Я продал или собираюсь продать недвижимость. Когда и за какие годы подавать документы на имущественный вычет при покупке жилья? Продала квартиру в когда подавать декларацию

Декларацию за 2015 год физлицу подавать не надо, если в прошлом году налогоплательщик продал квартиру, которая находилась в его собственности более трех лет. Такие разъяснения дали налоговики (письмо ФНС России от 30 марта 2016 г. № БС-19-11/53 " ")

В свою очередь, в ведомстве напомнили, что обязанность представить декларацию появляется при продаже объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года, которые были в собственности менее трех лет. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физлица. Также самостоятельно придется заплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Этого требуют нормы и в соответствующей редакции.

Иными словами, если в прошлом году была продана квартира, которой владели менее трех лет, бывшему собственнику необходимо самостоятельно исчислить налог, подать в инспекцию декларацию до 4 мая 2016 года включительно и уплатить НДФЛ до 15 июля 2016 года включительно. Об этом напонимает и наш , который можно сохранить в закладки, чтобы не пропустить сроки сдачи отчетности и уплаты налога.

Если же квартира, приобретенная до 1 января 2016 года, находилась в собственности не менее трех лет, то доход от ее продажи освобождается от налогообложения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции ). Соответственно, и не возникает обязанности декларировать данный доход.

Надо ли уплачивать НДФЛ при продаже квартиры, если размер доли в ней, принадлежащей налогоплательщику, изменился менее трех лет назад, узнайте из "Энциклопедии решений. Налоги и взносы" интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Напомним, что данное правило применимо именно к недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года. Для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после указанной даты, применяются нормы в редакции . Так доходы от продажи такого объекта не подлежат налогообложению при условии, что он находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (). По общему правилу такой срок составляет пять лет. Для некоторых объектов сделано исключение. Например, три года установлены для недвижимости, если право собственности на нее получено в порядке наследования, дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты или в результате приватизации. Кроме того, субъектам России предоставляется право уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества ().

Когда имела место сделка по продаже квартиры, 3-НДФЛ за 2016 год необходимо подать в инспекцию ФНС России по месту жительства. Кто обязан это сделать и как должна выглядеть заполненная декларация по этой ситуации – в нашей статье.

Какой бланк использовать

Отчет 3-НДФЛ за 2016 год при продаже квартиры оформляют на бланке, который утвержден приказом ФНС России от 24 декабря 2014 года № ММВ-7-11/671.

На случай продажи квартиры скачать бланк 3-НДФЛ за 2016 год на нашем сайте можно абсолютно бесплатно по следующей .

Есть важная особенность, как отразить в 3-НДФЛ продажу квартиры, собственность на которую оформлена после 01 января 2016 года. Дело в том, что были большие изменения в законодательстве на этот счет. В итоге минимальный срок владения, который влияет на наличие налога, увеличен с 3 до 5 лет. Однако трехлетний срок действует, если жилье:

• получено в наследство;
• подарено членом семьи или близким родственником;
• приватизировано;
• передано по договору ренты.

ПРИМЕР

Квартира приобретена по сделке купли-продажи и оформлена в собственность 21 января 2016 года. В случае ее продажи до 22.01.2021 года придется подать 3-НДФЛ и уплатить подоходный налог с этой сделки.

Многие спрашивают, как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры проще всего. На наш взгляд, это лучше делать:

1. В режиме онлайн в личном кабинете физлица на официальном сайте ФНС www.nalog.ru.
2. С помощью программы ФНС «Декларация 2016».

Кто обязан подать

Обязательная подача 3-НДФЛ при продаже квартиры обусловлена только длительностью существования права собственностью на нее, которое зарегистрировано Росреестром. На практике возможны 2 ситуации (см. таблицу).

Поскольку в первом случае физлицо получает доход с продажи квартиры, образец декларации 3-НДФЛ за 2016 год должен поступить от него в ИФНС по месту жительства в установленный срок – не позднее 30 апреля 2017 года. А точнее – до 2 мая 2017 года включительно (действует правило переноса с выходного дня).

Обращаем ваше внимание, что при продаже квартиры пенсионером 3-НДФЛ необходимо сдать и заполнить на общих основаниях. При условии, что он владел жильем менее 3-х лет. Каких-либо исключений для данной категории законом не предусмотрено. Кроме того, не имеет значения, продолжает работать пенсионер или нет.

Наш пример 3-НДФЛ при продаже квартиры

Условимся, что Е.А. Широкова в 2016 году продала Н.С. Пироговой квартиру за 5,5 млн рублей. При этом Широковой данное жильё досталось по наследству и числилось за ней в собственности 2,5 года.

Поскольку фактических расходов на приобретение жилья у Широковой не было, при продаже квартиры в декларации 3-НДФЛ за 2016 год она может автоматически заявить вычет в размере 1 млн рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

По сделке продажи квартиры в 3-НДФЛ в 2017 году необходимо включить следующие листы, которые желательно заполнять в такой последовательности:

• Титульный лист;
• Лист Д2;
• Лист А;
• Раздел 2;
• Раздел 1.

С 1-го января наступившего года вступили в силу внесенные в 29/11/14 г. изменения в Налоговый кодекс (прим. - ФЗ №382) о продаже недвижимого имущества. Новые правила расчета налогов направлены на борьбу со спекулятивными сделками.

Что принесут данные изменения обычным людям?

Изменение минимального срока владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов

До 2016-го года для всех собственников действовало единственное правило: жилье в собственности более 3-х лет - налог платить не надо. Согласно новому правилу, которое распространяется ТОЛЬКО на недвижимость, что была куплена ПОСЛЕ 1 ЯНВАРЯ 2016-го , срок в 3 года увеличивается до 5-ти лет.

При продаже жилья, купленного ДО 1/01/16, действуют СТАРЫЕ ПРАВИЛА!

Итак, что нужно знать…

Во-первых, продать квартиру с 3-летним сроком собственности все-таки можно. Правда, лишь в нескольких случаях.

Например, если она…

1. Досталась по наследству.
2. Была подарена кем-то из близких родственников (прим. - ст. 14 Семейного кодекса).
3. Была передана по договору ренты (прим. - пожизн/содержания с иждивением).
4. Была получена собственность через процедуру приватизации.

В этих случаях налог платить не придется, независимо от продажной стоимости квартиры.

Во всех остальных случаях, прежде чем продать жилье, придется подождать, пока пройдет 5 лет (не календарных лет, а 5 лет непрерывного владения квартирой) после получения документа о собственности. Более ранняя продажа квартиры обязывает собственника уплатить налог от реализации жилья, равный (прим. - для резидентов) 13-ти процентам.

Продажная стоимость жилья

Это - еще одно нововведение.

Ранее, до 1/01/16, доход от реализации жилья, облагаемый налогом, равнялся сумме в договоре купли/продажи. То есть, написано в договоре - «2 000 000 рублей», значит, с них налог и начисляется. И независимо от кадастровой и рыночной стоимости. Данным «пробелом» в Законе успешно и долго пользовались продавцы, желающие уйти от налогов. Около 20-30 процентов сделок проводилось по этой схеме: в договоре просто указывалась заниженная сумма (как правило, очень сильно заниженная - на 2-4 млн) - до 1 млн рублей, а второй договор (например, купле-продажи неотделим/улучшений) лежал у покупателя (для страховки).

А что теперь?

А теперь доход от продажи жилья, требующий декларации - это:

1. Договорная цена квартиры (прим. - при условии, что она выше кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент).
2. Либо кадастровая стоимость (прим. - по состоянию на 1/01 года продажи), помноженная на 0,7, при условии, что она больше договорной стоимости.

Например:

1. Квартира в вашей собственности находится 2,5 года. Размер продажной стоимости (прим. - в договоре купли/продажи) - 4 млн руб., а кадастровой - 6,7 млн руб. Кадастровая стоимость, помноженная на пониж/коэффициент, равна 4 млн 690 тысяч руб. В этом случае договорная цена будет ниже, а значит налог придется платить с кадастровой стоимости.
2. Квартира в вашей собственности 2,5 года. Размер продажной цены - 4,3 млн руб., а кадастровой - 6,3 млн руб. Умножая кадастровую цену на пониж/коэффициент, получаем 4410000 млн руб. Так как данная сумма меньше договорной, налог надо платить с суммы, указанной в договоре - с 4,3 млн руб.

За определение кадастровой цены отвечает РосРеестр. В случае, когда в конкретном регионе данная цена не определена, в расчетах участвует исключительно договорная стоимость жилья.

Как рассчитывается налог на недвижимость с 1 января 2016 года – примеры расчета

Если вы продаете жилье, что было приобретено ДО 1/01/16-го, и вашему праву собственности более 3-х лет, то от налога вы освобождены. Если же квартира куплена ПОСЛЕ указанной даты, а сумма в договоре выше 70 процентов кадастровой цены жилья на 1 января года продажи, то налог будет считаться по формуле А (цена продажи жилья) минус В (цена покупки).

Снизить налог до нуля можно, указав в договоре ту сумму, за которую купили и эта цена БОЛЬШЕ или равна 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Пример:

Купив жилье в 2016-м за 3 млн руб., вы продаете его в 2018-м вы за 5 млн руб. Кадастровая цена на 2018-й равна 3,5 млн руб. А 70 процентов от 3,5 млн - это 2,450 000 р. Цена в договоре больше данной суммы. Соответственно, продажная стоимость вашего жилья выше 70 процентов кадастр/стоимости. Сумма, с которой вам нужно заплатить налог, равна 5 млн - 3 млн = 2 млн р.

Можно ли снизить этот налог до нуля? Можно. В договоре следует указать не 5 млн р., а 3 млн р. Данная сумма не будет превышать 70 процентов кадастр/цены (то есть, 2 450 000 р.), а значит доход вы не получаете и налог можете не платить.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры в 2016 году

Вы продали квартиру дороже, чем купили. Значит, получили доход и, соответственно, обязаны подать декларацию и уплатить государству налог. Но есть и хорошая новость: доход при будущем расчете налога можно уменьшить. И поможет в этом имущественный вычет, о котором, как ни странно, еще не все знают.

Вычет составляет 1 млн р/год (прим. - ст.220 пп.1 п.1 и пп.1 п.2 НК). То есть, при продаже жилья, цена которого (прим. - договорная либо кадастровая) менее или равна 1 млн р., от налога вы освобождаетесь. А вот с суммы, что превышает этот 1 млн рублей, придется уплатить в гос/казну 13 процентов.

Например:

1. Квартира у вас в собственности 2,5 года. При продаже цена в договоре - 3,3 млн руб. и она выше кадастр/стоимости. Значит, ваш доход, с которого придется уплатить налог - это 2,3 млн руб. (3,3 млн - 1 млн «вычета»). С этой суммы вы и заплатите налог, который составит (2,3 млн х 13%) 299 000 руб.
2. Квартира у вас в собственности 2,5 года. При продаже цена в договоре - 970 000 руб., и она выше кадастр/стоимости. Значит, ваш доход, с которого придется уплатить налог - это 0 рублей (970 тысяч - 1 млн «вычета»). Если доход меньше им/вычета, то он приравнивается к нулю, и от налога вы освобождаетесь. Та же ситуация, если доход равен самому вычету.

На заметку!

НЕЗАВИСИМО от того, нужно вам уплачивать налог или не нужно, декларацию о доходах вы ОБЯЗАНЫ подать в налоговые органы, если проданное жилье было у вас в собственности менее 3-5-ти лет. В противном случае вас ждет штраф.

Чего ожидать от изменений налогообложения на продажу недвижимости – прогноз юристов

Плюсы нововведений:

1. Недобросовестных сделок с квартирами станет кратно меньше.
2. Возможная перспектива снижения рынка либо стагнации повышает вероятность того, что ваши расходы сравняются с доходами при продаже жилья или даже будут выше. А значит налог платить не придется.

Недостатки нововведений:

1. Минимальный предельный период владения жильем для получения права на имущественный вычет составляет 3 года и действует в случаях приватизации квартиры, наследования, дарения или покупки по договору пожизн/ренты. Во всех других ситуациях нужно ждать 5 лет. Значит, продавец квартиры, приобретенной по договору участия в дол/строительстве после 1/01/16, потеряет право на вычет при условии продажи своего жилья ранее, чем исполнится 5 лет с момента выдачи св-ва о собственности.
2. Неизвестно, каким будет размер кадастровой стоимости через несколько лет. Она может быть и больше, и меньше рыночной. А найти покупателя, который бы был согласен на заниженную цену в договоре, еще нужно постараться.

Прогнозы:

1. Если рубль сильно подешевеет, а жилье придется продавать ранее обозначенного законом срока, то сумма дохода может оказаться весьма значительной при росте цены квартиры в рублях.
2. Продавцы, для которых покупка квартир - это бизнес, будут компенсировать свои налоговые расходы за счет покупателей. Что может, в свою очередь, значительно изменить ситуацию на рынке недвижимости.
3. Учитывая высокие ставки по ипотеке, рынок аренды недвижимости будет развиваться. Налоговые издержки собственников будут погашаться за счет сдачи жилья в аренду.

1. При вероятности продажи купленной вами квартиры особое внимание уделяйте ее текущей кадастровой цене, а также сроку владения ею. При возможности дождитесь срока, позволяющего освободиться от налога на законных условиях.
2. Тяжелее всех теперь будет тем продавцам, что брали квартиры по заниженной стоимости до 1/01/16, а сейчас, ранее обозначенного законом срока, вынуждены их продавать. Им точно рекомендуется подождать момента, когда от налога можно освободиться.

Если Вы продали квартиру, жилой дом, комнату, дачу, садовый домик или земельный участок и не знаете, нужно ли Вам платить налоги и подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ и как это делать, эта страница поможет Вам. Ниже рассмотрен пример квартиры, но к продаже иных объектов, перечисленных выше, применимы те же правила. Ниже описано, как определить (1) облагается ли выручка от продажи налогом, (2) нужно ли подавать налоговую декларацию, (3) как правильно заполнить декларацию. Эта инструкция только для налогового резидента. Как правило, налоговый резидент, независимо от гражданства, - это тот, кто постоянно жил в России в том году, в котором состоялась продажа (если точнее, провел в этом году больше полугода в России).

Три важных вопроса о Вашей квартире

Если продана доля

Каждый продавец заполняет декларацию отдельно, то есть, например, если супруги продали квартиру, которая была в их долевой собственности (у каждого было по 1/2), каждый из супругов заполняет декларацию. При этом каждый указывает половину суммы продажи.

Если продана доля, максимальный размер вычета, описанного выше, 1 миллион рублей, умноженный на долю. То есть, если, например, доля 1/2, максимальный размер вычета составит 500 тысяч рублей, а если Вы уменьшаете выручку (рассчитывая налог) на расходы, Вы можете учесть только половину от всех расходов на всю квартиру.

Долю в праве собственности на имущество нужно отличать от доли в имуществе, выделенной в натуре. Если были проданы доли в имуществе, выделенные в натуре, вычет каждым из продавцов может быть применен в полном объеме, то есть каждым по 1 миллиону рублей. Если же проданы доли в праве долевой собственности, то вычет надо распределять.

Что меняется

Для недвижимости, которая приобретается (именно приобретается, а не продается), начиная с 1 января 2016 года, правила меняются (изменения в Налоговый кодекс вводятся Федеральным законом от 29.11.2014 №382-ФЗ). Основные изменения описаны ниже.

Сумма, полученная от продажи, не облагается налогом, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет (а не 3 лет), кроме некоторых случаев. Срок по-прежнему составляет 3 года при продаже квартиры, которая получена (1) в дар от члена семьи, (2) по наследству, (3) в порядке приватизации или (4) в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).

Также, если доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором продается недвижимость, то доходом, облагаемым налогом, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.

Как заполнить декларацию на веб-сайте Налогия

Выберите, пожалуйста, в меню "Декларация 3-НДФЛ" / "Заполнить онлайн". На этапе "Данные" Вам нужно будет внести данные о себе. Затем, на этапе "Доходы" надо выбрать блок "Продажа". В блоке "Продажа" Вам надо будет внести информацию об источнике дохода (покупателе), сумму продажи и некоторые другие данные. Подсказки программы помогут Вам все сделать правильно.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет .

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Расчет имущественного вычета

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей .

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример расчета

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ = (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 260 000 руб.

НДФЛ = (3 000 000 руб. – 2 500 000 руб. ) х 13% = 65 000 руб.

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Пример расчета

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

2 310 000 руб. x 13% = 300 300 руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.