК РФ);

Член кооператива обязан соблюдать Устав ЖСК, выполнять решения Общего собрания членов ЖСК и других органов кооператива;

Член ЖСК, а так же члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в доме ЖСК в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива в связи с невыплатой полностью паевого взноса.

Уставом ЖСК могут быть предусмотрены не противоречащие законодательству РФ дополнительные права и обязанности членов кооператива. Уже поэтому каждому члену кооператива просто необходимо знакомится с Уставом ЖСК.

Основные риски, связанные с членством в ЖСК

Вступая в ЖСК для строительства жилья гражданин несет определенные риски:

1. Члены ЖСК прежде всего несут риск того, что главная цель создания кооператива - постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам (будь то невозможность получения разрешительных документов, проблемы реализации проекта, включая финансовые и т.п. трудности)

2. Риск удорожания строительства также ложится на плечи членов кооператива.

3. Если сроки строительства сорваны по вине самого ЖСК, то перед своими же членами ответственности оно нести не будет .

4. ЖСК-застройщик или ЖСК-инвестор строительства непосредственно не несут гарантийных обязательств по поводу предоставленных квартир перед своими членами .

5. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК осуществляет только избираемая ревизионная комиссия кооператива (или ревизор). Специализированный государственный орган, осуществляющий контроль за деятельностью ЖСК, отсутствует.

6. О том какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. Следовательно, в случае нарушения уставного порядка распределения квартир между членами кооператива, существует риск возникновения споров между ними.

Данные риски являются существенными и влияют на защиту прав и законных интересов членов ЖСК и усиливаются в несколько раз, когда органы управления ЖСК связаны со строительными, инвестиционными и т.п. компаниями, участвующими в строительстве дома, а так же когда члены ЖСК самоустраняются от участия в деятельности кооператива.

Возможные нарушения ЖСК порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилых домов

Нормы Жилищного кодекса РФ являются обязательными для исполнения, но зачастую сознательно нарушаются руководством (правлением) ЖСК, посредствам выстраивания «серых схем» привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости с целью уменьшения своей ответственности.

Одним из наиболее распространенных является нарушение ст. 121 ЖК РФ, определяющей порядок приобретения статуса члена кооператива, поскольку только когда лицо является членом ЖСК, только тогда оно вступает в правоотношения с ЖСК для достижения уставных целей кооператива. Например, гражданин подает заявление в ЖСК о вступлении в его члены. Правление ЖСК принимает это заявление, выносит распоряжение о принятии в члены ЖСК данного гражданина на основании поданного заявления и обязывает гражданина внести членский взнос и денежные средства (пай) как его долю участия в строительстве объекта недвижимости. Однако, в нарушение ст. 121 ЖК РФ, данное распоряжение правления ЖСК о вступлении гражданина в члены кооператива не утверждается общим собранием членов ЖСК. Как следствие, денежные средства, внесенные гражданином, не являются паем, а он не является членом ЖСК. В данном случае ЖСК незаконно использует в своем обороте денежные средства граждан.

Следует отметить и другой способ привлечения денежных средств. Гражданин вступает в члены кооператива в соответствии с требованиями ЖК РФ, но при этом дополнительно с данным лицом заключается договор (соглашение), содержащий условия включения его в члены ЖСК, оплаты членских взносов, внесения паевых взносов и т.п. Согласно ч. 1 ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом ЖСК определяется его Уставом. Таким образом, в договоре (соглашении) не может одновременно содержаться условия о порядке оплаты паевых взносов и условия о порядке вступления в члены ЖСК, порядке уплаты членских взносов, поскольку, такой договор (соглашение) с ЖСК может заключить только лицо уже имеющее статус члена ЖСК, то есть которое уже оплатило членский взнос.

Таким образом, при вступлении граждан и (или) юридических лиц в члены ЖСК и внесении ими денежных средств на строительство объектов недвижимости должно соблюдаться в полном объеме гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации. Только в этом случае граждане и юридические лица будут полноценными участниками жилищных правоотношений.

Встречаются случаи, когда заключение договора с ЖСК (инвестирования, строительного подряда, паенакопления и т.д.), выдаётся за вступление в члены ЖСК. В данном случае лицо, заключившее договор с ЖСК, на самом деле не становится его членом, а вступает в правоотношения с ЖСК в соответствии с предметом договора, причем зачастую не на законных основаниях. Таким образом, в сравнении с участием в ЖСК, правоотношения основанные на договорах участия в строительстве являются более защищенными с правовой точки зрения.

В случае выявления нарушений в деятельности жилищно-строительных кооперативов законодательства об участии в долевом строительстве Российской Федерации, которые привели к нарушению Ваших прав и законных интересов, Вы можете обращаться в управление инспекции Госстройнадзора